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UOL News Economia #12: Saiba ganhar renda mensal de aluguel sem ter imóvel

15/06/2022 04h00

Você tem algum imóvel para alugar ou conhece alguém que tem umas casinhas e vive do aluguel dos inquilinos? Haja dinheiro gasto nisso. No mundo dos investimentos, você pode aplicar em imóveis sem precisar comprar ou construir um.

São os fundos imobiliários (FIIs), que também te proporcionam uma renda mensal de aluguel, e você investe um valor bem menor para isso. Fundos imobiliários são o tema deste podcast do UOL News Economia. No quarto episódio da segunda temporada (12ª edição do podcast em geral), recebemos Leandro Cabral, do canal 500 Pratas e especialista em investimentos. No bate-papo, ele fala sobre o funcionamento dos fundos imobiliários e de onde vem o lucro para distribuir aos cotistas.

O que são fundos imobiliários?

Cabral diz que, ao comprar cotas dos fundos imobiliários, você se torna sócio do negócio, operação similiar a investir em ações. "Nos fundos imobiliários, o cotista compra um pedacinho de um portfólio de imóveis que ele não teria dinheiro para comprar sozinho", afirma.

Nos fundos imobiliários, um gestor apresenta um prospecto de um fundo a investidores. "Se os investidores acharem interessante, eles colocam dinheiro para fazer aquela operação, o gestor reúne essa grana e compra os imóveis, coloca inquilinos lá dentro e fica cuidando de todo esse processo. Ou seja, recebendo a grana dos inquilinos e repassando para os cotistas", diz Cabral.

Segundo ele, depois que os fundos imobiliários "nascem", eles são negociados no mercado secundário. "Então, todos os dias, enquanto o pregão da Bolsa estiver aberto, você consegue comprar e vender as suas cotas", afirma.

Formato protege o pequeno investidor

Para Cabral, esse formato dos fundos imobiliários acaba protegendo mais o investidor.
"Nos fundos imobiliários, 100% do patrimônio está nas mãos do pequeno investidor. Assim, em todas as decisões importantes que acontecem nos fundos imobiliários, é preciso abrir assembleias para que os cotistas votem. É mais ou menos como um condomínio", declara.

95% do lucro para os cotistas

Cabral diz que um dos principais direitos do investidor de fundos imobiliários é o recebimento de proventos.

"Obrigatoriamente, o gestor do fundo imobiliário tem que repassar pelo menos 95% do dinheiro que ele recebe dos inquilinos para os cotistas. Quando eu compro hoje cotas de um fundo imobiliário que tem inquilinos e que pagam aluguel todos os meses, eu tenho certeza de que, no próximo mês, eu já vou receber o meu percentual referente às minhas cotas", diz.

Dividendos são distribuídos todo mês?

Segundo Cabral, a legislação diz que o fundo imobiliário tem que fazer essa distribuição a cada seis meses.

"Porém, no Brasil, culturalmente o investidor de imóvel está acostumado a receber todos os meses. Então, os gestores dos fundos acabam fazendo uma distribuição mensalmente e, ao final de seis meses, fazem os ajustes necessários", diz.

E de onde vêm os dividendos dos fundos imobiliários?

Cabral diz que, além dos imóveis com inquilinos que pagam aluguel mensalmente, os fundos imobiliários podem também colocar outros ativos na carteira.

"Mas são ativos financeiros que estejam relacionados com o setor imobiliário. Um exemplo: dívidas. Há fundos que compram essas dívidas imobiliárias, e os pagamentos que eles recebem das parcelas dessas dívidas vão sendo repassados para os cotistas", afirma.

Segundo Cabral, um fundo imobiliário tem a liberdade de explorar o segmento imobiliário de várias formas. "Há fundos que focam no desenvolvimento. Eles constroem prédios, vendem e distribuem o lucro da venda aos cotistas. São 'n' formas que o gestor do fundo tem de negociar dentro do mercado imobiliário, para gerar um lucro e entregar ao cotista", afirma.

Como começar a investir em FIIs

Para Cabral, primeiramente o investidor deve entender onde está colocando o seu dinheiro. "Nos fundos imobiliários, a maioria [dos investidores] tem facilidade de entender em um primeiro momento o fundo de tijolo, mas há outras opções que também são excelentes, como os fundos de papel. São fundos que não têm imóveis físicos, mas compram dívidas imobiliárias", diz.

Mas vale, diz ele, conhecer um pouco melhor sobre os fundos de papel, para você conseguir medir o risco.

"Sempre que a gente fala de dívidas, aumenta o risco. Quando você compra uma dívida, corre o risco de levar um calote. Tanto que os fundos imobiliários de papel costumam pagar bem mais que os fundos de tijolo", declara.

Cabral diz que "não existe almoço grátis". "Tudo que paga muito mais é porque tem um risco elevado", afirma. Ele diz, no entanto, que, desde que você conheça mais sobre o assunto, passa a entender onde estão os riscos.

Na hora de montar sua carteira de fundos imobiliários, o investidor deve diversificar. "Ele pode começar com aquele que com o qual ele mais se identificou, mais fácil de entender, e depois pode ir diversificando, ter um pouco de cada", diz.

Para ele, os fundos de fundos (FOFs) são bem interessantes. "Um fundo imobiliário que investe em outros fundos tem acesso a alguns ativos que o investidor comum não teria, além de ter uma equipe especializada que busca oportunidades no mercado. Isso faz com que ele tenha um rendimento extra, que acaba compensando a segunda taxa de gestão que o investidor paga nos FOFs", diz.

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