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Quero investir em fundos imobiliários, mas quais são os custos que pago?

Fundos imobiliários: veja se há custos, como impostos e taxas, nesta modalidade de investimentos - iStock
Fundos imobiliários: veja se há custos, como impostos e taxas, nesta modalidade de investimentos Imagem: iStock
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Lílian Cunha

Colaboração para o UOL, em São Paulo

28/05/2022 04h00

Atraídos pela distribuição de rendimentos e isenção tributária, muitos brasileiros têm aplicado suas economias em fundos imobiliários (FIIs). Em vez de serem ativos de uma empresa (como ações da Bolsa de Valores), no caso dos FIIs o investidor compra cotas de um empreendimento imobiliário — como shoppings, por exemplo.

Mas quais os custos ao investir em fundos imobiliários? Há taxas a serem pagas aos gestores do fundo? O UOL conversou com especialistas no assunto, que respondem a essas dúvidas logo abaixo.

Os fundos imobiliários costumam pagar rendimentos mensais isentos de Imposto de Renda (IR), no caso de pessoa física. Mas isso desde que sejam fundos listados na Bolsa e tenham pelo menos 50 cotistas.

"O valor da cota varia do mesmo jeito que uma ação. A diferença é que o sobe e desce é bem menos intenso", afirma David Mendonça Falcão, da mesa de renda variável da Prosperidade Investimentos.

Mas o investimento não sai totalmente de graça para quem aplica nessa modalidade. Existem duas taxas: a de administração e a de performance.

Taxa de administração

A taxa de administração pode ser cobrada de uma vez só ou desmembrada. O valor depende da empresa gestora, mas a média de mercado é de 1% ao ano sobre o valor investido.

Se ela vier desmembrada, o valor continua o mesmo. E, nesse caso, geralmente ela aparece como taxa de escrituração (para cobrir os custos da parte burocrática da operação), de gestão (com objetivo de pagar os gestores que fazem as escolhas de investimento do fundo) e a de consultoria, quando a gestora recorre a consultores externos para melhorar sua tomada de decisões.

Taxa de performance

Há também a taxa de performance em relação aos FIIs. Quando uma pessoa investe num fundo imobiliário, normalmente a gestora estabelece uma meta de valorização — que pode ser, por exemplo, 100% do valor do Certificado de Depósito Interbancário (CDI), que hoje está em 12,65% ao ano.

"Se o fundo imobiliário for muito bem e pagar acima da meta acordada, a gestora pode cobrar uma taxa de performance por ter batido esse objetivo", diz Gabriel Teixeira, analista de fundos de investimento imobiliário da Ativa Investimentos.

Nesse caso, o percentual recai somente sobre o valor da remuneração que passou acima da meta de rendimento.

No exemplo, se o fundo render 110% do CDI, a taxa recai sobre o valor desses 10% a mais que o fundo rendeu.

O percentual também varia de acordo com a empresa gestora. Muitas delas nem cobram, segundo Falcão. Mas é normal ficar em torno de 1%, incluindo a taxa de administração. Ou seja, o custo das duas taxas não passa geralmente de 1% ao ano.

Os rendimentos de um fundo imobiliário vêm do recursos provenientes da locação, venda ou arrendamento do imóvel, ou dos juros pagos, no caso dos fundos que investem em títulos do mercado de capitais ligados ao setor, como os certificados de recebíveis imobiliários (CRIs).

São descontados custos sobre os rendimentos?

O que o investidor recebe já é líquido. "Os custos já foram abatidos, e o investidor não precisa se preocupar em pagar nada mais por fora", declara Teixeira.

"Quando o investidor recebe o aluguel [como são chamados os ganhos dos fundos imobiliários], não há nenhum custo. Também é isento de Imposto de Renda", diz Falcão.

E se o investidor vender a cota?

Caso o investidor venda sua cota, aí sim paga Imposto de Renda. Se, hipoteticamente, ele pagou R$ 100 na cota e for vender por R$ 110, ele pagará 20% de imposto sobre os R$ 10 de rendimento. Se a cota desvalorizar e ele tiver de vender por menos, R$ 900 por exemplo, ele não paga nada.

Os fundos podem ou não distribuir dividendos quando têm prejuízos contábeis no balanço. Essa foi a decisão da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) anunciada na semana passada sobre o fundo Maxi Renda (MXRF11), gerido pela XP e administrado pelo BTG Pactual, que conta com cerca de 500 mil cotistas.

Em dezembro do ano passado, a CVM questionou a política de distribuição dos rendimentos do Maxi Renda por entender que o fundo não poderia distribuir rendimentos em um valor excedente ao seu lucro contábil.

"Isso trouxe um aumento da percepção de risco para os fundos imobiliários. Quando foi suspensa, provocou alívio para os investidores", diz Antônio Sanches, analista de investimentos da Rico.

A regra pode mudar?

Nenhum fundo seria liberado para distribuir rendimentos maiores que seu lucro acumulado no período. "Dessa forma, um fundo com prejuízo, ou que quisesse distribuir um lucro maior do que o registrado, teria que fazer via amortização do investimento. E aí haveria pagamento de imposto", declara Sanches.

Este material é exclusivamente informativo, e não recomendação de investimento. Aplicações de risco estão sujeitas a perdas. Rentabilidade do passado não garante rentabilidade futura.