Veja os 10 fundos imobiliários campeões em 2020

Os fundos de investimento imobiliário, os chamados FIIs, não escaparam da montanha-russa que foi 2020 para todo o mercado financeiro. Em meio à crise econômica provocada pela pandemia do novo coronavírus, essas aplicações tiveram perdas ao longo do ano. Mas algumas carteiras conseguiram escapar da turbulência para entregar ganhos elevados no período.

O Ifix, índice das cotas dos fundos imobiliários negociados na Bolsa, acumulou perda de 10,2% em 2020. Em alguns momentos, como em março, esse indicador, uma espécie de Ibovespa dos fundos imobiliários, chegou a cair 25%. Mesmo assim, carteiras de alguns gestores atravessaram o período com valorizações de quase 50%.

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As medidas de isolamento social que restringiram a circulação dos consumidores e interromperam as operações das empresas atingiram o setor imobiliário. Com shopping centers e edifícios comerciais fechados e mais a incerteza de quando tudo poderia reabrir levaram inquilinos a atrasarem o pagamento de aluguéis. E isso afetou o pagamento dos dividendos dos fundos imobiliários aos cotistas e, por tabela, o valor das cotas dessas carteiras negociadas em Bolsa.

Mas alguns fundos navegaram de forma bem segura nos mares revoltos de 2020, com força suficiente para fechar a jornada com ganhos elevados.

Veja abaixo a lista dos dez fundos imobiliários que mais subiram em 2020.

Fundos de papel sofrem menos que fundos de tijolos

O fechamento de imóveis explica por que os fundos imobiliários de tijolos sofreram mais que os fundos de papel ao longo de 2020.

Por que fundos de tijolos sofreram? Os fundos de tijolos, que compram participações em imóveis já prontos, como shopping centers, edifícios de escritórios e hotéis, por exemplo, foram mais atingidos porque tiveram o fluxo de pagamento dos aluguéis de alguma forma afetados pela pandemia. Ou porque efetivamente os inquilinos atrasaram parcelas, ou porque surgiu o temor de que a inadimplência iria acontecer em algum momento.

Por que os fundos de papel subiram? Já os fundos de papel, que aplicam o dinheiro dos cotistas em títulos de crédito, como os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), contaram com as garantias que protegem esse tipo de carteira de inadimplência.

Esses fundos são investimentos que emprestam dinheiro para novos projetos imobiliários. O rendimento dessas carteiras então depende da taxa de juros combinada nessas operações. E muitas vezes, essa taxa é corrigida pelo IGP-M.

E como o IGP-M subiu 23,1% em 2020, o rendimento dessas carteiras foi também muito forte, destaca a chefe de relações com investidores da Habitat Capital Partners, Juliana Pedroza. O fundo FII Habit2 (código na Bolsa é HABT11), da Habitat, subiu 15,82% em 2020, quinto melhor desempenho do mercado no ano, segundo levantamento da empresa de informações financeiras Economatica.

Os Fundos de Recebíveis, por serem atrelados a ativos de dívidas, podem atuar nos mais diversos setores imobiliários, podendo inclusive, de forma mais ágil, investir em ativos que se beneficiem da crise, como o de logística ou residencial. Foi o que ocorreu em 2020. E outro fator a considerar são que alguns destes papeis são indexados a índices inflacionários, que foram bem altos em 2020, principalmente o IGP-M.
Juliana Pedroza, sócia da Habitat Capital Partners

Fundo campeão

O melhor exemplo desse tipo de fundo é o FII Hectare (na Bolsa é o HCTR 11), da Hectare Capital, que subiu 47% em 2020. A carteira investe em CRIs emitidos por incorporadoras de projetos de unidades residenciais, com foco em regiões ligadas ao agronegócio e multipropriedades, como resorts e hotéis.

Nosso CRI é pulverizado entre vários pagadores. Quando a gente empresta, uma parte do dinheiro fica retida numa conta de reserva para cobrir eventuais faltas de pagamento, que tem um prazo para reconstituir o fundo de reserva. Além disso, todo mês, uma parte do pagamento feito por quem nos deve corresponde à remuneração, e a outra parte é o principal do dinheiro. Na dificuldade, os pagamentos podem ficar limitados à remuneração, e a devolução fica para frente.
Eduardo Malheiros, sócio responsável pela estratégia de crédito estruturado da Hectare Capital

Qual o cenário para 2021?

Profissionais de mercado dizem que a pandemia continua um fator de grande influência sobre os mercados imobiliários em 2021, mas a intensidade desse impacto tende a ser menor.

É verdade que ainda persistem incertezas sobre o momento em que a vida voltará ao normal porque isso depende da imunização da população - e o ritmo da vacinação tem preocupado a todos.

Mas a atividade econômica já tem sido retomada em diversos setores - shopping centers estão reabertos, escritórios estão retomando as operações e escolas voltaram a receber alunos, por exemplo.

Desempenho passado não é garantia de ganho futuro

Nesse cenário, é esperado que os fundos imobiliários que sofreram mais em 2020 possam recuperar parte do terreno perdido em 2021. Isso vale em especial para as carteiras de tijolos que têm bons ativos, ou seja, são donas de bons imóveis, que têm um histórico comercial de sucesso.

Já os fundos de papel que subiram muito em 2020 podem desacelerar o ritmo dos ganhos em 2021. Afinal, com a valorização acumulada na temporada passada, o valor das cotas ficou muito acima do valor patrimonial dos ativos que o fundo possui.

Temos que tomar muito cuidado com esse desempenho dos fundos de papel porque foram pontos fora da curva. Algumas carteiras estão com cerca de 40% a 50% de ágio em relação ao valor patrimonial. Por isso, a melhor estratégia sempre é ter uma carteira diversificada.
Marcos Baroni, chefe de pesquisa em Fundos Imobiliários da Suno Research