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Vale a pena investir em imóvel agora? Depende do próximo presidente

Diogo Max

Colaboração para o UOL, em São Paulo

2018-08-19T04:00:00

2018-08-29T14:06:33

19/08/2018 04h00Atualizada em 29/08/2018 14h06

Se você está pensando em comprar um imóvel agora, tenha muita cautela. Principalmente se a sua ideia é adquirir um apartamento ou uma casa neste momento para revender depois.

Segundo analistas ouvidos pelo UOL, a velha máxima de comprar barato para vender mais caro pode sair pela culatra, com a economia ainda debilitada devido à baixa taxa de investimento e o endividamento das famílias, além da falta de uma direção clara da política econômica do próximo governo.

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Eleições trazem instabilidade a investimentos

"É um momento muito arriscado", afirmou o consultor financeiro e diretor da BlueQuanty Educação, André Massaro. Para ele, as eleições presidenciais deste ano trazem muita instabilidade aos preços de todos os investimentos no mercado. "Inclusive o dos imóveis, que têm um valor muito alto e baixa liquidez, isto é, demoram bastante para serem vendidos".

Ele recomenda a compra de um imóvel para embolsar o lucro no curto prazo, apenas se o investidor tiver um perfil mais arrojado e decidir "comprar o risco" das eleições "mais tensas da redemocratização do Brasil". Caso contrário, é melhor evitar seguir por esse caminho.

"Agora, se ele tiver uma informação segura sobre as eleições, aí vale a pena", afirmou Massaro, pois "o valor de mercado dos imóveis pode dar uma impulsionada, e o investidor pode sair ganhando com esse jogo de expectativas".

Preços de imóveis estão quase estáveis

E, se a opção for realmente investir na compra, a diretora-executiva comercial da Lopes, Mirella Raquel Parpinelle, afirmou que esse é um bom momento, já que o preço dos imóveis pouco se alterou.

O Índice FipeZap, que monitora o comportamento do preço de venda de imóveis residenciais em 20 cidades, encerrou próximo da estabilidade em julho, com uma leve queda de 0,07% em relação ao mês passado. De janeiro até agora, o preço médio de venda teve uma queda real de 3,05%.

A localização é a principal característica a que o cliente deve prestar atenção, segundo a diretora-executiva da Lopes. "Estar perto de metrô, vias de acesso rápido e áreas de lazer pode fazer com que o imóvel se valorize ainda mais." 

Comprar para alugar pode valer a pena

Se a ideia não é especular com o preço dos imóveis, a análise muda de contexto. Fazer a compra para ganhar com o aluguel é uma boa opção, considerando a queda da taxa básica de juros, a Selic, que caiu de 14,25% para 6,5% ao ano.

Massaro disse que essa modalidade deve ser pelo menos "considerada" pelo investidor, mesmo levando em conta o risco de vacância, ou seja, o tempo em que o apartamento ou a casa fica sem inquilino, com taxas de luz, gás, água, condomínio, IPTU e outros impostos a serem pagos pelo próprio dono do imóvel.

Para isso, diz o consultor, é preciso avaliar o custo de oportunidade, comparando o valor pago por uma aplicação de renda fixa tradicional com o valor do aluguel.

Para se ter uma ideia, o preço do aluguel médio hoje chega a 0,5% do valor de um imóvel na cidade de São Paulo. No caso de um apartamento de R$ 300 mil, daria uma remuneração de R$ 1.500 por mês, ou R$ 18 mil por ano ao investidor.

O aluguel recebido deve ser declarado no Imposto de Renda, segundo a Receita. O valor é isento de tributação se o imóvel estiver alugado a uma pessoa física e se o valor mensal estiver dentro do limite de isenção (no ano passado, por exemplo, foi de R$ 1.903,98). Do contrário, é preciso fazer o recolhimento mensal por meio do Carnê-Leão, com alíquota entre 0,5% e 27,5%. 

Se o imóvel estiver alugado para uma pessoa jurídica, o proprietário não precisa se preocupar, pois a responsabilidade de pagar o imposto é da empresa que alugou o imóvel. Porém, o dono do imóvel deve declarar o dinheiro recebido no IR. 

Um título Tesouro Selic vendido pela plataforma Tesouro Direto, por exemplo, remunera a uma taxa de 6,5% ao ano. Nesse caso, existe eventualmente a incidência da taxa de corretagem, do Imposto de Renda na hora do resgate da aplicação e da taxa de custódia do título, que é cobrada pela B3 (antiga BM&FBovespa).

Em uma simulação no próprio site do Tesouro Direto, se o investidor decidir aplicar R$ 300 mil nesse título e a taxa básica de juros se mantiver no mesmo patamar, ele irá receber cerca de R$ 15 mil de rendimento líquido em um ano, descontadas as cobranças acima.

Logo, com o aluguel, o investidor teria um ganho de R$ 3.000 a mais em comparação ao Tesouro Selic. 

Fundos imobiliários em vez de comprar uma casa

Se você não tem dinheiro para comprar uma casa ou um apartamento sem financiamento em um banco ou uma cooperativa de crédito, há uma modalidade mais barata, mas mais arriscada. Trata-se dos fundos imobiliários.

Já há uma centena deles no mercado e, para investir, basta comprar uma cota, que é vendida a partir de R$ 500. "É preciso, no entanto, analisar bem cada um deles", declarou Fabio Macedo, diretor comercial da corretora Easynvest.

Isso porque eles são subdivididos em três tipos: o de papel, que é mais conservador, e investe basicamente em LCI (Letras de Crédito Imobiliário) e CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários); o de shopping centers e galpões, que investe na compra desses imóveis para locação; e o de empreendimentos, o mais arriscado de todos, pois absorve o risco desde a compra do terreno, a construção do imóvel e a venda dele.

Quem compra uma cota no fundo recebe uma parte dos aluguéis, tornando-se indiretamente um dos donos dos imóveis. O fundo é administrado por um gestor, que cuida de toda a parte burocrática.

Além disso, os fundos imobiliários são mais arriscados que a renda fixa e, consequentemente, podem oferecer retorno maior, mas não são tão instáveis quanto ações. Em média, de acordo com a B3, o número de investidores cresceu 39% em 2017 nesse tipo de fundo, cuja valorização teve uma média de 18% nos últimos 12 meses.

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