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Apartamento na planta: como comprar o seu. Veja vantagens e desvantagens

Uma vantagem de comprar apartamento na planta é poder modelar o imóvel do seu jeito - Getty Images
Uma vantagem de comprar apartamento na planta é poder modelar o imóvel do seu jeito Imagem: Getty Images

Colaboração para o UOL, em São Paulo

27/02/2022 04h00

Em quais situações compensa comprar apartamento na planta? Ou é melhor que ele já esteja pronto? Segundo o grupo imobiliário ZAP, a possibilidade de dar uma entrada num imóvel na planta atrai em especial pessoas que estão no começo da vida financeira.

Mas como saber se seu perfil é ideal para esse tipo de empreendimento? Há mais prós ou contras? Há riscos de o imóvel não ficar pronto e perder dinheiro? O UOL ouviu especialistas no mercado imobiliário para tirar as principais dúvidas de quem quer adquirir um apartamento.

Apartamento na planta: como comprar?

Neste modelo, o comprador basicamente ajuda a incorporadora a financiar os custos da construção. É possível financiar um terço do valor total pelo período de construção, que é, em média, de três anos. Ou seja, se o apartamento vale R$ 450 mil, são R$ 150 mil de entrada e R$ 300 mil de saldo devedor, a ser pago após a entrega das chaves.

Estes R$ 150 mil são divididos entre parcelas mensais, taxas intermediárias (trimestrais, semestrais ou anuais, a depender do contrato) e uma última taxa na entrega.

Comprar apartamento na planta: como os valores são corrigidos?

Nesta primeira etapa, os valores em geral são corrigidos pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), uma taxa de inflação da construção civil, calculada com base em material e serviços de mão de obra. Ele incide sobre todas as parcelas e sobre o saldo devedor mensalmente, o que aumenta o valor final.

Isso significa que a quantia mensal a ser paga nunca será igual à primeira parcela e que, ao final dos três anos, quando pegar a chave, o valor que falta ser pago pelo imóvel (no caso do exemplo, R$ 300 mil) será maior do que o previsto (R$ 300 mil + valor do reajuste).

Na segunda etapa, depois que o apartamento estiver pronto, o comprador deverá pagar todo o valor restante. Esse valor também é corrigido e ficará maior do que os R$ 450 mil do nosso exemplo. O valor é dividido geralmente entre 200 e 300 meses. As parcelas mensais têm juros negociados no banco.

Comprar na planta sai mais caro ou mais barato?

Não há regra geral. Não basta pegar a média do valor do metro quadrado na sua cidade e comparar com o oferecido pelo empreendimento.

"Não há uma conta padrão a fazer", afirmou Déborah Seabra, economista do Grupo ZAP.

"Na planta, pode sair mais barato ou muito mais caro. Vai variar muito do quanto você tem para dar de entrada, quanto tempo vai financiar e as ofertas no mercado", declarou Vinicius Pina Urbani, gerente da consultoria financeira W1.

Segundo ele, em tempos de crise, é possível achar apartamentos com menos de dez anos a preços mais baixos do que a média do mercado, o que seria uma vantagem. Em outros casos, é possível achar apartamentos recém-lançados em que o dono não consegue pagar as parcelas e vende a um preço menor do que o inicial.

Vantagens e desvantagens de apartamento na planta

Vantagens

  • Entrada parcelada: num apartamento pronto, paga-se de 20% a 30% no ato. Na planta, esse valor é dividido pelo tempo de construção
  • Você modela seu apartamento: pode alterar portas, azulejos, pias e revestimento
  • Barganha: pode negociar melhores condições de preço e pagamento, podendo escolher o andar ou pagar mais ou menos pela vista, por exemplo
  • Valorização: não há garantia de que irá se valorizar, mas é bem possível

Desvantagens

  • Risco de não receber: a construtora pode quebrar. Embora o contrato preveja a entrega, pode haver disputa judicial de anos
  • Diferente do prometido: os apartamentos na planta são exibidos em maquetes ou salas simuladas, mas uma das principais reclamações é com o resultado final
  • Valor maior: reajustes fazem valor subir
  • Mais tempo pagando: o ZAP estima de 12 a 30 anos depois da entrega

Há sempre o risco de não receber, afirma advogado

Com apartamentos na planta, sempre há o risco de enfrentar um longo processo judicial, ficar com as mãos abanando ou ambos, caso a construtora ou incorporadora quebre no meio da construção.

