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Fundo imobiliário de tijolo e papel: Veja prós e contras antes de investir

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Fernando Barbosa

Colaboração para o UOL, em São Paulo

22/10/2021 04h00

Quem pensa em investir em fundos imobiliários precisa não apenas entender a dinâmica principal dos FIIs, mas também conhecer cada tipo de fundo imobiliário, para aplicar naquele que faz mais sentido para cada investidor.

Durante encontro do Guia do Investidor UOL, série de eventos gratuitos e quinzenais do UOL para quem quer investir, Rodrigo Cardoso, CEO e sócio fundador do Clube FII, e João Vitor Freitas, analista de investimentos da Toro Investimentos, explicaram as vantagens e desvantagens de cada tipo de fundo imobiliário. Veja abaixo.

Fundos de Tijolos

A primeira modalidade são os fundos de tijolos, que investem em imóveis residenciais ou rurais, como escolas, prédios e shopping centers.

Uma das vantagens de investir em fundos de tijolos é a proteção da inflação, segundo especialistas. Essa proteção, contudo, não é imediata, segundo Cardoso. A outra vantagem é que o investidor pode adquirir a cota de um fundo de um shopping ou prédio que está localizado na rota de desenvolvimento de uma cidade, com potencial grande de valorização no médio e longo prazo.

"Enquanto esse imóvel não matura, você vai ter inquilinos pagando um rendimento e, depois desse período, quando ele maturar, você vai ganhar mais no aluguel e as suas cotas estarão mais valorizadas", afirma o CEO do Clube FII.

Para o analista da Toro Investimentos, a primeira vantagem é a liquidez.

"É muito mais fácil comprar ou se desfazer da posição de um fundo imobiliário do que de um imóvel. Fora a questão de taxa, imposto de transmissão e comissão para corretor", afirma. Na economia real, pontua Freitas, além da necessidade de encontrar um inquilino, o proprietário deve arcar com IPTU e condomínio em caso de vacância.

O analista diz que o investidor pode comprar mais cotas ao longo do tempo e reinvestir, tendo como benefício o efeito dos juros compostos para a multiplicação de capital.

A desvantagem deste tipo de investimento é justamente a vacância. Um exemplo rememorado pelo CEO do Clube FII foi a crise desencadeada no segmento durante a pandemia de covid-19.

"A renda dos fundos de shoppings foi praticamente zero porque não tinha o que fazer, foram obrigados a fechar. O maior risco do fundo de tijolo é a vacância", afirma.

Os fundos de tijolos podem oscilar conforme o crescimento do PIB ou desempenho da economia em algum setor específico. Um exemplo claro foi o prejuízo do setor de óleo e gás no Rio de Janeiro. Investidores que tinham inquilinos como a Petrobras, que impacta diretamente na economia da cidade carioca, acabaram deixando esses fundos.

Fundos CRI (certificado de recebíveis imobiliários) ou de Papel

Já para quem tem mais conhecimento e disposição para tomar risco, os fundos CRI podem ser uma alternativa. Diferentemente dos fundos de tijolos, em que é possível visualizar o empreendimento físico, os fundos de papéis investem, basicamente, em títulos da dívida — uma espécie de empréstimo que o investidor faz ao setor imobiliário, com a promessa de juros futuros.

Freitas, da Toro, pontua que um fundo com apenas CRI seria, em tese, mais arriscado. Por isso, ele alerta para a observação desses aspectos e das garantias estabelecidas pelos gestores.

"O fundo de imóveis, se ele ficar todo vago, você ainda é dono daquele imóvel. Mas o CRI, se o fundo quebrar e o credor resolver dar um calote na dívida, aí realmente é necessário avaliar como as garantias foram estruturadas. Talvez você recupere 80% do valor que você investiu, como pode ser que você não recupere nada ou apenas 10%. Essencialmente, eles são mais arriscados que os fundos de tijolo", afirma.

No entanto, ele destaca que as carteiras costumam ser bem pulverizadas, com entre 40 a 50 títulos por fundo.

Cardoso reitera que os rendimentos dos fundos de papéis são maiores. Mas caso o investidor gaste toda a quantia recebida por aquele papel, o capital principal também pode ser diluído. Diferentemente dos fundos de tijolos, em que se pode gastar o rendimento mensal, que é o aluguel, e ainda ganhar com a valorização do imóvel no futuro.

Os analistas apontam que é preciso estar atento também ao índice utilizado na correção das dívidas, como CDI, IGP-M, IPCA ou a taxa Selic, e a força das garantias previstas em contrato.

"Se o devedor não pagar, o que acontece? O investidor precisa pensar no pior caso e no que será recuperado [caso esse cenário se concretize]", diz Cardoso.

Na pandemia, os fundos de papéis tiveram um melhor desempenho do que os de tijolos. E a principal razão apontada pelos especialistas é a disparada da inflação. Contudo, com a previsão pelo Banco Central, de 4,18% para o IPCA em 2022, ante 8,69% para este ano, os valores remunerados devem ser menores no próximo ano.

Por fim, o analista da Toro Investimentos lembra que o investidor deve desconfiar da capacidade do credor em honrar os compromissos quando a remuneração oferecida for muito acima da média.

"Muitas pessoas olham para os dividendos pagos nos últimos 12 meses e se assustam com valores super gordos. Na maioria das vezes, foram fundos que têm um risco de crédito maior, então, eles investem em títulos mais arriscados. Em alguns casos, pagavam IGP-M mais 15%. E, para um devedor emitir um crédito pagando IGP-M mais 15%, é porque ele não conseguiu crédito em nenhum outro lugar", afirma Freitas.

Diversificar é o caminho

Por isso, Cardoso frisa que é importante ter uma carteira diversificada para evitar prejuízos.

Freitas, da Toro Investimentos, lembra que investidores de primeira viagem podem não ter o preparo necessário para as oscilações do mercado.

"Se tem uma crise ou um problema como o coronavírus, você não vai ligar na imobiliária e perguntar quanto está o meu apartamento hoje. Nos fundos imobiliários, é possível acompanhar a cotação dos fundos que estão na sua carteira, e, às vezes, isso pode prejudicar o lado emocional", afirma.

Mas, para quem está preparado, pode ser um bom momento para aumentar a posição, diz Cardoso.

"O mercado é um 'maníaco depressivo', ou ele está deprimido ou está eufórico. Quando você tem greve dos caminhoneiros, Joesley Day, coronavírus, tweets do Bolsonaro, coisas que sacodem o país e as perspectivas, o mercado despenca de tal forma que é totalmente irracional, porque no fundo imobiliário há o lastro imobiliário e a oportunidade de aumentar a sua posição nos recursos financeiros", afirma,

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Este material é exclusivamente informativo, e não recomendação de investimento. Aplicações de risco estão sujeitas a perdas. Rentabilidade do passado não garante rentabilidade futura.

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