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Não tem fiador? Título de capitalização pode servir para garantir aluguel

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Imagem: Reprodução

Téo Takar

Do UOL, em São Paulo

21/08/2018 04h00

Certamente você já ouviu falar em título de capitalização e, provavelmente, deve ter passado raiva por causa dele. O gerente do banco ofereceu esse produto financeiro como "um ótimo investimento e que ainda tem sorteios de prêmios".

Na hora de receber o dinheiro de volta, você percebeu que o rendimento foi pífio, menor até do que a poupança. Se você tentou resgatar o título antes do vencimento, ainda sofreu um desconto significativo sobre o valor a receber.

Essas características do produto infelizmente não mudaram. Mesmo assim, o título de capitalização pode ser uma alternativa interessante para quem aluga imóvel e usa o seguro-fiança como garantia da locação. Uma das vantagens é que o dinheiro volta todo para a mão do inquilino se tudo der certo até o fim da locação.

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Alternativa pouco conhecida no mercado

Uma versão específica de título foi lançada há cerca de oito anos para servir como garantia, mas ainda é pouco difundida no mercado imobiliário por conta do preconceito com a versão tradicional do título, oferecida pelos gerentes de banco.

O título de capitalização não tem custos para o inquilino, diferentemente do seguro-fiança. Todo o valor aplicado no título volta para o inquilino no fim da locação.

Mas há um inconveniente: imobiliárias e proprietários exigem um valor alto de aplicação no título, equivalente a seis meses de aluguel ou mais, para aceitar o título como garantia. Caso o inquilino atrase o aluguel, o proprietário do imóvel pode resgatar o título para cobrir a inadimplência.

Entenda os prós e contras do uso do título de capitalização para garantia de locação e veja em quais situações vale a pena utilizá-lo.

Sem custo do "13º aluguel"

Quem já alugou um imóvel e recorreu ao seguro-fiança sabe que o custo desse tipo de garantia locatícia é alto. Além disso, é necessário fazer a renovação do seguro anualmente. Na prática, o seguro-fiança equivale a um 13º aluguel para o locatário.

"Dependendo do contrato, o custo da apólice pode oscilar entre uma vez o valor mensal da locação até 2,5 vezes", disse Rafael Jordão, gerente de negócios de varejo da Brasilcap, empresa de capitalização do Banco do Brasil.

"O seguro-fiança é oneroso para o inquilino. É um dinheiro que é pago todo ano à seguradora e que não tem volta", afirmou Roseli Hernandes, diretora de locação da Lello Imóveis.

Dinheiro volta para o inquilino

O título de capitalização apresenta duas vantagens importantes em comparação ao seguro-fiança. Ele não tem custo para ser feito nem para ser renovado. E todo o dinheiro aplicado volta para o inquilino no vencimento do título, desde que não haja problema de inadimplência na locação.

"O título de capitalização é uma opção interessante para o locatário que dispõe do dinheiro necessário para a garantia. O título substitui garantias mais onerosas para o inquilino, como o seguro-fiança", afirmou Luiz Henrique, superintendente de riscos financeiros e capitalização da Porto Seguro.

Além disso, o inquilino participa de sorteios e concorre a prêmios em dinheiro que variam conforme o produto contratado.

Entre as instituições financeiras que oferecem o produto específico para garantia de locação, estão Banco do Brasil, Bradesco, Mapfre, Porto Seguro e SulAmérica.

Não precisa comprovar renda nem ter nome limpo

Outra vantagem do título de capitalização em relação ao seguro-fiança é a simplicidade na contratação do produto. Não é necessário comprovar renda. Mesmo que o inquilino esteja com nome sujo, ou seja, apresente restrições nos serviços de proteção ao crédito por causa de dívidas em atraso, o título pode ser feito.

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"Se o locatário tiver nome sujo ou não tiver como comprovar renda suficiente para o aluguel, o seguro-fiança não sai. As seguradoras são bastante rigorosas. Para o título de capitalização, não há restrições", afirmou Roseli, da Lello.

"A contratação é simples. Basta procurar um corretor de seguros, emitir a proposta e pagar o boleto com o valor da garantia no banco. O título fica vinculado ao contrato de aluguel que ele irá garantir", disse Luiz Henrique, da Porto Seguro.

