Quais os melhores fundos imobiliários para viver de renda?

Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) são cada vez mais usados por quem quer viver de renda ou complementar a aposentadoria, pois eles depositam todo mês um valor na conta do investidor.

Porém, existem hoje 425 fundos desse tipo no país. Como saber quais deles são os melhores?

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Na coluna de hoje eu conto qual é o segmento que prefiro para investir na minha aposentadoria, explico o motivo dessa preferência e mostro quanto eles estão rendendo atualmente.

O tipo de fundo para aposentadoria

Os FIIs que eu prefiro para investir na minha aposentadoria são os de tijolo e, dentro desse grupo, os de logística.

Fundos de tijolo são aqueles que investem diretamente em imóveis, diferentemente dos fundos de papel, que possuem contratos de recebíveis imobiliários.

São diversos os tipos de imóveis que um fundo de tijolo pode ter. Alguns detêm prédios de escritório (as chamadas "lajes corporativas"), outros possuem shopping centers, imóveis comerciais, agências de banco, estruturas industriais galpões logísticos etc.

A minha preferência por fundo de tijolo, quando se trata de investir para aposentadoria, reside no fato de que esses FIIs, quando bem localizados e administrados, tendem a se valorizar pelo menos no ritmo da inflação.

Isso é bem importante porque, a curto prazo, os fundos de tijolo em geral pagam dividendos menores do que os de papel, levando muitos investidores a deixá-los de lado. Só que, a longo prazo, os fundos de papel podem ter uma dificuldade maior para acompanhar a inflação.

Como aqui estamos falando de aposentadoria, ou seja, investimento de prazo muito longo, prefiro me garantir com um fundo que tenha maior probabilidade de me proteger da inflação, do que ficar em fundos que mê paguem muito no curto prazo, mas com menor chance de acompanhar a alta dos preços da economia.

Os segmentos que evito

Entre os fundos de tijolo, a maioria eu evito, quando se trata de investimentos para aposentadoria. Vamos falar de alguns.
Os fundos de lajes corporativas, por exemplo, não me atraem desde o início da pandemia. As empresas e os funcionários aprenderam a trabalhar em home office e muita gente não voltou aos escritórios mesmo depois que a população já estava vacinada.

Eu sou uma dessas pessoas. Sigo trabalhando a partir da minha casa e não quero mais ter que me deslocar para um escritório diariamente. É verdade que muita gente já abandonou o home office e que diversas empresas estão incentivando novamente o trabalho presencial.

Mas será que os escritórios ainda são imprescindíveis para as empresas? Em caso de crise, será que as companhias não podem querer reduzir seus espaços físicos e incentivar seus funcionários a ficarem em casa novamente?

Ainda não há respostas seguras para essas perguntas e, quando eu invisto na minha aposentadoria, eu busco segurança. Por isso, evito fundos de lajes corporativas.

Pelo mesmo motivo, evito também fundos de shoppings e de imóveis comerciais em geral. Com o avanço das vendas pela internet, as lojas físicas perderam parte da importância. Ainda são úteis e têm público, mas deixaram de ser imprescindíveis.

Os fundos de agências de banco eu nem precisaria falar. Quantas vezes você foi a uma agência bancária este ano? A tendência é que esse tipo de imóvel perca inquilinos ano após ano.

Por que os fundos de logística?

Conforme eu disse acima, tenho preferência pelos fundos de de galpões logísticos. Diferentemente dos segmentos que citei acima, o logístico me parece não só um setor importante e pujante, como também imprescindível.

Isso, é claro, quando se trata de fundos bem localizados e bem administrados. Vou tomar como exemplo um fundo que eu tenho na minha carteira, o BTLG11. Ele possui galpões logísticos na Grande São Paulo e interior do Estado, além de um no Ceará e outro em Santa Catarina.

O Estado de São Paulo tem nada menos do que 44 milhões de habitantes. As mercadorias precisam, de alguma forma, chegar a essas pessoas. Para isso, elas precisam passar por galpões, onde são armazenadas por algum tempo, até serem distribuídas para as lojas e os consumidores finais.

Para esses imóveis um dia se tornarem irrelevantes seria preciso acontecer coisas improváveis. Por exemplo, milhões de pessoas deveriam abandonar o Estado de São Paulo. Enquanto houver esse grande contingente de consumidores nessa região do país, não vejo motivo para que os imóveis logísticos bem administrados percam valor.

No caso do BTLG11, que estou usando como exemplo, os inquilinos são empresas como a Ambev, a Natura, a Coca-Cola Femsa, o Mercado Livre e a Ceratti. Trata-se de grandes marcas, companhias com bons resultados, com baixa probabilidade de inadimplência.

Quanto pagam os fundos de logística

Recentemente eu fiz um levantamento dos fundos imobiliários mais negociados do país. A mediana dos proventos distribuídos pelos de logística está em 8,8% ao ano. Ou seja, metade dos FIIs desse segmento paga dividendos acima desse percentual, e a outra metade paga abaixo.

Um retorno de 8,8% significa que, se você investir R$ 100 no fundo e ele continuar remunerando o cotista no mesmo ritmo dos últimos 12 meses, você tende a receber R$ 8,80 ao longo do próximo ano.

Riscos

Preciso deixar claro que nada do que falei aqui é uma recomendação de compra ou de venda. Eu apenas compartilho a minha experiência como investidor.

Outras pessoas podem ter visões diferentes e nenhuma previsão sobre fundos imobiliários é 100% garantida. Os FIIs são ativos de renda variável e possuem riscos.

Grosso modo, os riscos dos FIIs são de o valor das cotas cair ou de a distribuição de proventos diminuir. Para mitigar esses riscos, é importante diversificar os investimentos.

Alguma dúvida?

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