Fundos imobiliários: o que todo iniciante deve saber antes de investir

O investimento em fundos imobiliários (FII) tem diversas particularidades, como a menor oscilação, comparado ao mercado de ações, e a possibilidade de ter um porcentual correspondente à cota de participação pingando todo o mês na conta —os aluguéis. Mas existe algum tipo de FII que não pode faltar na carteira dos iniciantes? Há fundos para se proteger da inflação? O que o investidor deve observar?

No mais recente Guia do Investidor UOL, série de eventos gratuitos do UOL para quem quer aprender a cuidar do próprio dinheiro, Camila Almeida, sócia-fundadora da Habitat Capital Partners, e Fabrizio Gueratto, especialista em investimentos e criador do canal 1Bilhão Educação Financeira, avaliaram esses e outros aspectos sobre os fundos imobiliários. Confira o que disseram os especialistas.

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Existe algum tipo de FII que não pode faltar para os iniciantes?

Para os especialistas, os fundos de fundos são os mais indicados. "Não só para fundos imobiliários, mas para outros produtos, é uma grande invenção do mercado financeiro mundial. É uma forma de você fazer, literalmente, uma grande diversificação. Não só de ativos, mas de profissionais ajudando a cuidar do seu dinheiro", disse Fabrizio Gueratto.

Os fundos de fundos investem em outros FIIs. Cobram uma taxa de administração por isso, mas são indicados justamente porque têm profissionais dedicados escolhendo entre as várias opções do mercado.

Gueratto diz que não existe um produto que vá resolver a vida do investidor. Acredita que a construção de patrimônio acontece com o tempo de trabalho e reinvestimento dos ativos. "Mas acho que é um dos produtos muito interessantes para ter na carteira", afirmou.

Segundo Camila Almeida, os fundos de fundos podem ser um bom primeiro passo. "Até porque ele [o investidor] vai saber a hora de fazer a migração e mudar a estratégia. Tem essa vantagem de delegar para um gestor e navegar em diferentes tipos de fundo imobiliário", disse.

Mas quais aspectos observar antes de investir?

Camila Almeida diz que é preciso estar atento às políticas de investimento dos gestores. "É importante quando você vai investir, porque às vezes se olha a carteira, mas não a política de investimento de cada fundo", afirmou.

Ela afirma que na Habitat Capital Partners, que trabalha com fundos de papéis (CRIs), existem carteiras pulverizadas e a necessidade de ter garantias mínimas.

"Não acho que isso dependa do gestor [ser] mais arrojado, mas os fundos têm as garantias de nascer com essas amarras", disse.

No caso de eventuais dúvidas, Gueratto diz que é necessário estar em contato com os administradores.

"Não adianta só abrir [o relatório]. Por mais que você veja a lâmina [as regras] do fundo, algumas coisas são mais técnicas. Então, liga para entender onde você vai colocar o seu dinheiro. O fundo não é da gestora, é dos cotistas", declarou.

Há fundos para se proteger da inflação?

Com o aumento dos juros em 1,5 ponto porcentual na última reunião do Copom (Comitê de Política Monetária), para 7,75% ao ano, e a possibilidade de ter juros na casa dos dois dígitos em 2022, muitas pessoas estão de olho na renda fixa.

Mas o investimento na renda variável, especificamente os FIIs, pode ser uma alternativa? De acordo com a sócia da Habitat Capital Partners, há fundos de papéis, os CRIs, com contratos indexados à inflação.

"Alguns foram beneficiados neste período de pandemia porque conseguiram acompanhar a alta da inflação", explicou.

Mas, mesmo com rendimentos maiores, ela alerta para o fato de que existe a possibilidade de dificuldade de pagamento, caso o IGP-M, considerado a inflação dos aluguéis, continue subindo --nos últimos 12 meses até outubro, o indicador chegou a 21,73%.

E quem não deve investir em fundo imobiliário?

Segundo Fabrizio Gueratto, o investidor que não gosta de diversificar os investimentos ou que pode ter dificuldades para lidar com as altas e baixas do mercado financeiro não deve investir em FIIs.

"Aquele cara que acha que é exatamente igual ao imóvel não deve investir. Ele pensa que vai viver de renda se concentrar todo o dinheiro em uma única classe de ativos. Talvez ele até viva, mas pode dar algum problema."

Gueratto diz que essa modalidade de investimento também não é para aventureiros. "Aquela pessoa que vai ficar desesperada quando um fundo imobiliário cair 20%, 30% ou 40%. Também não é para essa pessoa."

Para Camila Almeida, o investidor que não consegue perceber a possibilidade de retorno ou que faz a compra quando o produto está valorizado, pagando mais caro, também deve buscar outras opções.

"Tem gente que liga e pergunta qual a previsão para a cota voltar a subir. Eu não tenho como dizer isso. É a previsão do mercado secundário, e pode ser que a cota não suba. Não tem como controlar", afirmou ela.

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