Crédito imobiliário com IPCA reduz parcela e ajuda bancos, mas dívida sobe

O uso do Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPCA) para corrigir os contratos de financiamento imobiliário reduzirá o valor da parcela na largada, mas custará ao mutuário uma dívida maior no final quando comparado com os contratos corrigidos pela Taxa Referencial (TR). Por outro lado, a modalidade deve facilitar a venda desses créditos no mercado financeiro, desenvolvendo a chamada securitização, e, de quebra, adicionar mais recursos para a compra da casa própria no país.

Estudo realizado pela equipe de análise de mercado imobiliário do JPMorgan mostra que a dívida total do mutuário pode subir, o que serve como contraponto à propaganda do governo federal de que o crédito ficará mais barato.

O endividamento cresce porque, além do juro, a dívida passará a ser corrigida pelo IPCA em vez da TR --que atualmente está zerada. Por isso, esse montante total tende a crescer mais no longo prazo, apontou o JPMorgan.

A inflação média anual medida pelo IPCA nos últimos dez anos foi de 5,85%, segundo dados do IBGE. Nesse período, a inflação em um ano chegou a bater 10,67% em 2015. A TR média, por sua vez, foi de apenas 0,82% no período. Por essa diferença entre os dois indicadores, o JPMorgan estima que a dívida total atrelada ao IPCA poderá ser cerca de 13% maior que o financiamento que segue a TR.

Para um imóvel de R$ 500 mil, com 80% do valor financiado em 360 meses, a parcela a 8,75% mais TR seria de R$ 3.987, enquanto a IPCA mais 4,35%, seria de R$ 2.684, uma queda de 32,7%, segundo o JP Morgan. A dívida final a valor presente, no entanto, seria de R$ 605,9 mil no primeiro caso e R$ 686,8 mil no segundo, uma elevação de 13,3%.

A conta do JPMorgan leva em conta a expectativa de inflação média de 4% nos próximos anos. O Conselho Monetário Nacional (CMN) já trabalha, porém, com a expectativa de meta menor nos próximos anos: 4% em 2020, 3,75% no ano seguinte e 3,50% em 2022.

A Caixa Econômica Federal anunciou na terça-feira (20) a oferta de uma nova modalidade de crédito imobiliário com juros de 2,95% a 4,95% ao ano acrescido da variação IPCA no futuro. Trata-se de mais uma opção aos mutuários além das linhas atuais, que cobram taxas de 8,5% a 9,75% ao ano mais taxa referencial (TR). Segundo a Caixa, o valor inicial da parcela será entre 30% e 50% menor com a nova opção.

"Essa modalidade ajudaria a melhorar o acesso à compra, reduzindo a primeira parcela dos compradores em cerca de 30%", concordam Marcelo Motta e Guilherme Mendes, em relatório do JP Morgan. "No entanto, alertamos que as parcelas indexadas à inflação teriam pagamentos nominais mensais crescentes".

Prós e contras

Para o ex-BC Luiz Fernando Figueiredo, sócio-fundador da Mauá Capital, atrelar o crédito imobiliário ao IPCA é um caminho para desenvolver este segmento no país, mas não se deve tirar os olhos da inflação. "Muitos contratos são indexados à inflação, títulos públicos, salários. O crédito imobiliário com IPCA não traz impacto no esforço de desindexar a economia, mas o Brasil não pode descuidar da inflação", avalia ele, em entrevista ao Broadcast.

Segundo Figueiredo, o lastro em IPCA vai possibilitar o mercado imobiliário se desenvolver com mais intensidade no país. A TR, avalia, é um "bicho esquisito" e não existe em outros mercados. "Todos os contratos são inflação mais algo. Contratos têm se ser padronizados para que possam ser vendidos. Está na hora de desenvolver o mercado de financiamento imobiliário muito além da poupança", acrescenta o ex-BC.

