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Finanças pessoais

7 dicas para comprar um imóvel em leilão e não cair em uma cilada

Diogo Max

Colaboração para o UOL, em São Paulo

28/08/2018 04h00

A crise econômica que atingiu o mercado imobiliário abriu uma nova oportunidade para quem quer comprar a casa própria. Os leilões de casas, apartamentos, prédios, terrenos e outros estabelecimentos comerciais vêm crescendo no país.

Em um ano, de acordo com a Sold Leilões, a oferta de imóveis subiu 300% na empresa. A rival Lance no Leilão afirma que, no mesmo período, o número de imóveis ofertados avançou 162%. A concorrente Zukerman Leilões diz que entre, junho de 2016 e junho de 2017 (seus números mais recentes), a oferta de imóveis aumentou 62%.

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O mercado não é para amadores

O atrativo mais importante, segundo Giselle Tapai, especialista em direito imobiliário, é o preço, que precisa estar, pelo menos, 30% abaixo do valor de mercado. “Essa é a única vantagem de um imóvel que está em leilão. Se não estiver barato, não compensa comprá-lo”, afirmou a advogada.

Para ela, o comprador deve saber que “esse não é um mercado para amadores”. “Para fazer um bom negócio, é preciso ter paciência e não pode ter urgência. Ou seja, comprar um imóvel em leilão não é para quem deseja sair do aluguel rápido e ir morar em uma casa própria”, declarou.

Segundo especialistas, é preciso cuidado para não ter problemas com imóveis de leilão. Veja sete dicas:

1) Pesquise os preços

Peça a um corretor que faça a avaliação do imóvel que você pretende comprar em leilão. Ele poderá dizer se realmente o desconto oferecido vale a pena ou se o apartamento ou casa está em uma área mal localizada do bairro, cujos preços tendem a se desvalorizar.

2) Leia o edital com atenção

É lá onde estão a data do leilão, o valor mínimo de venda, o estado de conservação, quem é o vendedor e de quem são as responsabilidades no pagamento de impostos, como IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e taxas de condomínio.

3) Pague à vista

A melhor forma de comprar um imóvel em leilão é fazê-lo à vista. Não peça um financiamento em um banco. “Os juros muito altos certamente vão comer toda a economia feita com o desconto do preço do imóvel”, afirmou Giselle. Além disso, não dá para usar o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço). As regras do fundo impedem seu uso para isso.

4) Prefira imóvel desocupado

Se o imóvel estiver ocupado, pense duas vezes. Você pode levar até dois anos para fazer a mudança para a casa nova. O processo de despejo, segundo a advogada, pode se tornar lento, dependendo da família que ocupa o bem.

Além disso, ela lembra que quando o morador resolver deixar o lugar é muito provável que as taxas de IPTU e condomínio estejam atrasadas e que o imóvel esteja em mau estado. “Uma alternativa é oferecer três meses de aluguel e um transporte para mudança ao antigo proprietário”, disse a especialista.

5) Se puder, visite o imóvel antes de comprar

Visitar o imóvel antes de comprar dará uma previsão do que será gasto em uma provável reforma. Leve um arquiteto, pois ele poderá fazer um cálculo inicial do custo com o qual você terá de arcar.

6) Contrate uma assessoria jurídica

Se você esquecer esta parte, a dor de cabeça poderá ser bem forte no futuro. O advogado é necessário para fazer uma varredura nos fóruns e descobrir se há processos correndo contra o antigo proprietário ou o imóvel.

“Além disso, o antigo proprietário pode questionar o leilão na Justiça. Se ele conseguir uma liminar, o comprador terá de enfrentar uma briga judicial para pedir o ressarcimento e reaver o dinheiro”, afirmou Giselle.

7) Fique de olho nos custos

Se o seu intuito é comprar um imóvel em leilão para revendê-lo, preste atenção nos custos. Além da taxa paga ao leiloeiro, que varia entre 5% e 6% do valor do bem, é importante colocar na ponta do lápis o pagamento de IPTU e condomínio, que continuam sendo cobrados.

O proprietário também arcará com a corretagem (caso coloque a casa ou o apartamento nas mãos de uma imobiliária), o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) e o registro em cartório -estes dois últimos, somados, podem chegar a 5% do valor do imóvel.

“No caso de lucro com a venda, o proprietário terá de pagar Imposto de Renda, cuja alíquota é bem pesada nesse caso”, disse a advogada.

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