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Com juros baixos, comprar imóvel para alugar é boa opção de investimento?

João José Oliveira

Do UOL, em São Paulo

31/10/2019 04h00

Com os juros em baixa, comprar imóvel para faturar com o aluguel pode ser um bom negócio? Especialistas dizem que esse ativo real pode entrar novamente no radar dos investidores, mas é preciso ter alguns cuidados para não ficar com o dinheiro travado.

Os juros básicos estão caindo desde 2016 e derrubaram o rendimento da aplicação mais querida dos brasileiros: a renda fixa. Para faturar mais, o brasileiro terá que ser mais ousado e assumir mais riscos —por exemplo, aplicando na Bolsa, comprando ações. Mas o sobe e desce dos papéis pode deixar desconfortável o investidor mais conservador.

Nesse ponto entra o imóvel, um bem real que pode gerar uma renda mensal se for alugado. "Com juros baixos, o imóvel voltou a ser uma opção relevante para o brasileiro", disse o consultor Luiz Moraes, presidente da Newcore, plataforma digital que conecta corretores de imóveis e consumidores.

Crise fez preço cair

A crise que atingiu o Brasil entre 2014 e 2018 afetou os preços dos imóveis, que caíram quase 20%, descontando a inflação, gerando boas oportunidades de compra.

O mercado agora vem se reaquecendo: as vendas de imóveis subiram 11% no acumulado de 12 meses até julho, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecipe).

Cuidados a tomar

Antes de sair comprando imóvel esperando faturar com o aluguel, os especialistas afirmam que é preciso prestar atenção em alguns detalhes.

1. Localização

"O primeiro ponto mais importante que o investidor deve observar é a localização", disse Moraes. É preciso prestar atenção ao perfil do imóvel e ao movimento que existe na vizinhança.

Um apartamento pequeno e de um quarto será bastante procurado em um bairro que tenha universidades ou hospitais, porque haverá interesse de estudantes, familiares de pacientes ou médicos residentes, por exemplo.

Unidades maiores podem ser uma opção interessante em bairros de poder aquisitivo mais alto e de perfil predominantemente residencial.

2. Condomínio

Um imóvel com bastante procura pode render em aluguel mais que o 0,5% ao mês que a antiga poupança proporciona. Uma unidade de R$ 500 mil pode render um aluguel mensal de R$ 2.500.

Porém, é preciso prestar atenção em outras variáveis, como valor de condomínio e IPTU, custos que podem corroer parte do rendimento. Se forem muito altos, pode ficar mais difícil encontrar um inquilino e será preciso baixar o valor do aluguel.

Apartamentos com várias unidades por andar e em prédios mais altos, com mais andares, tendem a ter vantagens em relação aos localizados em prédios menores, pois o rateio de condomínio será proporcional.

3. Concorrência

O consultor afirmou ainda que o investidor deve ficar atento ao número de lançamentos na região em que pretende comprar o imóvel.

Se adquirir um apartamento em uma área com vários prédios recém-lançados próximos, a concorrência será grande e, para conseguir alugar, terá que dar descontos —perdendo, assim, parte da rentabilidade.

Uma forma de medir como está a procura é checar o ritmo dos reajustes de aluguel. Segundo o Índice FipeZap, nos 12 meses encerrados em agosto, o valor da locação residencial acumula alta de 4,11% —acima da inflação oficial, medida pelo IPCA (+2,89%), e da inflação do aluguel, medida pelo IGP-M (+3,37%).

Revender é mais complicado

Os especialistas desse mercado lembram que comprar um imóvel com o objetivo de revender é mais complicado porque o processo de negociação é mais demorado, seja pela burocracia ou pela necessidade de encontrar um comprador disposto a pagar o preço pedido.

Fundo imobiliário é opção

Para quem quer investir em imóvel, mas não tem o capital todo, há opções no mercado, como os fundos de investimento imobiliário, em que o aplicador compra cotas que representam frações de propriedades.

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