Com a melhora da pandemia, vale voltar a investir em fundos imobiliários?

Durante a pandemia, diversos setores da economia tiveram suas atividades temporariamente paralisadas para conter a disseminação da covid-19. Além do impacto negativo em bares, restaurantes e no comércio, o cenário também afetou a indústria de fundos imobiliários (FIIs).

Mas o avanço da vacinação e a redução do número de mortes levaram a população a voltar a circular e consumir em espaços físicos, como shoppings e demais empreendimentos. Será que chegou o momento de os investidores apostarem novamente nos FIIs? Veja abaixo o que dizem os especialistas consultados pelo UOL.

Analistas dizem que o panorama é favorável para os fundos imobiliários. Principalmente aos fundos de tijolos, que investem em shoppings, prédios comerciais e imóveis residenciais — que são locais que registraram alta na vacância durante o período pandêmico. Agora esses FIIs têm valor de mercado descontado, ou seja, são considerados baratos.

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"Os fundos imobiliários ficaram muito descontados nos últimos anos. O primeiro fator foi a pandemia. O segundo, a inflação. Houve uma preocupação grande sobre a locação dos imóveis e um pico de inflação que gerou uma incapacidade de repassar os preços", afirma o sócio e analista da plataforma de investimentos Monett, Felipe Paletta.

Com casos mais baixos de covid, medidas menos restritivas de distanciamento e avanço da vacinação, não só aqui no Brasil, mas também no exterior, a tendência é que os fundos imobiliários voltem a ser atrativos.
Márcio Lórega, chefe de equity research e economia do PagBank

Entretanto, há ressalvas importantes a serem consideradas. A primeira delas é a inflação — que avança no Brasil e no mundo. Para conter a disparada de preços, que chegou a 12,13% nos 12 meses encerrados em abril, o Banco Central (BC) brasileiro elevou a taxa básica de juros em 1 ponto percentual no início de maio, para 12,75% ao ano.

Esse movimento reduz o entusiasmo de investidores pelos FIIs. "Quando há um reajuste dos juros, os fundos imobiliários não têm o mesmo poder de expandir o pagamento de cotas na mesma proporção", afirma Loréga.

Mas o chefe de Economia do PagBank entende que a remuneração mensal dos dividendos pode ser um diferencial. Nesta terça (17), o colegiado da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) reviu a posição adotada em dezembro a respeito da distribuição de dividendos pelos FIIs, permitindo a adoção tanto pelo lucro contábil como "lucro caixa".

Guerra na Ucrânia e China preocupam

Nos últimos 12 meses, o Ifix (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários), que contempla a maior parte dos FIIs listados na Bolsa e funciona como termômetro para o setor, ficou marcado pelo forte sobe e desce. Há um ano, a cotação estava acima dos 2.800 pontos. A partir daí, recuou e chegou aos 2.540 pontos no final de novembro.

O aumento do número de pessoas imunizadas no país e o aquecimento da economia contribuíram para que o indicador superasse os 2.800 pontos novamente, o que ocorreu em janeiro.

Entretanto, com a guerra entre Rússia e Ucrânia e a perspectiva de crescimento da inflação, o Ifix observou nova retração.

Na última terça-feira (17), fechou com ligeiro aumento, de 0,29%, aos 2.776 pontos. Além do conflito armado no Leste Europeu, outro motivo de preocupação dos analistas é a onda de lockdowns na China para conter os novos casos de covid-19.

Parceiro comercial importante para o Brasil, a interrupção das atividades na economia chinesa deve gerar menor demanda sobre as matérias-primas nacionais. Ao longo do ano, isso pode desacelerar o PIB brasileiro.

Luis Nuin, analista da casa de análises Levante Ideias de Investimentos, afirma que os FIIs de tijolos, como shoppings, lajes e galpões, são os melhores ativos para surfar a retomada, "quando ela acontecer". "Entretanto, a virada de mão entre fundos de papel e tijolo ainda nos parece um pouco distante. Para quem tem visão de médio prazo, é uma boa hora", diz.

De forma geral, os analistas apontam ainda os hotéis e as lajes corporativas e shoppings em áreas de alto padrão, em uma eventual recuperação.

Neste momento, Felipe Paletta, da Monett, diz que os fundos de papel, que investem basicamente em títulos de dívidas (espécies de empréstimos que o investidor faz ao setor imobiliário, com a promessa de juros futuros), são boas opções.

É que os fundos de papel têm contratos reajustados por índices que levam em conta a inflação, como o IPCA ou o IGP-M. "Ao contrário dos títulos de tijolos, onde só é possível repassar o preço para o inquilino de forma revisional, os títulos de papel têm um mecanismo automático de ajuste que muitas vezes ocorre de forma periódica", diz Paletta.