Os bancos privados ainda avaliam se aderem ou não à nova modalidade. O contrato indexado ao IPCA já estava disponível para linhas do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que abrange imóveis acima de R$ 1,5 milhão, mas o segmento ainda não decolou. Agora, o indexador passa a ser factível também para o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), aquelas em que o mutuário pode recorrer aos seus recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para abater a dívida.

Cautela

Na opinião do presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Gilberto Duarte, o uso do IPCA como indexador dos financiamentos deve ser testado com cautela. O principal risco, na sua avaliação, seria o valor da dívida atualizado pela IPCA crescer ao ponto de superar o valor do próprio imóvel usado como garantia pelo financiamento. "Se a inflação for muito alta e o mutuário ficar inadimplente, isso comprometeria a garantia, criando um passivo para os bancos", pondera.

Duarte sugere ainda que a modalidade de financiamento indexada ao IPCA deve crescer pouco a pouco para não ser dragado por crises macroeconômicas. "Não basta termos uma situação presente de estabilidade. Isso precisa durar no longo prazo. Se entra um governo que decide gastar muito e gerar inflação, voltamos a ter um problema no mercado", alerta.

Para os bancos, a grande questão que pesa nessa conta é o tamanho do mercado a ser criado com o empurrão do IPCA. Os privados estão avaliando, mas ainda não bateram o martelo. O Bradesco, conforme fonte, está próximo de concluir os sistemas para um eventual lançamento - ainda em estudo, acompanhando a concorrente Caixa.

No sistema bancário, alguns acreditam que a nova opção tende a ser mais explorada pelo público de maior renda que teria recursos para quitar a dívida em caso de choque da inflação. O tom no anúncio da novidade, porém, foi de que a linha terá um público amplo.

"O crédito imobiliário com lastro no IPCA é uma solução para qual problema? O mercado está aquecido", rebate a diretora do Itaú Unibanco, Cristiane Magalhães. Embora o banco ainda avalie se oferta ou não crédito imobiliário com IPCA, ela não considera o instrumento "mais poderoso" que o modelo atual, com base na TR. "O IPCA pode flutuar. Hoje, está tudo muito bem, mas em um comprometimento de 30 anos, se o IPCA começa a subir, essa previsibilidade é colocada em jogo", avalia Cristiane. "A TR é mais segura ao mutuário no sentido de dar previsibilidade ao planejamento dele".

Por outro lado, a securitização dos créditos concedidos --a venda de financiamentos existentes no mercado financeiro-- é facilitada na nova modalidade. Atualmente, conforme o presidente da Caixa, Pedro Guimarães, menos de 10% dos créditos imobiliários conseguem ser negociados entre instituições financeiras. Com o IPCA, 50% das operações, conforme ele, podem ser empacotadas e vendidas no mercado financeiro. Essa característica tende a dar mais fôlego para que os bancos emprestem ainda mais.

"Eu consigo gerar uma parte da minha carteira para investidores institucionais, que têm meta atuarial em IPCA. Se tem um passivo IPCA, faz sentido ter um ativo em IPCA", diz o diretor do Bradesco, Leandro Miranda, para quem ainda é uma incógnita o quanto o consumidor estaria confortável com a mudança do TR para o IPCA no crédito imobiliário.

Ansiosos

Enquanto isso, o setor de construção aguarda ansioso o começo do financiamento indexado ao IPCA. A expectativa de executivos ouvidos pelo Broadcast está calcada na redução do valor inicial das parcelas entre 30% e 50%, pelos cálculos da Caixa Econômica Federal, e, consequentemente, o acesso de mais pessoas ao sonho da casa própria.

"Com o valor da parcela mais baixo, a renda exigida para ter acesso ao empréstimo também tenderá a ser menor. A quantidade de gente que vai se colocar para dentro do mercado será uma coisa absolutamente brutal", estima o diretor financeiro e de relações com investidores da incorporadora Eztec, Emílio Fugazza. "Cidades como São Paulo terão uma explosão na facilitação nas compras", conclui.