Regra para devolver imóvel muda, e cliente pode perder até 50% do que pagou

Comprou um imóvel na planta, mas desistiu e quer devolver? As regras para quem deixa de pagar ou desiste do contrato no meio —o chamado distrato imobiliário— devem mudar.

Elas ficarão mais claras e automáticas, o que evita a necessidade de levar todos os problemas para resolver na Justiça. Por outro lado, ficarão mais duras e mais caras também, com multas que podem chegar até 50% do que já foi pago, o que exigirá ainda mais cautela e planejamento daqueles que pensam em comprar a casa própria.

Novas regras aguardam sanção do presidente

A Câmara dos Deputados aprovou na semana passada as últimas emendas pendentes do projeto de lei que fixa regras referentes aos valores a serem pagos tanto por compradores quanto por construtoras quando os prazos de pagamento ou de entrega não são cumpridos (PL 1.220/15). O texto segue para sanção do presidente Michel Temer.

O comprador que ficar inadimplente ou desistir do imóvel terá direito a receber de volta de 50% a 75% de todo o valor que chegou a desembolsar até ali. Atualmente, as leis disponíveis não definem nenhum valor ou porcentagem de devolução para esses casos, que tinham que ser levados à Justiça e definidos pelo juiz.

Diversas decisões, porém, incluindo do STJ (Superior Tribunal de Justiça), que serve de parâmetro para todo o país, já haviam estipulado que o percentual de retenção não deveria passar de 25% —ou seja, garantia de ao menos 75% de volta.

Para tirar as principais dúvidas, o UOL conversou com os advogados Marcelo Taipai, vice-presidente da Comissão de Defesa do Consumidor da OAB (Ordem dos Advogados do Brasil); Caio Portugal, vice-presidente de desenvolvimento urbano do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), e a advogada especializada em direito imobiliário Paula Farias.

Veja abaixo questões a se considerar:

O que muda para quem cancelar a compra do imóvel?

A principal mudança é a fixação do percentual a ser retido pela construtora sobre o que já foi pago quando há rompimento do contrato. Essa retenção, uma espécie de multa, será de 50% para os empreendimentos feitos com patrimônio de afetação (um mecanismo de proteção dos recursos investidos na construção) ou de 25% para aqueles sem o patrimônio de afetação (veja abaixo mais detalhes sobre o patrimônio de afetação).

Atualmente, não há um percentual definido em lei, mas as decisões da Justiça aplicam um percentual de retenção de até 25%.

Os valores restituídos devem ser devolvidos com correção monetária.

A taxa de corretagem é devolvida?

Não. A taxa de corretagem, que geralmente é de 5% a 6% do valor total do imóvel, também fica retida junto com a multa de 50% ou de 25% quando os valores já pagos são devolvidos. Isso significa que o valor total perdido pelo comprador desistente é, na prática, maior: se, por exemplo, ele deve deixar 50% do que pagou para a construtora, isso chegará, de fato, a 56%, considerada a taxa de corretagem de 6%.

Quais são os prazos de devolução do dinheiro? Eles também mudaram?

Sim. Atualmente, o pagamento da parte a ser devolvida pela construtora deve ser imediato, após o contrato ser rompido ou a sentença judicial concluída. Com as novas regras, a devolução só será feita após a conclusão das obras, quando é dado o habite-se, a liberação da prefeitura para que o empreendimento seja entregue. A empresa tem um prazo de 30 dias a partir do habite-se para fazer a devolução.

Essa é a regra para os empreendimentos que têm proteção dos investimentos (patrimônio de afetação). Para aqueles que não possuem o mecanismo, a devolução deve ser feita em até 180 dias a partir do cancelamento do contrato.

As regras valem para a compra de qualquer tipo de imóvel?

Não, elas valem exclusivamente para os contratos entre consumidor e construtora ou incorporadora, o que, no geral, são os imóveis comprados na planta, em que o comprador já começa a pagar as parcelas antes de o empreendimento ficar pronto.

Também inclui os imóveis novos e já entregues em que o financiador continua sendo a incorporadora, o que, no caso de devolução, implica ainda acréscimo de multa à empresa de até 1% do valor do imóvel por mês de moradia. Um imóvel que tenha sido comprado por R$ 500 mil, por exemplo, exigirá até R$ 5.000 de multa mensal caso o dono tenha chegado a mudar.

Mas essas situações são menos comuns. Quando a construção é concluída, as incorporadoras costumam demandar a quitação da quantia que falta antes de entregar as chaves, e as pessoas, no geral, fazem um novo financiamento com o banco. A dívida, então, passa a ser com a instituição financeira e seguir as regras gerais de contratos e pagamentos.

