Vale investir em FIIs de imóvel para locação de curto e médio prazo?

Os fundos de investimento imobiliário (FIIs) residenciais do tipo short stay (locação por até 90 dias) e mid stay (por até um ano) ainda são uma novidade no Brasil. Segundo analistas, com a retomada das atividades econômicas pós-pandemia, são uma oportunidade a ser considerada por quem pretende adquirir cotas.

O UOL ouviu especialistas para saber quais são as perspectivas para esse nicho. O mercado brasileiro de FIIs é avaliado em R$ 137 bilhões (dados de março da B3), e a estimativa é de que o segmento residencial represente em torno de 1% do volume total.

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Pouco tempo no mercado

Vitor Bidetti, sócio-fundador e CEO da Integral BREI, diz que, por ser uma classe de ativos relativamente nova no mercado de FIIs, boa parte dos fundos ainda não começou a dar resultados ou está longe da maturidade —em parte devido aos efeitos da pandemia.

"É esperado que o setor opere em um ciclo imobiliário mais próximo do segmento residencial, especialmente em grandes cidades. Ativos residenciais em geral apresentam menor cap rate [abreviação de capitalization rate, ou taxa de capitalização] e menor risco que os demais segmentos imobiliários, uma vez que diz respeito a um bem de primeira necessidade, moradia, além possuir maior pulverização de ativos e consequentemente maior diversificação. Contudo, o short stay se assemelha mais a uma operação de shopping, o que eleva o risco da classe de ativos", afirma o executivo da Integral BREI.

No entanto, Bidetti acredita que vale a pena olhar para o ativo como forma de diversificar. "No caso desse segmento, há bons fundamentos. Em termos gerais, ativos short e mid stay possuem maior potencial de rendimento, uma vez que contratos curtos normalmente são precificados por diária, o que faz com que esses ativos concorram com hotéis e, assim, cobrem uma diária proporcional. Por outro lado, esses ativos possuem maior risco de vacância", diz.

A classe de ativo também é apontada por Laercio Boaventura, diretor de Investimento da Vectis Gestão, com elevado potencial de crescimento. Como exemplo, o executivo cita o mercado de REITs (o Real Estate Investment Trusts, dos Estados Unidos, similar aos FIIs brasileiros), hoje avaliado em US$ 1,4 trilhão —sendo os fundos residenciais os que têm maior representatividade em termos de volume financeiro. A gestora atua no segmento com o fundo Vectis Renda Residencial (VCRR11), composto por imóveis destinados ao mercado de short stay e distribuídos por diferentes localizações de São Paulo.

Boaventura acredita que esse será um segmento que deverá aproveitar a tendência de crescimento dos FIIs no mercado brasileiro e conseguirá aumentar a eficiência à medida que a tecnologia avançar e trouxer mais ganhos com a implantação de sistemas que facilitem o controle e a geração de receita.

Pandemia ainda é uma incógnita

O investidor que busca alternativas entre os FIIs negociados hoje deve ter em mente que ainda não é possível afirmar por quanto tempo a pandemia e as atuais condições da economia (com a inflação e os juros em alta) vão influenciar o short e o mid stay.

No caso da covid, o setor imobiliário foi afetado pela redução de viagens de lazer e corporativas. Com a manutenção da política de home office por muitas empresas, pode levar algum tempo até que os eventos corporativos presenciais sejam retomados, o que afeta diretamente o segmento de short stay, segundo Caio Araújo, analista da Empiricus.

Vacância e liquidez devem ser ponto de atenção

Para o investidor que avalia a possibilidade de incluir os FIIs imobiliários na carteira, o analista da Empiricus afirma que, pela baixa liquidez, a parcela em FIIs imobiliários deve ser pequena, dentro da parcela de ativos alternativos, que costumam responder por 5% da carteira total. "Pelo risco de vacância e baixa liquidez, é o tipo de produto que atende a perfis mais arrojados", diz Araújo.

No entanto, segundo Boaventura, no caso do FII residencial, mesmo que algumas unidades estejam vazias, o cotista tem a chance de receber parte do rendimento obtido com todas as unidades investidas, o que dilui o risco. Existe um impacto negativo no dividendo a ser distribuído, mas não é o mesmo que o dono de um único apartamento teria se estivesse sem inquilinos.

O diretor da Vectis Gestão diz que se trata de um ativo para quem mira o médio e o longo prazo. O especialista acredita que o investidor não deve buscar apenas a rentabilidade, mas também considerar a necessidade de liquidez e a disposição para o risco.