Disparada dos preços de aluguéis favorece investidor de fundo imobiliário

A inflação do aluguel disparou, e isso é ruim para quem mora numa casa alugada. Mas quem investe em fundos imobiliários (FIIs) se dá bem. O IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado), divulgado pela FGV (Fundação Getúlio Vargas) e usado para reajustes de aluguel, acumula alta de 21,97% no ano e de 24,52% em 12 meses.

Os fundos imobiliários têm a vantagem de oferecer mais liquidez que um imóvel e de pagar dividendos mensais, como se fossem um aluguel, explicam especialistas ouvidos pelo UOL. Alguns têm contratos indexados ao IGP-M e podem se aproveitar do momento.

"Com o impacto da alta do IGP-M, algumas classes de fundos imobiliários oferecem uma proteção maior para a carteira, e o investidor pode conseguir até um rendimento mais alto", disse Renan Manda, analista-chefe de fundos imobiliários da XP Investimentos.

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Fundos de tijolo

De acordo com Renan Manda, analista-chefe de fundos imobiliários da XP Investimentos, fundos de tijolo (que investem em ativos de construção) podem ser os beneficiados com a alta do IGP-M, já que, em alguns casos, os contratos de aluguel dos prédios são indexados ao índice.

Por lei, os FIIs precisam distribuir a maior parte dos lucros aos cotistas. Por isso, caso haja um aumento dos valores dos aluguéis, o investidor também passará a ganhar mais.

Se a receita de um fundo sobe 25%, ou até uns 12%, com uma possível negociação [do repasse do IGP-M], o faturamento do fundo vai aumentar. Se ele distribuía R$ 1 de cota mensalmente, pode passar a conceder R$ 1,20 por cota por mês.
Renan Manda, analista-chefe de fundos imbiliários da XP Investimentos

Para saber qual é o indexador dos contratos de um fundo imobiliário, o investidor pode consultar a carta mensal do gestor ou a CVM (Comissão de Valores Mobiliários), que regula o mercado.

Laje corporativa, shopping ou galpões?

Há diversos segmentos dentro dos fundos de tijolo, e o investidor precisa entender a dinâmica operacional de cada um antes de escolher um FII, diz Manda.

Como os shoppings foram mais afetados pela pandemia do coronavírus, esse segmento não deve conseguir repassar a alta do IGP-M aos lojistas. Ou seja, os aluguéis não devem ser reajustados no mesmo patamar do índice.

Por outro lado, apesar da ida ao home office, os prédios com lajes corporativas em locais nobres das grandes cidades não devem sofrer tanto e poderão ter o aluguel reajustado, melhorando a rentabilidade dos dividendos.

Shoppings têm contrato atrelado ao IGP-M, mas é um momento sensível para eles. Outro segmento que tem essa exposição são as lajes corporativas, que têm como inquilinas grandes empresas. Nas lajes também há um impacto operacional, mas é muito menor.
Renan Manda, analista-chefe de fundos imbiliários da XP Investimentos

Já os galpões logísticos, que sofreram menos durante a crise, geralmente têm apenas parte dos contratos corrigida pelo IGP-M. Por isso, o investidor precisa acompanhar os detalhes do fundo.

"Tem uma fatia corrigida pelo IGP-M, mas uma boa parte é ligada ao IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), que apesar de estar subindo, não está tão forte quanto o IGP-M", disse Manda.

O IPCA é a inflação oficial do país, calculada pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). No acumulado de 12 meses até novembro, o índice registra alta de 4,31%.

Fundo de papel com CRIs na carteira

Há também alguns fundos de papel que podem ajudar o investidor a ganhar dividendos mais robustos.

"Os FIIs de papel com CRIs [Certificados de Recebíveis Imobiliários] na carteira têm papéis indexados ao IGP-M e vão ter o benefício da correção do índice", disse Virginia Prestes, professora de finanças da Faap.

CRIs são títulos emitidos por companhias chamadas de securitizadoras, a partir de dívidas de empresas, com o objetivo de financiar empreendimentos imobiliários.

Pandemia e fechamento da economia são riscos

O risco, por outro lado, é uma nova onda do coronavírus (covid-19) fechar shoppings e estimular ainda mais que o home office se torne definitivo, deixando mais imóveis vazios, e por mais tempo.

Os inquilinos estão negociando os aluguéis dos imóveis de alguns desses fundos, para não ter repasse integral [do IGP-M] ou por causa da pandemia. Por isso, o risco é de vacância.
Virginia Prestes, professora de finanças da Faap

Com uma alta tão expressiva, na casa dos 20%, caso o gestor do imóvel seja irredutível na negociação, as empresas podem deixar os imóveis, o que também aumenta a vacância.

"A depender da forma que essa negociação for feita ou de como o gestor agir, o locatário pode não aceitar a correção e sair", disse a especialista.

Assim, além do impacto nos dividendos, o fundo também pode ver o valor das cotas negociadas na Bolsa caírem.

"O risco de uma negociação desses fundos é afetar o valor na Bolsa. As ações se valorizaram muito, mas os FIIs não acompanharam isso no último mês, por exemplo", afirmou.