Ex-goleiro Ronaldo perde apê; quando dívida de condomínio chega à Justiça?

O ex-goleiro Ronaldo, hoje comentarista da Bandeirantes, perdeu um apartamento por causa de uma dívida de condomínio de R$ 169 mil. Por decisão da Justiça, o imóvel foi a leilão, sendo arrematado por R$ 619 mil.

A cobrança de dívida de condomínio na Justiça não é incomum e pode ter consequências para o devedor. A perda do imóvel é o caso mais extremo. O UOL conversou com especialistas para explicar o que acontece com quem tem dívida de condomínio e tirar outras dúvidas. Veja abaixo.

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Atrasou um mês? Já pode ser acionado na Justiça

Qualquer condomínio pode acionar a Justiça para cobrar dívidas atrasadas de moradores, explica Breno Stefanini, advogado especializado em direito imobiliário. Não existe valor nem prazo mínimos para isso —a ação pode ser instaurada se o pagamento estiver atrasado em um mês, por exemplo.

Mas é mais comum que os síndicos e as administradoras tentem uma solução amigável nos primeiros meses.

"Antes de judicializar, é de interesse do condomínio tentar resolver essa questão por meio de um acordo", diz Stéphanie de Oliveira Gomes, advogada também especialista em direito imobiliário. "Se for infrutífero, aí o condomínio vai ter que partir para a judicialização e obter esses valores na Justiça."

No caso de Ronaldo, o condomínio afirma que não os valores deixaram de ser pagos por dez anos. O apartamento foi comprado pelo ex-goleiro em 1991, quando ainda defendia o Corinthians.

Caso chegou à Justiça; quanto tempo tenho para resolver?

Depois de instaurada uma ação de execução, o morador terá um prazo de três dias para pagar a dívida com o prédio ou até 15 dias para apresentar uma defesa, chamada de embargo à execução.

Caso ele não consiga quitar a dívida ou comprovar o pagamento, a Justiça deve pedir a penhora dos seus bens móveis e imóveis.

Juiz pode penhorar bens e até imóveis

"O primeiro passo é penhora das contas bancárias, para tentar obter o valor devido. Se isso não resolver, pode ocorrer a penhora dos bens móveis: televisão, bicicleta, carro etc. E pode também acontecer de a Justiça mandar penhorar bem imóveis, que são casas e apartamentos", diz Gomes.

Ela afirma que a Justiça geralmente considera o valor da dívida na hora de decidir qual bem será penhorado. Ou seja, o devedor só costuma perder o imóvel se a dívida for muito alta.

"Quando a dívida é de R$ 500 para um apartamento que vale R$ 200 mil, por exemplo, tenta-se penhorar outros itens antes de penhorar o imóvel", diz.

Caso a Justiça opte pela penhora do imóvel com dívidas, ele irá a leilão, e o valor obtido no arremate será usado para pagar as cotas condominiais em atraso, os juros, as multas e as custas processuais.

Se sobrar algum valor, ele será entregue ao antigo proprietário, o devedor. Se o leilão não for suficiente para pagar a dívida, o prédio então seguirá com o processo de penhora de outros bens.

Meu apartamento é bem de família; ele pode ser penhorado?

Uma dúvida muito comum entre os proprietários é sobre bens de família. Falando especificamente de imóveis, uma casa ou apartamento são considerados bens de família quando eles são a única propriedade em nome da pessoa e ela reside naquele imóvel. Se a pessoa perder aquele bem, não terá mais onde morar.

Gomes afirma que, em muitas situações, a Justiça proíbe que bens de família sejam penhorados. Mas, em caso de dívidas de condomínio, ela pode permitir, sim, a penhora.

Em imóvel alugado, dívida é do dono ou do inquilino?

Quando o imóvel é alugado, tanto o locatário quanto dono podem ser acionados na Justiça, dependendo do caso.

"O condomínio tem os dados do locatário, informados pelo proprietário do imóvel", diz Gomes. Se o contrato de locação tiver definido que o inquilino era responsável pelo pagamento, a Justiça deve decidir pela penhora dos seus bens.

Porém, a lei prevê que, em última instância, o dono é o responsável pelas obrigações financeiras relativas a um imóvel.

"O proprietário sempre será o responsável. Por isso, nada impede o condomínio de ajuizá-lo", diz Gomes.

O que são cotas condominiais?

As contas condominiais são um dever de cada condômino e são previstas no Código Civil. São as despesas rotineiras que um condomínio tem, como portaria, água, luz e outros gastos recorrentes. Tudo isso é rateado entre os proprietários dos imóveis —ou inquilinos, dependendo do que diz o contrato de locação. Quem tem apartamento maior paga mais.

Stefanini explica que existem dois tipos diferentes de cobrança:

• Ordinária, referente a despesas de rotina. Costuma ser paga pelo inquilino.
• Extraordinária, referente a gastos não previstos no orçamento. Deve ser paga pelo proprietário.

Condomínio pode restringir acesso de devedor a áreas comuns?

O morador que estiver com o pagamento do condomínio em atraso não pode sofrer sanções no prédio, como ser impedido de acessar e usufruir de piscina, campo de futebol, parquinho e outras áreas comuns, de acordo dom Stefanini.

"O constrangimento [do devedor] tem que ser estritamente financeiro. A convenção coletiva geralmente prevê multa de 2%, mais juros e até honorários advocatícios pelo atraso no pagamento", diz.