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IPTU: O que é? Como é calculado? Qual a forma de pagamento? Tire dúvidas

Lucas Borges Teixeira

Colaboração para o UOL, em São Paulo

03/02/2020 04h00

O que é o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), pago anualmente pelos proprietários ou inquilinos de imóveis?

Como é feito o cálculo? Qual a forma de pagamento? E se atrasar ou não pagar, posso perder o imóvel? Em caso de aluguel, quem paga é o inquilino ou o proprietário? Veja a seguir tudo o que você precisa saber sobre o IPTU:

O que é IPTU e quem tem de pagar?

IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), como o nome indica, é o imposto voltado a propriedades com construção no meio urbano. Ou seja, ele é cobrado anualmente de todos os proprietários de casas, prédios ou estabelecimentos comerciais nas cidades.

Como o IPTU incide sobre a propriedade, o contribuinte deverá pagar pelo número de imóveis em seu nome. Se for um, paga imposto só de um; se forem dez, paga imposto de dez -cada um com seu valor específico.

Se a propriedade for urbana, mas for apenas um terreno, sem construção, paga-se o ITU (Imposto Territorial Urbano). Se for fora do perímetro urbano, incide o ITR (Imposto Territorial Rural), com base de cálculos e alíquotas diferentes do IPTU.

Como é calculado o IPTU?

O IPTU é calculado com base no valor venal do imóvel, que é o preço da propriedade estabelecido pelo Poder Público. Sobre ele, é realizada a aplicação de alíquotas, descontos e acréscimos definidos pelos municípios.

O IPTU é reajustado anualmente, considerando-se a valorização do imóvel e da região ou eventual mudança da legislação municipal. Há um limite para esse aumento, a depender de cada município.

O que é valor venal?

Valor venal é, basicamente, o valor de compra e venda de um imóvel estabelecido pelo órgão público. Leva em conta fatores como idade e localização do imóvel. Geralmente não tem relação com o valor de mercado -seu valor pode ser menor ou maior. Normalmente é menor, porque o preço de mercado é condicionado pela procura e oferta.

É com base no valor venal que a prefeitura estipulará o IPTU a ser pago e o quanto deverá pagar ao proprietário em caso de penhora ou de desapropriação, por exemplo.

Esse valor pode ser reavaliado anualmente, de acordo com as mudanças do mercado (valorização da região, por exemplo) ou do próprio imóvel (como uma reforma de melhoria).

Em caso de discordância quanto ao valor venal estabelecido, o cidadão pode fazer uma reclamação formal para reavaliação (mais detalhes abaixo).

Vale a pena pagar o IPTU à vista ou parcelado?

O IPTU pode ser pago à vista, no início do ano, ou parcelado ao longo do ano. A opção depende do planejamento financeiro de cada um. Embora não tenha taxas extras, para estimular o pagamento à vista, a maioria das prefeituras oferece desconto em parcela única. Especialistas recomendam que, quando possível, vale a pena aproveitar o desconto e pagar à vista, principalmente se os juros pagos por seus investimentos estiverem baixos.

O valor a ser descontado depende do município.

Quem é isento?

As regras para isenção do IPTU também variam de cidade para cidade. Em algumas cidades, aposentados e pensionistas pagam menos. Outras dão isenção pelo valor da propriedade.

E se houver discordância quanto à cobrança?

Caso o cidadão note qualquer divergência no valor do seu IPTU, como um aumento abusivo ou valor venal questionável, ele deve fazer uma reclamação à prefeitura.

O processo de impugnação pode ser disponibilizado online, nos sites das respectivas prefeituras, ou presencialmente. Há uma data limite para a reclamação, que varia conforme a cidade.

Se atrasar, paga multa?

Sim. Em caso de atraso e se não abrir um processo de impugnação, há cobrança de multa e juros sobre o valor da parcela atrasada. Como nos outros quesitos, a cobrança varia de município para município.

Quem paga o IPTU é o inquilino ou o proprietário?

Em caso de aluguel do imóvel, a Lei do Inquilinato (nº. 8.245/91) estabelece que o pagamento do tributo pode ser combinado no contrato, como o condomínio. No entanto, como é um imposto sobre a propriedade, a responsabilidade final é sempre do dono do imóvel.

Isso significa que, caso o locatário deixe de pagar o tributo, a prefeitura reclamará com o proprietário do imóvel, independentemente do contrato.

Como conseguir a segunda via?

A segunda via do IPTU em geral é disponibilizada gratuitamente nos sites das prefeituras ou das secretarias da Fazenda das cidades.

Caso você não ache online, procure a prefeitura ou a Secretaria Municipal da Fazenda da sua cidade para descobrir como retirá-la.

O que acontece se não pagar?

É um processo longo, mas a falta de pagamento do IPTU pode chegar à penhora ou até ao leilão da propriedade.

O primeiro passo é a notificação da prefeitura (por meio físico ou eletrônico) para que o cidadão regularize a situação. Caso não seja feito, paga multa, e seu CPF ou CNPJ (em caso de estabelecimento comercial) entra na Dívida Ativa do Município, o que pode impedir a realização de empréstimos, por exemplo.

Caso o contribuinte siga sem pagar, a prefeitura pode entrar na Justiça para pedir a penhora ou até o leilão da propriedade para cobrir o pagamento do tributo. Até lá, no entanto, os governos tendem a oferecer programas e pacotes de parcelamento da dívida com desconto nas multas.

Além disso, se o imóvel em questão for a residência do contribuinte e seu único bem, o contribuinte pode argumentar como defesa a impenhorabilidade do bem de família.

O que é dívida ativa?

Dívida ativa é um cadastro feito pelo Poder Público (seja municipal, estadual ou federal) para os contribuintes que estejam em débito. Geralmente, o cadastro é feito após o período de 90 dias da cobrança, mas não há uma data exata.

A inscrição na dívida ativa, realizada pela Procuradoria-Geral do Município a pedido da prefeitura, pode ter consequências como restrição a novos empréstimos e inclusão do CPF ou CNPJ do proprietário em cadastro de devedores, como SPC e Serasa.

Quando é cadastrado na dívida ativa, o cidadão deve ser notificado pelo órgão. Se houver dúvidas sobre a sua situação, procure os departamentos fiscais da prefeitura ou da Procuradoria-Geral do Município da sua cidade. Parte delas disponibiliza esta informação online.

Como as prefeituras buscam estimular o pagamento da dívida com descontos e opções de parcelamento, o ideal é negociar a melhor forma de quitação na prefeitura.

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