CVM revê decisão sobre fundo imobiliário e investidores respiram aliviados

Uma decisão anunciada na última terça-feira (17) pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) deve retomar o clima de estabilidade entre os investidores e gestores de fundos de investimento imobiliário, conhecidos popularmente como FIIs.

A CVM optou por rever o posicionamento, anunciado em 21 de dezembro de 2021, sobre o modelo de distribuição de rendimentos aos cotistas de FIIs. A decisão do órgão se referia ao fundo Maxi Renda (MXRF11), gerido pela XP e administrado pelo BTG Pactual, que conta com cerca de 500 mil cotistas. Havia uma dúvida sobre se os fundos poderiam ou não distribuir dividendos (que são isentos de impostos) enquanto carregassem alguns prejuízos contábeis no balanço.

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Especialistas entrevistados pelo UOL dizem que o fato de a CVM ter voltado atrás da decisão do final do ano passado traz vantagens aos investidores. Confira abaixo por que, além de mais detalhes sobre o caso.

O lucro contábil representa o resultado da receita total da empresa menos os seus custos totais. Ou seja, é o lucro divulgado em resultados financeiros, considerando os custos explícitos da operação. Já o lucro-caixa se refere ao lucro líquido distribuído aos cotistas.

O descolamento entre lucro contábil e lucro-caixa acontece quando ocorre a desvalorização dos ativos do fundo — tanto os imóveis físicos quanto os títulos atrelados ao setor imobiliário —, mas os recebimentos em caixa não se alteram.

Na primeira decisão, a CVM defendia que era relevante ao investidor ter conhecimento em casos assim sobre o fato de parte do valor a ele destinado não ser considerado de fato um lucro no sentido econômico do termo. Por essa razão, deveria ter outra denominação no momento da distribuição.

Sandra Peres Komeso e Marcio Loréga, da área de research do PagBank, dizem que, diante disso, criou-se uma discussão sobre a distribuição de dividendos por FIIs caso houvesse um prejuízo contábil.

E um prejuízo contábil seria, por exemplo, segundo eles, "um fundo que tem seu valor patrimonial diminuído, por exemplo, por causa de uma reavaliação de algum ativo para baixo do preço que ele comprou".

Eles declaram que "nesse caso, ele teria um prejuízo contábil potencial e não poderia distribuir rendimentos, tendo que fazê-lo por meio de amortização de cotas, que está sujeito à tributação de 20% sobre o ganho de capital, diferente dos rendimentos que são isentos". Assim, os rendimentos passariam a ter taxação.

Impactos da primeira decisão

Apesar de os movimentos da CVM estarem relacionados ao fundo Maxi Renda (MXRF11), os impactos vinham gerando desconfiança em toda a indústria, já que não havia clareza quanto aos próximos passos da autarquia e se havia a possibilidade de a decisão ser estendida a outros FIIs.

As ações do MXRF11 chegaram a cair 9,54% nos dias seguintes à decisão de revisão da CVM e acumulam queda de 4,7% em 2022, enquanto o IFIX, índice dos FIIs, teve perda de 1% no ano, de acordo com os especialistas do PagBank.

Benefícios aos investidores

A decisão [de voltar atrás] é importante para todo o mercado de FIIs, em especial aos investidores pessoas físicas.
Maurício Braga Chapinoti, especialista em direito tributário

De acordo com Maurício Braga Chapinoti, sócio do Dias Carneiro Advogados e especialista em direito tributário, havia uma insegurança sobre o regime de apuração e distribuição de lucros (caixa ou competência). "A [nova] decisão esclarece o entendimento da CVM e está em linha com a legislação", declara.

Para os investidores pessoas físicas, segundo Chapinoti, o anúncio feito pelo colegiado afasta a incerteza de tributação sobre os rendimentos isentos para fundos imobiliários negociados na Bolsa de Valores.

Com o sinal verde da CVM, o pagamento aos cotistas de valores que excedam o lucro contábil volta a ser autorizado, com a ressalva de que o administrador do fundo precisa dar clareza aos investidores sobre essa informação.

O que passa a valer

Volta a valer a regra em que no mínimo 95% do lucro-caixa deve ser distribuído semestralmente aos investidores, mesmo se o valor ultrapassar o lucro contábil mais as reservas de lucro contábeis do fundo (Lei nº 8.668/1993).

O que esperar em relação aos FIIs?

No entanto, mesmo depois da nota da Comissão, ainda não existe uma regra uniforme. "Essa questão informacional deverá entrar oportunamente na pauta regulatória da autarquia, para fins de padronização e aprimoramento das regras aplicáveis", disse a CVM.

Segundo análise de Sandra Peres Komeso e Marcio Loréga, da área de research do PagBank, a expectativa é de um impacto positivo na indústria de fundos imobiliários. "Nada muda para os nossos FIIs e para os investidores, mas o fim da incerteza deve ser positivo para o setor como um todo".