"Na prática, você ainda não está comprando nada, ainda não existe um bem. Você adianta o valor para a empreiteira construir e, só quando estiver pronto, é que você faz o contrato de compra e venda efetivo", afirmou o advogado Marcelo Tadai, especialista em direito imobiliário.

Ele diz que a Lei da Incorporação (nº 4.591/64) procura proteger o comprador, mas, se a construtora entra em processo de recuperação judicial e não consegue continuar a obra, acaba sobrando para ele.

"O contrato diz que ela [construtora] tem de entregar? Diz. A lei manda cumprir? Manda. Se não cumprir, pode processar? Pode. Mas, se a construtora está atolada em dívidas e não consegue pagar ninguém, você vai cobrar esse dinheiro de quem?", disse Tadai.

Uma possibilidade é os compradores se reunirem para tocar o restante da obra. "Mas isso tem dois problemas: demora muitos anos, afinal tem todo o processo legal de entrar em recuperação judicial e ver se a empresa realmente não se reergue, e pode sair muito mais caro", afirmou.

Para evitar cair em ciladas, ele recomenda fazer uma boa pesquisa sobre a incorporadora que está promovendo o empreendimento antes de fechar qualquer negócio.

Como e onde pesquisar o histórico da construtora?

No site do Procon-SP, na aba "Espaço Consumidor", escolha a opção "Reclamações Fundamentadas", que traz a relação das empresas que tiveram reclamações nos últimos cinco anos.

O consumidor também pode pesquisar o nome da empresa no site do Tribunal de Justiça do seu estado, para ver se está respondendo a algum processo. No estado de São Paulo, no site do Tribunal de Justiça, vá em "Consulta Processual" e escolha a opção "Consulta de Processos".

"Se houver, por exemplo, vários processos no mesmo ano contra a empresa, isso chama a atenção", disse Renata Reis, coordenadora de atendimento do Procon-SP.

Outra opção sempre válida, segundo Renata, é usar as redes sociais, de uma maneira geral, para encontrar reclamações de consumidores contra a empresa.

O Procon-SP recomenda que, antes de qualquer sinal ou reserva do imóvel, vale verificar sobre a regularidade do empreendimento. Veja o que é preciso checar:

  • - Se a planta do imóvel foi aprovada na prefeitura da sua cidade
  • - Se a incorporação do empreendimento foi devidamente registrada no cartório de registro de imóveis da sua cidade
  • - Se o imóvel não está hipotecado
  • - Se as plantas, as áreas e a metragem do imóvel estão de acordo com a aprovação da prefeitura
  • - Ler o memorial descritivo, documento que discriminará o material e equipamentos a serem empregados no imóvel. É um documento integrante do Contrato de Compra e Venda

"É trabalhoso fazer tudo isso, mas é uma forma de você se proteger antes de comprar um imóvel", destacou Renata.

O que fazer diante de um problema no imóvel?

Obra não entregue

A construtora e a incorporadora são responsáveis por todos os prejuízos eventualmente causados durante a execução da obra.

Assim, o consumidor pode fazer uma reclamação administrativa no Procon, visando a solução extrajudicial do litígio, ou buscar a solução na Justiça, para a efetiva indenização dos responsáveis. Todos os problemas devem ser comprovados —mediante laudo pericial, por exemplo.

