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No aluguel de imóvel, quem paga reforma, conserto, IPTU: dono ou inquilino?

Getty Images/iStockphoto
Imagem: Getty Images/iStockphoto

Lucas Gabriel Marins

Colaboração para o UOL, em Curitiba

26/12/2019 04h00Atualizada em 26/12/2019 19h35

Quem já alugou um imóvel ou conhece alguém que vive no aluguel já deve ter ouvido perguntas sobre quem deve pagar certas despesas de manutenção do imóvel, como IPTU, consertos e reformas, ou dúvidas sobre os direitos e deveres do inquilino e do proprietário.

Tudo isso é definido pela Lei nº 8.245/1991, também conhecida como Lei do Inquilinato. O UOL conversou com advogados e síndicos profissionais para entender melhor os principais pontos dessa relação. Veja abaixo algumas perguntas e respostas sobre o tema.

Quem paga pelo IPTU do imóvel?

O dono de um imóvel pode incluir no contrato de locação uma cláusula dizendo que o locatário deve pagar o IPTU. Contudo, segundo o Código Tributário Nacional, o imposto se refere a propriedade. Portanto, o responsável final pelo pagamento é o dono da propriedade, e não quem aluga. Se o IPTU não for pago, a prefeitura cobrará a dívida do dono do imóvel, independentemente do que ficou definido no acordo entre inquilino e proprietário.

Quem paga o seguro contra incêndio?

O dono do imóvel deve arcar com todos os seguros do imóvel, como o seguro contra incêndio. No entanto, o dono também pode colocar uma cláusula no contrato de locação transferindo essa responsabilidade para o inquilino.

Quem paga por reformas e reparos no imóvel?

É o proprietário do imóvel quem paga por qualquer despesa com reforma ou reparo na estrutura do imóvel, como pintura de fachada, ampliações, iluminação e instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, de telefonia, de esporte e de lazer. É dele também a responsabilidade por qualquer custo com decoração e paisagismo no local. Esse tipo de despesa é chamado de extraordinária.

Quem paga por reformas e reparos nas áreas comuns (incluindo elevadores)?

O proprietário é responsável por qualquer reforma estrutural também nas áreas comuns, mas é o inquilino que deve arcar com custos de manutenção e conservação de áreas comuns, elevadores, porteiro eletrônico, equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança. Também paga por pequenos reparos nas dependências e em instalações elétricas e hidráulicas. Essas despesas são chamadas de ordinárias.

Inquilino pode mudar a estrutura do apartamento?

O inquilino não pode modificar a forma interna ou externa do imóvel sem autorização prévia e por escrito do dono do imóvel. Caso precise instalar uma lareira, derrubar paredes ou fazer qualquer reforma que altere a estrutura do local, é preciso antes pedir para o proprietário.

Quem participa de assembleia de condomínio?

Proprietários, inquilinos e pessoas que receberam procuração do dono imóvel podem participar da assembleia, desde que estejam com as contas em dia. Inquilinos votam apenas em assuntos referentes à manutenção do imóvel (ordinárias). Questões relacionadas a investimentos no patrimônio são decididas apenas pelos donos ou procuradores.

Quem pode votar em síndico ou conselheiro?

Inquilino e dono do imóvel podem votar no síndico, desde que não estejam inadimplentes.

Inquilino pode ser síndico? E conselheiro?

Inquilino pode ser síndico. No caso de conselheiro, é necessário verificar se a convenção condominial não coloca algum impedimento.

O que faz o inquilino ser despejado?

O proprietário pode mover uma ação de despejo contra o inquilino que descumpriu repetidas vezes as regras do contrato, como o não pagamento do aluguel e do condomínio, ou com comportamento antissocial que impossibilita o convívio com demais moradores, como briga em excesso, gritaria, preconceito etc.. A decisão, no entanto, cabe ao juiz.

A ação do despejo pressupõe que houve tentativas amigáveis de retomada do imóvel anteriormente.

Proprietário pode encerrar contrato antes do prazo? Quem paga a multa?

A Lei do Inquilinato proíbe o proprietário de pedir o imóvel durante o prazo de locação determinado no contrato. O locatário, entretanto, pode devolvê-lo, desde que pague a multa proporcional ao período de cumprimento do contrato.

Qual o prazo mínimo de aviso prévio para deixar o imóvel ou pedir o imóvel?

O aviso prévio deve ser feito com antecedência de, no mínimo, 30 dias antes da saída ou pedido do imóvel.

Se o proprietário colocar o imóvel a venda, quais os direitos do inquilino? É obrigado a abrir a porta para interessados?

Caso o imóvel seja colocado a venda, o inquilino deve ser notificado pelo proprietário e tem preferência na compra, em igualdade de condições oferecidas a outros interessados. Caso alguém queira visitar o imóvel, o inquilino não deve ser opor. No entanto, é preciso que a visita seja combinada previamente.

Como funciona o aluguel via caução?

O locatário deposita em uma caderneta de poupança, com o nome dele e do dono do imóvel, um determinado valor, que geralmente é de três meses do aluguel. A quantia serve como garantia em caso de inadimplência. No final do contrato, a caução é devolvida ao locatário, com juros.

Quem paga fundo de reserva do condomínio?

Por lei, é obrigação do dono do imóvel pagar pelo fundo de reserva, cuja finalidade é dar suporte para futuras obras e reformas estruturais (despesas extraordinárias). Porém, caso o condomínio utilize parte do fundo de reserva para despesas ordinárias (manutenção, limpeza etc), o locatário precisa contribuir com a reposição do fundo.

Fiador precisa ter imóvel na mesma cidade da locação?

Apesar de muitas imobiliárias pedirem um fiador com imóvel na cidade da locação, o que facilita a verificação das informações do locatário, a lei não faz essa exigência.

Fontes consultadas: Marcos Belem Gomes, advogado imobiliário e sócio fundador da Carvalho Gomes Advogados; Fabricio Samir de Mattos, advogado especialista em direito condominial, cível e do trabalho; e Maurício Fernandes, síndico profissional da MFG Condôminos.

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UOL Notícias

Errata: o texto foi atualizado
Diferentemente do que era informado na resposta da pergunta "Proprietário pode encerrar contrato antes do prazo? Quem paga a multa?", o locador não pode reaver o imovél antes do término do contrato para uso próprio, de cônjuge/companheiro ou para uso de pais, avós, filhos ou netos que não tenham imóvel residencial próprio. A informação foi corrigida.

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