Título precisa ter valor mínimo de seis aluguéis

O tamanho do depósito exigido pelas imobiliárias e proprietários é a principal desvantagem do título de capitalização em relação às outras formas de garantia de locação, como seguro-fiança, fiador ou depósito-caução.

O valor mínimo aceito no mercado imobiliário hoje é equivalente a seis meses de aluguel do imóvel desejado. Há casos em que a exigência pode chegar a 15 meses de aluguel. O valor precisa ser depositado de uma vez só na instituição financeira, no momento da contratação do título.

"Aqui na Lello, a média dos contratos com esse tipo de garantia é de nove vezes o valor do aluguel. Não aceitamos título de capitalização inferior a seis aluguéis", disse Roseli. Segundo a diretora de locação da Lello, os casos extremos são de inquilinos com nome sujo.

"Se a ficha dele apresentar alguma restrição de crédito, eu só faço a locação se o proprietário do imóvel aceitar. Nesse caso, nossa recomendação é que o título de capitalização cubra de 12 a 15 meses de aluguel, que seria o tempo necessário para um eventual despejo em caso de inadimplência."

Título pode ser feito em nome de outros

Embora seja possível fazer o título mesmo com o nome sujo, na prática o produto torna-se inviável para inquilinos nessa situação devido ao valor alto exigido pelas imobiliárias. "Se a pessoa está com dívidas, dificilmente ela vai dispor do dinheiro para o título", disse Roseli.

A alternativa, nesse caso, é apelar para um amigo ou parente, pois é possível fazer o título de capitalização em nome de outra pessoa, vinculando a garantia ao imóvel que se pretende alugar.

"Seria como um pai que vai ser fiador do imóvel que o filho quer alugar. Só que, em vez de dar o imóvel próprio em garantia, o pai vai depositar uma quantia em dinheiro."

Remuneração de título de capitalização é mínima

O locatário que opta por usar um título de capitalização como garantia de aluguel consegue receber, no vencimento do título, todo o valor aplicado. No entanto, a remuneração do dinheiro é mínima, inferior inclusive à poupança.

"O título de capitalização não é um investimento. A correção da aplicação é apenas a TR [taxa referencial] mais 0,5% ao ano", afirmou Luiz Henrique, da Porto Seguro. Devido à queda dos juros, a variação da TR nos últimos 12 meses foi praticamente zero.

Resgate antecipado sofre desconto

Assim como acontece com os títulos de capitalização comuns, o produto vinculado à garantia de locação também está sujeito a desconto sobre o valor depositado no caso de resgate antes do vencimento do título.

Quanto mais distante o prazo de vencimento do título, menor será o valor a receber em caso de resgate. A taxa de desconto pode variar bastante de uma instituição financeira para outra.

Na Brasilcap, por exemplo, um título de R$ 10 mil e vencimento em 12 meses devolverá R$ 9.466,00 se for resgatado logo no primeiro mês após a compra. Na Porto Seguro, o resgate do mesmo título será ainda menor, de R$ 8.992,80 no primeiro mês.

O desconto vale tanto para o inquilino que queira deixar o imóvel e sacar o título, como para o proprietário que execute a garantia devido à inadimplência do inquilino.

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Portanto, antes de fazer o título de capitalização, compare as tabelas de resgate de cada instituição e procure casar o prazo de vencimento do título com a data de renovação da locação. É possível fazer títulos com prazos de 12, 15 ou 30 meses, dependendo da instituição.

Caso o inquilino não saque o valor no vencimento, o título é renovado por igual período. Nesse caso, a tabela de desconto para resgate volta a contar a partir do mês de renovação até o próximo vencimento.

Proprietário tem de autorizar resgate do título

A partir do momento em que o inquilino usa o título de capitalização como garantia da locação, seu resgate somente pode ser feito mediante autorização do proprietário do imóvel ou da imobiliária.

"Por isso que o título funciona como garantia. É o proprietário do imóvel quem vai liberar o resgate, desde que não haja nenhuma pendência do inquilino com o imóvel", afirmou Luiz Henrique, da Porto Seguro.

Nos casos em que há inadimplência ou mau uso do imóvel, o proprietário pode sacar o título para cobrir as pendências deixadas pelo inquilino ou buscar um acordo.

Marcelo Justo/Folha Imagem
Imagem: Marcelo Justo/Folha Imagem

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