Quanto custa financiar um imóvel? Veja taxas e impacto da queda da Selic
O corte da taxa básica de juros não implica uma redução imediata nos custos do financiamento imobiliário. Mas a perspectiva de novas quedas na Selic abre caminho para uma maior demanda por essa linha de crédito e para ajustes nas taxas praticadas hoje pelos bancos. Segundo especialistas ouvidos pelo UOL, os impactos da queda da Selic devem ser percebidos mais no longo prazo. Veja as taxas oferecidas atualmente pelos bancos e simulações do valor das parcelas.
Vai ficar mais barato financiar um imóvel?
Queda da Selic pode influenciar uma redução nas taxas de financiamento. O crédito imobiliário possui menor discrepância entre os juros pagos aos credores e os cobrados nos empréstimos. As características tornam as taxas menos voláteis se comparadas às oscilações da Selic, o que pode resultar em uma transição gradual para juros mais baixos para o consumidor, diz Henrique Leão, Economista-chefe e Head de Research da TG Core Asset. A Selic está atualmente em 13,25% e há perspectivas de novos cortes de 0,5 ponto nos próximos meses.
Financiamento imobiliário ainda não foi impactado pelo corte da Selic. Até o momento, os bancos não alteraram suas taxas. Para conceder o financiamento, as instituições levam em conta também fatores como a renda familiar, valor do imóvel, análise de crédito e relação com o cliente.
Volume de recursos disponíveis têm sido afetado neste ano pela saída de recursos da poupança. Os saldos das cadernetas de poupança abastecem o financiamento imobiliário pelo SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo). O volume de contratações no país somaram R$ 13,2 bilhões em junho, o que representa uma queda de 17% ante junho do ano passado. Segundo dados da Abecip, no primeiro semestre do ano, o crédito imobiliário com recursos da poupança somou R$ 76,6 bilhões, redução de 10,5% em relação a igual período de 2022.
Taxa média praticada pelos bancos é de cerca de 11% ao ano. Em 2021, quando a Selic estava em 2% ao ano, a taxa média de financiamento imobiliário era de 6,9%. Em junho deste ano, com a Selic em 13,75%, a taxa média do segmento foi de 11,4%, segundo dados do Banco Central. Isso mostra que a taxa de juros do financiamento imobiliário varia com a Selic, mas não na mesma proporção.
Quanto custa financiar um imóvel
Valor final do imóvel financiado aumenta mais de 80% em relação ao valor à vista. A pedido do UOL, o economista e educador financeiro do ABC da Economia, Bruno De Conti, simulou qual é o valor das parcelas e o valor final de financiamento de um imóvel de R$ 350 mil e de R$ 500 mil em 30 anos, considerando 50% de entrada e acrescentando os juros.
Foi considerado o modelo de financiamento SAC, quando a primeira parcela é maior. Neste sistema, as parcelas vão diminuindo com o passar dos anos.
O cálculo levou em conta juros de 11,4% ao ano. Essa é a taxa média praticada pelos bancos, segundo os dados mais atualizados do Banco Central. A simulação não considera as demais taxas e custos adicionais de cada banco. Na prática, o custo pode ser um pouco maior.
Veja as taxas cobradas pelos bancos
Caixa Econômica Federal tem taxas a partir e 8,99% ao ano na modalidade SBPE. No Programa Pró-Cotista, o Programa Especial de Crédito Habitacional ao Cotista do FGTS, a taxa é de 8,66%. Já nas linhas subsidiadas e do programa Minha Casa Minha Vida, as taxas vão de 4% ao ano a 8,16% ao ano.
Bradesco tem taxas a partir de 10,49%, mais taxa fixa e TR. São dois modelos de financiamento para imóveis residenciais. Além deste produto, o banco oferece outro financiamento pós-fixado composto da taxa fixa + remuneração da poupança, sendo 10,66% ao ano (4,49% ao ano + 6,17% ao ano que é o teto do rendimento da poupança).
Banco do Brasil possui crédito imobiliário a partir de 9,74% ao ano + TR. Nas operações contratadas com recursos de FGTS, os juros são de 9% ao ano + TR.
Santander aplica taxas a partir de 10,99% ao ano + TR. Uma das opções é pela modalidade SFH (Sistema Financeiro de Habitação).
Itaú não respondeu sobre as taxas de financiamento. Procurada pelo UOL, a assessoria de imprensa do banco não atendeu ao pedido de informações.
Como saber qual é a melhor opção?
Avalie se a parcela que cabe no bolso. Ao considerar um financiamento no cenário de juros em queda, veja também quanto realmente você pode pagar sem ficar zerado no fim do mês.
Pesquise as opções de diferentes instituições. Para saber a que melhor se encaixa, conheça os tipos de financiamento ofertados e analise as condições necessárias para cada uma: renda mínima, valor de entrada, taxa de juros e preço do imóvel, por exemplo. A sua pontuação de crédito pode ser usada para negociar com o banco por melhores termos, aconselha Leão.
Fique de olho nos índices de correção associados ao financiamento. Os financiamentos possuem índices de reajuste que podem ser a Taxa Referencial (TR), poupança ou o IPCA, por exemplo. "Pensando em pagar menos juros e ter uma previsão melhor sobre o valor das parcelas futuras, a recomendação é escolher um financiamento prefixado com o reajuste em TR, conhecido como Pré + TR", diz De Conti.
Com a opção SAC, a pessoa pode ir amortizando o saldo, isso reduz o tempo de financiamento e os juros. Vale lembrar que trabalhadores com carteira assinada podem resgatar a cada dois anos o saldo nas contas do FGTS para amortização um imóvel financiado. Na opção SAC, os valores das parcelas são mais altas no início e menores no final. Por outro lado, pela tabela Price, as parcelas são fixas durante todo o período e tendem a ter um valor menor, só que sem amortização, o que aumenta ainda mais o preço final.
Financiar um imóvel ou ficar no aluguel?
Custo do financiamento vai além dos juros. É preciso pensar também no prazo de pagamento — ele é muito longo? Os juros ficarão muito pesados? Esperar ou não por uma maior redução na taxa de juros antes de financiar um imóvel é uma ponderação importante, mas depende da realidade de cada família e dos planos individuais.
Considere fatores como estilo de vida e renda financeira. Fazer contas é sempre um bom caminho para avaliar a viabilidade e saber se as parcelas cabem no bolso.
Não compare o valor das parcelas apenas com o valor do aluguel. "O imóvel, após a amortização total do financiamento, se tornará um patrimônio pessoal que pode se valorizar ao longo do tempo e o aluguel, não", explica o economista da TG Core Asset. Ele pontua que as análises levam em conta a taxa do financiamento descontada da valorização esperada do imóvel versus o curso de oportunidade. Caso a expectativa de retorno supere a valorização final esperada de um imóvel descontado o custo dos juros, o aluguel pode ser melhor.
Avalie também investir em fundos imobiliários. Cada fundo possui um gestor profissional e a distribuição de rendimentos ocorre de maneira mensal, isenta de imposto de renda. É como ser dono de um pedacinho de um imóvel e todo mês receber um aluguel de pagamento.
A análise entre financiamento e aluguel é baseada em expectativas e desconsidera preferências pessoais como a segurança de ter seu imóvel.
Henrique Leão, Economista-chefe e Head de Research da TG Core Asset
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