"Ficando caracterizado o descumprimento do contrato por parte da construtora e da incorporadora, há a possibilidade de buscar a rescisão do contrato, com a devolução das parcelas pagas, bem como da exigência da multa contratualmente prevista, além de indenização por danos morais e materiais que o consumidor tenha experimentado", explicou Vanderlei Garcia Junior, advogado especializado em direito imobiliário.

Obra atrasada

Renata Reis, do Procon-SP, diz que o primeiro passo é procurar a empresa para entender o motivo do atraso da obra. "Mas faça isso de modo formalizado, via email ou pedido protocolado na empresa", disse.

Segundo o advogado Garcia Júnior, a construtora tem prazo legal e contratual de 180 dias para a entrega das obras, chamado de "cláusula de tolerância".

"Esse prazo foi estabelecido para cobrir os eventuais imprevistos durante a construção do empreendimento, como também para o consumidor ficar ciente a respeito da possibilidade de ocorrência de atrasos na obra. Todavia, em nenhuma hipótese poderá ultrapassar esse período de tolerância", afirmou o advogado.

Se esse prazo for ultrapassado, o consumidor poderá buscar na Justiça a reparação dos seus prejuízos, especialmente quando os danos já estiverem comprovados, para que o juiz reconheça por sentença o atraso, determinando as penalidades à construtora e à incorporadora.

Nesses casos, será possível solicitar a rescisão do contrato, com a devolução das quantias pagas, além da multa contratual e a reparação por danos morais e por danos materiais.

"Em casos de danos materiais, por exemplo, o juiz poderá fixar um valor a título de aluguel do imóvel, durante o período de atraso. Isso porque o consumidor deixou de se beneficiar do imóvel em razão dessa demora na entrega da obra", explicou Garcia Júnior.

Apartamento entregue diferente do que está na planta

De acordo com o Procon-SP, o consumidor poderá:

  • - Exigir da empresa o cumprimento de acordo com o que foi ofertado
  • - Aceitar outro produto equivalente
  • - Rescindir o contrato, com o direito à restituição de quantia antecipada, com correção monetária, e a perdas e danos

"Certamente, a entrega de imóvel diferente do vendido na planta ultrapassa o simples descumprimento contratual, gerando abalo moral indenizável", afirmou Garcia Júnior.

Nesse caso, diz ele, há a possibilidade de o consumidor exigir a rescisão do contrato (com a restituição das quantias pagas, corrigidas monetariamente) e a indenização pelos danos morais, em razão do abalo emocional, angústia e frustração pela quebra do contrato, além dos demais danos materiais.

Obra interditada

Garcia Júnior diz que a interdição de uma obra gera reflexos importantes na relação de consumo entre a construtora, incorporadora e o consumidor.

"Nesses casos, o consumidor deverá procurar a incorporadora para a resolução do problema, entendendo os motivos da interdição. Pode exigir que a construtora repare a causa da interdição e, em não sendo possível, buscar na Justiça a rescisão do contrato, com a devolução das quantias pagas, em razão do descumprimento contratual", explicou.

Além disso, o consumidor poderá exigir a restituição dos demais danos materiais, como o ressarcimento do custo que teve com escritura e registro do contrato, eventuais benfeitorias realizadas no imóvel, além da indenização por danos morais.

Falência da construtora

De acordo com a lei que regula as incorporações imobiliárias, a construtora deve garantir que tem reserva financeira suficiente para construir aquele empreendimento. O "patrimônio de afetação" é uma garantia ao comprador do imóvel.

"Isso é para não comprometer a obra, em caso de falência da empresa. Portanto, falência nem sempre vai prejudicar a entrega da obra. Em tese, não deveria afetar o consumidor", disse Renata, do Procon-SP

Desmoronamento da obra

Nos casos de desmoronamento de obra, o incorporador, o construtor e também o empreiteiro da obra são responsáveis pelos danos causados, segundo o advogado Garcia Júnior.

"Quando entregue, a obra deve ter a solidez e a segurança exigidas para essa atividade, para que não comprometa a vida e o patrimônio dos consumidores", afirmou.

