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Você pode ganhar aluguel de supermercados e bancos com fundo imobiliário

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João José Oliveira

Do UOL, em São Paulo

09/02/2021 04h00

Resumo da notícia

  • Gestores de fundos imobiliários criam carteiras que investem em imóveis alugados para supermercados, agências bancárias e lojas de varejo
  • Maior busca de brasileiros por fundos imobiliários impulsiona diversificação no setor
  • Profissionais de mercado apontam vantagens e desvantagens de cada segmento

Já pensou em ser dono de imóveis alugados para redes de supermercados ou para agências bancárias e receber uma renda regular desses inquilinos em contratos de longo prazo? Se a ideia parece interessante, mas você ficou preocupado com o tamanho da aplicação inicial fora de seu alcance saiba que existem no mercado fundos de investimento imobiliário (FIIs) que apostam exatamente nesse tipo de imóvel.

O aumento do número de investidores pessoas físicas que passaram a aplicar em fundos imobiliários nos últimos anos está abrindo espaço para que as instituições financeiras possam diversificar esse tipo de aplicação. Com mais dinheiro batendo à porta dos gestores de recursos, esses profissionais conseguem criar carteiras com focos específicos, como por exemplo, as que investem em imóveis usados por empresas que atuam no varejo.

Segundo dados da Bolsa B3, os fundos imobiliários alcançaram a marca de 1,2 milhão de cotistas pessoas físicas em dezembro de 2019, praticamente o dobro de um ano antes.

Com os juros baixos no Brasil, há mais investidores pessoas físicas buscando diversificar as aplicações. E esse movimento tem influenciado o setor de fundos imobiliários, que começou a crescer a partir de 2016 e 2017, mas acelerou o passo ano passado, e que vem expandindo e também diversificando os tipos de carteiras.
Fábio Galdino, head de fundos imobiliários da Vero Investimentos

De maneira geral, o investidor que busca fundos imobiliários pode escolher carteiras de três categorias: as que compram participações em imóveis, os chamados fundos imobiliários de tijolos; as que investem em títulos de renda fixa que financiam projetos imobiliários, os fundos imobiliários de papel; e os fundos imobiliários que investem em outros fundos, os chamados fundos de fundos.

Mas dentro de cada um desses tipos de fundos imobiliários existem as diferentes carteiras que buscam aplicar em segmentos de negócios. E um desses segmentos é o do varejo.

Contratos de longo prazo são garantia

Contratos longos: Os fundos imobiliários usam o dinheiro dos cotistas da carteira para comprar vários imóveis que são usados por empresas que precisam de muitos pontos de atendimento ao público, como redes de supermercados ou agências bancárias.

Rendimentos: Os fundos imobiliários pagam mensalmente rendimentos que são distribuídos aos cotistas de forma proporcional à quantidade de cotas que ela possui. Assim, o aplicador desse produto recebe uma renda que é como se fosse um recebimento de aluguel.

Esses contratos são normalmente os chamados contratos atípicos, de longo prazo, com mais de dez anos, muitas vezes tendo como indexador o IGP-M e ainda cláusulas de take or pay. Ou seja, se o a empresa que é inquilina quiser antecipar o fim do contrato ela tem que pagar uma multa equivalente ao saldo do contrato que resta. Isso dá uma segurança ao investidor.
Vitor Bidetti, Ceo da Integral BREI

Veja abaixo alguns segmentos de fundos imobiliários com foco na locação de redes de varejo.

Fundos que investem em imóveis de varejo: São fundos compostos por propriedades adquiridas de grandes marcas de varejo ou atacarejo, como Pão de Açúcar, Sam's Club, BIG e Extra.

Segundo analistas, o setor de supermercados foi um dos poucos ramos que não fecharam na pandemia. Além disso, destacam, esses imóveis usados por essas redes podem se tornar mais populares entre os consumidores pela comodidade que oferecem. Além disso, são pontos de boa localização - uma condição que deve ser sempre levada em conta na hora de investir no setor imobiliário.

São exemplos, o HGRU11, que aplica 54,50% no setor supermercadista, e o TRXF11, que concentra 90,18% no setor supermercadista; 5,15% no varejo para casa e construção e 4,67% no setor de logística para alimentos.

Levando em consideração que os prédios onde ficam os supermercados brasileiros têm como vantagem suas localizações, é possível sim que o Brasil se torne outra referência em centros comerciais ancorados.
Rodrigo Medeiros, fundador do portal DesmistificandoFII

Fundos que investem em agências bancárias: Quem é cliente de banco sabe como os pontos de atendimento dos grandes bancos estão nas vias mais movimentadas das cidades. São imóveis que permanecem durante anos e anos sendo ocupados pelo mesmo grupo financeiro.

Por outro lado, o setor vem passando por um enxugamento nos últimos dois anos. Os maiores bancos do país estão reduzindo os pontos de atendimento presencial em um movimento influenciado pelo crescimento dos serviços financeiros digitais.

Alguns exemplos desses fundos são o BBPO11, do Banco do Brasil, e o BNFS11.

O segmento de agências bancárias está passando por uma transformação em modelo e negócio, com novos concorrentes, como as fintechs e plataformas de investimentos. Nesse aspecto, investir em fundo imobiliários que aposta em redes de agências deve ser ponderado.
Vitor Bidetti, Ceo da Integral BREI

Fundos que investem em imóveis de escolas: Tem fundos que compram imóveis que são alugados para redes de ensino, como universidades. São pontos de grande circulação de público e contratos de longo prazo.

O tamanho do imóvel usado pelas escolas - maiores que os usados por bancos, por exemplo - torna elevado o custo elevado para o inquilino trocar de imóvel e rescindir um contrato. O setor de educação também sofreu com as medidas de isolamento social, mas gestores dizem que a carência do Brasil no setor de educação é muito grande.

Por isso, a expectativa é que a ocupação desses imóveis volte rapidamente após o fim da pandemia. São exemplos o RBED11, da Rio Bravo, e o MINT11, da Mint Capital.

Como escolher o fundo

Na hora de aplicar, o investidor deve prestar atenção na qualidade dos imóveis e no histórico do gestor. Nos relatórios e cartas mensais dos fundos, que são abertas ao público nos sites dos gestores dos fundos, é possível checar essas informações, que estão disponíveis em plataformas de informações, como o ClubeFii.

Na carteira, ver o que tem lá dentro:

  • tipo do imóvel
  • localização
  • se aluguel tem garantia real ou não para o caso de inadimplência do inquilino

Na hora de escolher um fundo, a pessoa deve observar pelo menos os últimos seis relatórios do administrador para ver os principais eventos que estão ocorrendo nesse fundo. Para saber, por exemplo, se o inquilino que representa uma parte grande do fundo vai entregar o imóvel, ou se o contrato vai vencer. São eventos que podem afetar o futuro do fundo, mesmo que o histórico seja positivo.
Rodrigo Cardoso de Castro, ceo e sócio fundador do ClubeFii

Este material é exclusivamente informativo, e não recomendação de investimento. Aplicações de risco estão sujeitas a perdas. Rentabilidade do passado não garante rentabilidade futura.

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