UOL News Economia #13: Qual o melhor fundo imobiliário para viver de renda?

Fundos imobiliários (FIIs) estão se tornando os queridinhos dos brasileiros. Nos últimos três anos, o número de investidores em FIIs no país cresceu mais de 600%, segundo dados da B3, a Bolsa de Valores brasileira. E sabe o foco de grande parte desses jovens investidores? Ganhar dividendos.

Uma das vantagens é que os dividendos em FIIs são isentos de Imposto de Renda. Mas, diante de um mar de cerca de 400 fundos imobiliários, como saber quais são os melhores fundos para você viver de renda? Esse é o tema deste podcast UOL News Economia.

No quinto episódio da segunda temporada (13ª edição do podcast em geral), recebemos Marcos Baroni, especialista de fundos imobiliários da Suno Research. No bate-papo, ele fala sobre a melhor estratégia para viver de renda investindo em FIIs e explica por que não se deve escolher um fundo olhando apenas um único indicador.

Principais fundos imobiliários

Fundo de tijolos ou fundo de renda imobiliária: É um condomínio de investidores. "Esse tipo de fundo acumula recursos de investidores, para poder comprar ativos imobiliários, como um shopping, um galpão logístico, um prédio comercial, um hotel, etc. São várias ramificações dentro desses fundos de tijolos", diz Baroni.

Fundo de recebíveis imobiliários: "No final das contas, este é um fundo de dívida imobiliária. Ele financia operações imobiliárias. Por exemplo: um proprietário de um shopping center quer fazer uma expansão e quer usar recursos privados para isso. Então, ele faz uma securitização dos recebíveis, que são os contratos das pessoas que pagam aluguel neste shopping. Ou seja, ele antecipa esse fluxo e, automaticamente, ele financia essa operação", diz.

Segundo ele, existem várias possibilidades dentro dos fundos de recebíveis. "Os CRIs hoje são muito versáteis. Eles se adequam muito à necessidade da operação imobiliária local", diz.

Fundo de desenvolvimento imobiliário: Baroni diz que esse tipo de fundo funciona quase como uma incorporadora -obviamente, com diferenças tributárias e regulatórias, entre outras.

"O fundo compra uma área e entra com dinheiro, se tornando sócio daquela operação. Esse dinheiro se transforma em obras e depois em vendas. Daí, o fundo apura o resultado líquido daquilo que ele colocou e do que tirou com as vendas dos ativos, com lucro, obviamente" diz.

Fundo de fundos (FoFs): "É como se fosse uma cesta imobiliária. Você compra cota de um fundo e, dentro dele, o gestor escolhe outros fundos para comprar", afirma.

Fundos híbridos: São os fundos que conseguem mesclar essas várias estratégias. "Esses fundos híbridos têm mais versatilidade", declara.

Qual o melhor fundo imobiliário para viver de renda?

Baroni diz que, quando o investidor quer montar sua carteira para viver de renda, ele não pode pensar apenas em um único fundo, mas, sim, em um composto de fundos.

"É possível viver de renda com fundos imobiliários quando você olha como uma composição [de fundos]", afirma.

No entanto, diz ele, a estratégia vai depender muito de outros fatores, como o tempo que você acumulou cotas, o seu padrão de vida, a sua perspectiva de médio e longo prazo e sua perpetuidade para os seus investimentos.

"Aqui é onde as pessoas fantasiam coisas. Às vezes, a pessoa quer colocar R$ 50 mil em um fundo imobiliário e viver de renda. Não vai conseguir. Tudo isso depende da sua capacidade de poupar. Quem poupa mais, pode ter esse benefício [de viver de renda] mais cedo", afirma.

Olhar só um indicador não é melhor estratégia

Para Baroni, você não deve selecionar nada baseado apenas em uma única métrica.

"Você não deveria comprar um fundo imobiliário só por causa dos indicadores. O dividend yield [dividendo pago] é o indicador mais imediatista, principalmente para os investidores iniciantes", afirma.

Ele diz, no entanto, que é mais recomendado olhar o portfólio do fundo, o histórico, a consistência, a transparência do gestor nos relatórios gerenciais etc.

"O grande ponto do investidor médio é que ele vem só pelo rendimento. Faz uma análise rasa e vira analista de cotação: 'É bom porque subiu, é ruim porque caiu'. E ele não faz uma análise mais adequada do ponto de vista da essência do viés imobiliário e do que está por trás", declara.

Periodicidade para revisar a carteira

Baroni diz que, para você acompanhar os seus investimentos, o suficiente é dedicar de 30 minutos a uma hora por semana. "Para quem gosta muito, gaste no máximo duas horas por semana para isso", disse.

Quem quer revisar a sua carteira de investimentos, Baroni diz que o recomendável é fazer isso de uma a duas vezes por ano.

"Principalmente falando de fundos imobiliários, quanto menos mexer, melhor. E que as mudanças sejam muito mais fundamentalistas; elas tendem a ter um resultado no longo prazo muito melhor", afirma.

Qual o passo a passo?

O primeiro passo, diz Baroni, é entender o conceito: os tipos de fundo imobiliário, possibilidades de investimento, estratégias, legislação.

"Essa talvez seja a maior barreira. É a zona de arrebentação, de você ter que passar por isso. Vem um turbilhão de informações. Você não precisa ser especialista, mas vale entender um pouco de tudo isso", diz.

Para Baroni, o segundo passo é colocar em uma grande cesta os fundos que você gostou mais. "Daí entra o trabalho de abrir os relatórios gerenciais de cada um deles e avaliar. É separar o joio do trigo, mesmo que seja na sua visão", afirma.

Depois, o terceiro passo é fazer nesses fundos imobiliários selecionados um outro filtro: por setor.

Um quarto passo é fazer contato com o gestor desses fundos. "O contato por email é o mais frio de todos. Assistir a uma live é um pouco melhor. Fazer uma ligação esquenta um pouco mais e ir pessoalmente na gestora é o melhor de todos os mundos", declara.

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