Sempre que forem evidenciados vícios (problemas que tornam o imóvel impróprio ou inadequado) no imóvel capazes de comprometer a solidez e a segurança da obra, o consumidor poderá exigir que sejam feitos os reparos necessários.

"Quando esses vícios forem inviáveis, é possível pedir indenização por todos os prejuízos causados, morais e materiais, ou ressarcimento integral dos valores pagos, com a rescisão do contrato", explicou.

Se o apartamento apresentar vícios, o consumidor tem prazos para fazer a reclamação, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor:

  • - Para vícios aparentes ou de fácil constatação: 90 dias, a partir da entrega efetiva do imóvel.
  • - Para vícios ocultos: 90 dias, a partir do momento em que o proprietário tome conhecimento do problema.
  • - Para vícios estruturais: o prazo é de cinco anos.

Como se prevenir em geral de problemas com apartamentos na planta?

Para conferir a qualidade da construção, o Procon-SP recomenda que o consumidor procure o síndico ou moradores de outros empreendimentos realizados pela mesma empresa. Isso ajuda a descobrir reclamações e verificar a qualidade dos materiais empregados na obra. "Não tem coisa melhor do que consultar quem usa aquele produto", disse Renata, do Procon-SP.

Também é importante guardar todos os prospectos publicitários do imóvel, para garantir o cumprimento da oferta por parte da empresa. De acordo com o Procon-SP, esses documentos passam a integrar o contrato.

Cuidados que devem ser tomados antes de assinar o Contrato de Compra e Venda:

  • - Somente faça negócio com a intermediação de um corretor de imóveis devidamente inscrito no Creci (Conselho Regional de Corretores de Imóveis).
  • - Analise todas as cláusulas do contrato. Caso haja dúvidas, procure a orientação de um órgão de proteção e defesa do consumidor ou de um advogado especializado.
  • - No contrato, devem constar a qualificação e endereço das partes, nome e localização do empreendimento, número e data do registro, localização completa da área do imóvel, área útil e comum da unidade, preço, prazo, valor do sinal, forma e local de pagamento e taxas de juros de financiamento e de mora.
  • - Exija o Contrato de Compra e Venda devidamente assinado pelas partes e por duas testemunhas
  • - Registre o contrato assinado no Cartório de Registro de Imóveis, para a efetiva garantia do negócio

Precisa ter vida financeira organizada

Vinicius Urbani diz que é preciso estar bem financeiramente e ter uma sobra para comprar apartamento na planta.

"Você deve se fazer algumas perguntas: consigo guardar dinheiro mensalmente? Eu tenho uma reserva financeira bem constituída para não ficar apertado?", disse ele.

Principal erro: só olhar a parcela

Muitas pessoas pensam apenas no valor da parcela inicial, sem levar em consideração o já citado INCC ou as parcelas intermediárias.

"É muito comum a pessoa ver o tamanho da parcela, e não a dívida total. Ela pensa: consigo pagar R$ 1.200 por mês, mas há o aumento do INCC. Depois de dois anos, está muito mais que R$ 1.200, mas ela continua só podendo pagar esse tanto e se enforca. Ou esquece as intermediárias. Dependendo do reajuste, podem aumentar muito", explicou Urbani.

"Muitas pessoas acham que, depois de três anos, vão pagar só R$ 300 mil [no exemplo dos R$ 450 mil], mas não: a dívida é maior, porque o valor foi reajustado neste tempo", disse Urbani. Não levar este aumento em consideração faz com que as pessoas desistam ao pegar as chaves e repassam o imóvel, pois veem à frente uma dívida muito superior à esperada.

O cálculo pode não ser tão simples de fazer, por isso é indicado pedir ajuda para alguém especializado. "Pode ser um consultor financeiro ou imobiliário ou mesmo o gerente do seu banco. O essencial é estimar com alguém o valor total, não o inicial", afirmou Urbani.

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