O mesmo vale para imóveis usados: neste caso, o contrato é diretamente com o proprietário e também segue a regulamentação geral.

Quem já comprou o imóvel também está sujeito às novas regras?

Não, elas só valerão para os contratos firmados após a publicação da lei, que depende ainda da sanção presidencial.

Em que situações perco o dinheiro que já paguei?

A perda do imóvel e devolução parcial do que já foi pago acontece quando o contrato é rescindido. O contrato pode ser rompido caso o comprador desista da aquisição (por dificuldades financeiras ou razões pessoais, por exemplo) ou caso fique inadimplente. Com atraso superior a 90 dias nas prestações, a incorporadora já pode cancelar a compra e dar início aos processos de devolução.

Posso evitar a perda de alguma maneira?

A lei permite ao comprador desistente "vender" o seu financiamento, isto é, ele pode anunciar e vender o imóvel para outras pessoas. A diferença é que, como o imóvel ainda não é de fato dele e não está quitado, ele faz uma cessão dos direitos do contrato, que passa para o nome do novo dono junto com a responsabilidade pelas parcelas restantes.

Há distinção nas regras caso o imóvel seja para morar ou para investir?

Não. Todos os compradores seguirão as mesmas regras, independentemente do perfil ou uso planejado para o imóvel. "Atualmente, o judiciário toma decisões diferentes se fica comprovado que é um investidor quem desistiu da compra, mas isso não foi pontuado na nova lei", afirmou a advogada Paula Farias.

O que é o patrimônio de afetação?

É um tipo de regime financeiro que a incorporadora ou a construtora podem optar por aplicar ou não a cada empreendimento que constroem. Se o projeto é feito com patrimônio de afetação, significa que todo o dinheiro que ele recebe para investimentos —que vem das prestações pagas pelos futuros moradores— não pode sair dali para ser usado em outros fins.

Quando não há o patrimônio de afetação, a construtora pode usar essa arrecadação em qualquer outro projeto ou qualquer outra parte da empresa.

O patrimônio de afetação é um mecanismo que dá mais segurança para quem está comprando. Se a incorporadora falir, por exemplo, aquela construção tem os recursos próprios mantidos e pode continuar.

É por isso que a nova proposta foi mais generosa com as construtoras que optarem por usá-lo: a multa que receberão é maior (50%, contra 25% sem a proteção) e também terão prazos mais longos para a devolução (só após a conclusão da obra, contra limite de 180 dias nos demais casos).

Fazer um empreendimento com ou sem patrimônio de afetação é uma decisão que cabe apenas à empresa. A informação deve constar do contrato e, antes de fechar negócio, os interessados podem consultar as condições do empreendimento com a companhia.

Posso desistir da compra se mudar de ideia?

O novo projeto criou um mecanismo para o direito de arrependimento do comprador. Permite que ele tenha direito à devolução integral do que chegou a pagar, incluindo a taxa de corretagem, caso informe formalmente a empresa da desistência em até sete dias após a assinatura do contrato. A regra é válida apenas para contratos assinados fora da empresa, como feirões e estandes de venda.

E se é a construtora que descumpre o contrato?

As novas regras definiram prazo de tolerância e valor de multa caso a empresa atrase a entrega da obra. Se o imóvel for entregue mais de 180 dias (seis meses) depois da data estipulada em contrato, a incorporadora deverá pagar ao comprador multa de 1% do valor já desembolsado, por cada mês de atraso.

Caso o comprador opte pelo cancelamento do contrato por causa do atraso, ele tem direito a receber de volta 100% de tudo o que pagou, corrigido, em até 60 dias a partir da rescisão.

Quais as vantagens e as desvantagens das mudanças?

A vantagem é que ela define regras que antes estavam em aberto e agiliza os processos de desistência, que passam a ser automáticos e mais rápidos. Até aqui, se um comprador parasse de pagar ou a construtora atrasasse a entrega das chaves, os interessados tinham que entrar na Justiça para provar que foram prejudicados e pedir sua restituição.

"A lei veio para trazer mais segurança aos distratos e para deixar claro a ambas as partes os valores a serem negociados", disse a advogada Paula Farias.

Por outro lado, ao fixar o teto de 50% para as retenções que, até aqui, eram de no máximo 25%, ela deixou as perdas pela desistência ou inadimplência mais caras para os compradores, o que tem sido criticado pelas entidades de defesa ao consumidor.