9 tipos de fundos imobiliários que pagam mais dividendos na Bolsa

Fundos imobiliários podem dar uma renda mensal da mesma forma que quem tem uma casa ou apartamento recebe aluguel do inquilino. Mas você não precisa aplicar num fundo imobiliário residencial para ter esse ganho. Os fundos imobiliários comerciais também são opção e se tornam cada vez mais populares entre os investidores.

Para se ter uma ideia, em 2012 existiam na Bolsa em torno de 102 mil investidores de fundos imobiliários, os chamados FIIs. Esse número chegou a cair ano a ano, para 89 mil em 2016. A partir daquele ano, contudo, os fundos imobiliários ficaram mais populares, e o número de investidores avançou para 1,344 milhão neste ano, considerando os números até abril da Bolsa (B3).

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O comportamento dos fundos imobiliários ao longo dos últimos 12 meses variou bastante dependendo do tipo de investimento que cada um faz. Isso porque os 358 FIIs da Bolsa são diferentes conforme a estratégia de aplicação de cada um deles. Veja a seguir alguns dos principais tipos de fundos imobiliários negociados na B3 e quais segmentos estão apresentando os melhores resultados em termos de dividendos.

Fundo imobiliário não é tudo a mesma coisa

Os fundos imobiliários são classificados em três grandes grupos, dependendo do tipo de aplicação que realizam e, dentro desses grupos, são ainda divididos em segmentos de atividade conforme a área econômica em que fazem suas apostas.

1. Por tipo de ativo

Fundo de tijolos: investem em ativos reais, comprando participações em imóveis já construídos ou que vão ser construídos.

Fundos de papel: compram títulos imobiliários, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) ou LCIs (Letras de Créditos Imobiiários), que são emitidos por empresas ou bancos para financiar projetos imobiliários.

Fundos de fundos: como o próprio nome diz, são fundos que compram cotas de outros fundos.

2. Por tipo de imóvel

Cada um desses tipos de fundos focam em um negócio do setor imobiliário, aplicando o dinheiro dos cotistas em empreendimentos que sejam, por exemplo, residenciais, de escritórios, shopping centers, de galpões de armazenamento, hoteleiro, etc.

O dividendo recebido pelo investidor de cada um desses fundos vai depender do tipo de imóvel que a carteira está aplicando. Assim, o aluguel entregue por cada locatário será diferente.

Por causa da grande diversidade de fundos imobiliários é que a pessoa deve se aprofundar no assunto antes de investir. É importante buscar informações sobre o gestor do fundo, sobre a estratégia dele, sobre quais tipos de imóveis ele investe porque há histórias de sucesso e de fracasso dentro de um mesmo tipo de fundo imobiliário.
Fernanda Garcia Silvano, planejadora financeira da Planejar

Ranking de desempenhos

A empresa de informações financeiras Economatica fez, a pedido do UOL Economia+, um levantamento com os dividendos pagos pelos fundos imobiliários considerando a atividade em que eles investem. No estudo entraram apenas os fundos que fazem parte do Ifix, o índice da Bolsa que tem os fundos imobiliários mais negociados. O ranking leva em conta a mediana (que calcula os resultados centrais) de cada grupo.

Veja abaixo quanto cada tipo de fundo imobiliário está pagando de rendimento anual médio em relação ao valor aplicado pelo cotista.

• média do setor: 7,01%
• Agências: 8,49%
• Hospitais: 8,39%
• Papéis: 7,94%
• Escolas: 7,73%
• Logística: 6,62%
• Lajes prédios: 5,43%
• Residências: 3,74%
• Shoppings: 2,84%
• Hotéis: 0,00%

Impacto da pandemia

O gerente de relacionamento institucional na Economatica, Einar Rivero, destaca que esse levantamento de 12 meses parte de maio de 2020, ou seja, de quando os fundos imobiliários começaram a se recuperar do tombo depois de baterem no fundo do poço no primeiro trimestre daquele ano.

Fundos residenciais X comerciais

Profissionais de mercado destacam que o potencial que cada tipo de fundo imobiliário tem para entregar aos cotistas dividendos depende da estratégia do gestor de recursos.

Essas diferenças de cada fundo são importantes porque impactam diretamente os riscos e o valor médio potencial de dividendos de cada tipo de carteira, destacam profissionais de mercado.

Quantidade: fundos imobiliários comerciais, que investem em imóveis que são alugados para empresas, por exemplo, são em maior número que os que aplicam em residências.

Assim, há mais opções de fundos imobiliários que investem em imóveis alugados para agências bancárias, empresas de escritórios e lojas de shopping centers, por exemplo, que fundos imobiliários que aplicam em residências - casas e apartamentos que são alugados para pessoas.

Tipo de contrato: os fundos imobiliários comerciais apresentam contratos de mais longo prazo que os residenciais e são, de maneira geral, ligados a um leque menor de locatário. Enquanto um fundo imobiliário comercial pode investir em um único prédio, por exemplo, alugado para uma ou poucas grandes empresas, um fundo imobiliário residencial aplica dinheiro em centenas de imóveis que têm diversos inquilinos.

Riscos do negócio: fundos imobiliários que investem em residências ou em imóveis comerciais também vão apresentar comportamentos diferentes conforme o perfil de quem está alugando esses empreendimentos.

Essas características vão influenciar indicadores como vacância, quando o imóvel fica vazio e sem inquilino, ou como a inadimplência, quando o locatário deixar de pagar o aluguel. Essas condições acabam influenciando o rendimento que cada carteira pode entregar aos cotistas.

Os fundos imobiliários residenciais têm, de maneira geral, um risco mais pulverizado que o fundo imobiliário de perfil comercial. Por outro lado, tem mais peso a gestão do responsável pela carteira. Afinal, uma coisa é gerir ativos em que o locatário é uma Ambev, por exemplo, e outra coisa é gerir imóveis que têm assembleias de condomínios em que se discute a cor da cortina do hall de entrada.
Marcos Baroni, chefe de pesquisa em FIIs da Suno

Na pandemia, lembram profissionais de mercado, os fundos que investem em hotéis e shopping centers sofreram mais com vacância e inadimplência que os fundos que investem em agências bancárias ou residenciais. Por outro lado, as carteiras que sofreram mais na crise apresentam agora mais potencial de recuperação na medida em que a economia for voltando ao normal, apontam analistas.

Os fundos de lajes comerciais dão retorno maior, de maneira geral, porque também apresentam mais risco, na média. Em qualquer hipótese, mesmo na crise, as pessoas precisam morar. Na pandemia, por exemplo, houve vacância em imóveis comerciais, mas não em residenciais.
Rodrigo Cardoso de Castro CEO Do Clube Fii