Apartamento na planta: como comprar o seu. Veja vantagens e desvantagens

Há sempre o risco de não receber, afirma advogado

Com apartamentos na planta, sempre há o risco de enfrentar um longo processo judicial, ficar com as mãos abanando ou ambos, caso a construtora ou incorporadora quebre no meio da construção.

"Na prática, você ainda não está comprando nada, ainda não existe um bem. Você adianta o valor para a empreiteira construir e, só quando estiver pronto, é que você faz o contrato de compra e venda efetivo", afirmou o advogado Marcelo Tadai, especialista em direito imobiliário.

Ele diz que a Lei da Incorporação (nº 4.591/64) procura proteger o comprador, mas, se a construtora entra em processo de recuperação judicial e não consegue continuar a obra, acaba sobrando para ele.

"O contrato diz que ela [construtora] tem de entregar? Diz. A lei manda cumprir? Manda. Se não cumprir, pode processar? Pode. Mas, se a construtora está atolada em dívidas e não consegue pagar ninguém, você vai cobrar esse dinheiro de quem?", disse Tadai.

Uma possibilidade é os compradores se reunirem para tocar o restante da obra. "Mas isso tem dois problemas: demora muitos anos, afinal tem todo o processo legal de entrar em recuperação judicial e ver se a empresa realmente não se reergue, e pode sair muito mais caro", afirmou.

Para evitar cair em ciladas, ele recomenda fazer uma boa pesquisa sobre a incorporadora que está promovendo o empreendimento antes de fechar qualquer negócio.

Como e onde pesquisar o histórico da construtora?

No site do Procon-SP, na aba "Espaço Consumidor", escolha a opção "Reclamações Fundamentadas", que traz a relação das empresas que tiveram reclamações nos últimos cinco anos.

O consumidor também pode pesquisar o nome da empresa no site do Tribunal de Justiça do seu estado, para ver se está respondendo a algum processo. No estado de São Paulo, no site do Tribunal de Justiça, vá em "Consulta Processual" e escolha a opção "Consulta de Processos".

"Se houver, por exemplo, vários processos no mesmo ano contra a empresa, isso chama a atenção", disse Renata Reis, coordenadora de atendimento do Procon-SP.

Outra opção sempre válida, segundo Renata, é usar as redes sociais, de uma maneira geral, para encontrar reclamações de consumidores contra a empresa.

O Procon-SP recomenda que, antes de qualquer sinal ou reserva do imóvel, vale verificar sobre a regularidade do empreendimento. Veja o que é preciso checar:

• - Se a planta do imóvel foi aprovada na prefeitura da sua cidade
• - Se a incorporação do empreendimento foi devidamente registrada no cartório de registro de imóveis da sua cidade
• - Se o imóvel não está hipotecado
• - Se as plantas, as áreas e a metragem do imóvel estão de acordo com a aprovação da prefeitura
• - Ler o memorial descritivo, documento que discriminará o material e equipamentos a serem empregados no imóvel. É um documento integrante do Contrato de Compra e Venda

"É trabalhoso fazer tudo isso, mas é uma forma de você se proteger antes de comprar um imóvel", destacou Renata.

O que fazer diante de um problema no imóvel?

Obra não entregue

A construtora e a incorporadora são responsáveis por todos os prejuízos eventualmente causados durante a execução da obra.

Assim, o consumidor pode fazer uma reclamação administrativa no Procon, visando a solução extrajudicial do litígio, ou buscar a solução na Justiça, para a efetiva indenização dos responsáveis. Todos os problemas devem ser comprovados —mediante laudo pericial, por exemplo.

"Ficando caracterizado o descumprimento do contrato por parte da construtora e da incorporadora, há a possibilidade de buscar a rescisão do contrato, com a devolução das parcelas pagas, bem como da exigência da multa contratualmente prevista, além de indenização por danos morais e materiais que o consumidor tenha experimentado", explicou Vanderlei Garcia Junior, advogado especializado em direito imobiliário.

Obra atrasada

Renata Reis, do Procon-SP, diz que o primeiro passo é procurar a empresa para entender o motivo do atraso da obra. "Mas faça isso de modo formalizado, via email ou pedido protocolado na empresa", disse.

Segundo o advogado Garcia Júnior, a construtora tem prazo legal e contratual de 180 dias para a entrega das obras, chamado de "cláusula de tolerância".

"Esse prazo foi estabelecido para cobrir os eventuais imprevistos durante a construção do empreendimento, como também para o consumidor ficar ciente a respeito da possibilidade de ocorrência de atrasos na obra. Todavia, em nenhuma hipótese poderá ultrapassar esse período de tolerância", afirmou o advogado.

Se esse prazo for ultrapassado, o consumidor poderá buscar na Justiça a reparação dos seus prejuízos, especialmente quando os danos já estiverem comprovados, para que o juiz reconheça por sentença o atraso, determinando as penalidades à construtora e à incorporadora.

Nesses casos, será possível solicitar a rescisão do contrato, com a devolução das quantias pagas, além da multa contratual e a reparação por danos morais e por danos materiais.

"Em casos de danos materiais, por exemplo, o juiz poderá fixar um valor a título de aluguel do imóvel, durante o período de atraso. Isso porque o consumidor deixou de se beneficiar do imóvel em razão dessa demora na entrega da obra", explicou Garcia Júnior.

Apartamento entregue diferente do que está na planta

De acordo com o Procon-SP, o consumidor poderá:

• - Exigir da empresa o cumprimento de acordo com o que foi ofertado
• - Aceitar outro produto equivalente
• - Rescindir o contrato, com o direito à restituição de quantia antecipada, com correção monetária, e a perdas e danos

"Certamente, a entrega de imóvel diferente do vendido na planta ultrapassa o simples descumprimento contratual, gerando abalo moral indenizável", afirmou Garcia Júnior.

Nesse caso, diz ele, há a possibilidade de o consumidor exigir a rescisão do contrato (com a restituição das quantias pagas, corrigidas monetariamente) e a indenização pelos danos morais, em razão do abalo emocional, angústia e frustração pela quebra do contrato, além dos demais danos materiais.

Obra interditada

Garcia Júnior diz que a interdição de uma obra gera reflexos importantes na relação de consumo entre a construtora, incorporadora e o consumidor.

"Nesses casos, o consumidor deverá procurar a incorporadora para a resolução do problema, entendendo os motivos da interdição. Pode exigir que a construtora repare a causa da interdição e, em não sendo possível, buscar na Justiça a rescisão do contrato, com a devolução das quantias pagas, em razão do descumprimento contratual", explicou.

Além disso, o consumidor poderá exigir a restituição dos demais danos materiais, como o ressarcimento do custo que teve com escritura e registro do contrato, eventuais benfeitorias realizadas no imóvel, além da indenização por danos morais.

Falência da construtora

De acordo com a lei que regula as incorporações imobiliárias, a construtora deve garantir que tem reserva financeira suficiente para construir aquele empreendimento. O "patrimônio de afetação" é uma garantia ao comprador do imóvel.

"Isso é para não comprometer a obra, em caso de falência da empresa. Portanto, falência nem sempre vai prejudicar a entrega da obra. Em tese, não deveria afetar o consumidor", disse Renata, do Procon-SP

Desmoronamento da obra

Nos casos de desmoronamento de obra, o incorporador, o construtor e também o empreiteiro da obra são responsáveis pelos danos causados, segundo o advogado Garcia Júnior.

"Quando entregue, a obra deve ter a solidez e a segurança exigidas para essa atividade, para que não comprometa a vida e o patrimônio dos consumidores", afirmou.

Sempre que forem evidenciados vícios (problemas que tornam o imóvel impróprio ou inadequado) no imóvel capazes de comprometer a solidez e a segurança da obra, o consumidor poderá exigir que sejam feitos os reparos necessários.

"Quando esses vícios forem inviáveis, é possível pedir indenização por todos os prejuízos causados, morais e materiais, ou ressarcimento integral dos valores pagos, com a rescisão do contrato", explicou.

Se o apartamento apresentar vícios, o consumidor tem prazos para fazer a reclamação, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor:

• - Para vícios aparentes ou de fácil constatação: 90 dias, a partir da entrega efetiva do imóvel.
• - Para vícios ocultos: 90 dias, a partir do momento em que o proprietário tome conhecimento do problema.
• - Para vícios estruturais: o prazo é de cinco anos.

Como se prevenir em geral de problemas com apartamentos na planta?

Para conferir a qualidade da construção, o Procon-SP recomenda que o consumidor procure o síndico ou moradores de outros empreendimentos realizados pela mesma empresa. Isso ajuda a descobrir reclamações e verificar a qualidade dos materiais empregados na obra. "Não tem coisa melhor do que consultar quem usa aquele produto", disse Renata, do Procon-SP.

Também é importante guardar todos os prospectos publicitários do imóvel, para garantir o cumprimento da oferta por parte da empresa. De acordo com o Procon-SP, esses documentos passam a integrar o contrato.

Cuidados que devem ser tomados antes de assinar o Contrato de Compra e Venda:

• - Somente faça negócio com a intermediação de um corretor de imóveis devidamente inscrito no Creci (Conselho Regional de Corretores de Imóveis).
• - Analise todas as cláusulas do contrato. Caso haja dúvidas, procure a orientação de um órgão de proteção e defesa do consumidor ou de um advogado especializado.
• - No contrato, devem constar a qualificação e endereço das partes, nome e localização do empreendimento, número e data do registro, localização completa da área do imóvel, área útil e comum da unidade, preço, prazo, valor do sinal, forma e local de pagamento e taxas de juros de financiamento e de mora.
• - Exija o Contrato de Compra e Venda devidamente assinado pelas partes e por duas testemunhas
• - Registre o contrato assinado no Cartório de Registro de Imóveis, para a efetiva garantia do negócio