Fundos imobiliários perdem 32% em ano de coronavírus; veja o que fazer

Os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) também foram contaminados pela pandemia do novo coronavírus. As medidas tomadas pelos governos para tentar conter o avanço da covid-19, e assim poupar vidas de brasileiros, afetam essas carteiras porque o fluxo reduzido de consumidores diminuiu os negócios dos empreendimentos e, assim, o pagamento de aluguéis e outras receitas que são repassadas para as carteiras dos investidores.

Segundo dados da Bolsa, neste ano, até segunda-feira (23), o índice IFIX, que acompanha o desempenho das cotas de mais de cem fundos negociados no mercado, acumula perdas de 32,2%. Apenas em março, a desvalorização do indicador chega a 28,1%. Em 2019, para comparar, esse mesmo índice havia acumulado um ganho de 35,98%.

Gestores de recursos dizem que a volatilidade das cotas desses fundos pode durar mais alguns meses, mas enxergam motivos para esperar uma recuperação ainda este ano. Por isso, a recomendação desses profissionais é evitar o resgate das cotas para não confirmar o prejuízo. Até porque, destacam, essas aplicações são garantidas por ativos reais, os imóveis, que tem um valor intrínseco.

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Como coronavírus contamina fundos imobiliários

Os fundos imobiliários se dividem em dois grandes grupos - os que investem em imóveis diretamente, os chamados fundos de tijolos, que compram percentuais ou totalidade de empreendimentos, como shopping centers, lajes comerciais, condomínios residenciais ou galpões; e os fundos que investem em títulos (papéis), como CRIs (Certiticados de Recebíveis Imobiliários) emitidos pelas incorporadoras dos empreendimentos.

Nos dois casos, a menor circulação de consumidores e trabalhadores reduz os negócios. Em um shopping center que está fechado por um certo tempo, por exemplo, os lojistas vão perder vendas e, por tabela, poderão atrasar aluguéis. O dono do shopping, por sua vez, terá menos recursos para repassar aos fundos que investiram no empreendimento.

"Será praticamente inevitável alguma inadimplência em vários setores da economia nos próximos meses. Esperamos que de fato vários fundos imobiliários reduzam ou até suspendam o pagamento de dividendos em um ou dois meses, enquanto os negócios dos locatários permaneçam impactados ou mesmo fechados nesse período de quarentena", afirma a analista do Banco Inter, Rafaela Vitória, em relatório especial sobre o assunto.

Fundos que aplicam em shoppings sofrem mais

Segundo ela, todos os segmentos de fundos imobiliários apresentaram significativas quedas no valor de mercado em março, mas os fundos de shoppings tiveram as maiores desvalorizações pelo receio dos fechamentos anunciados nas principais cidades do país.

O CEO da gestora de recursos totalmente focada em investimentos imobiliários, RBR Asset, Ricardo Almendra, afirma que a desvalorização das carteiras que aplicam em shoppings foi forte a ponto de deixar alguns negócios interessantes para entrar agora.

"Vemos fundos que investem em shoppings que estão baratos. A gente tem planos de comprar, mas vamos esperar um momento melhor porque esse é o segmento que vai ter a maior queda de receita no curto prazo. E a gente deve ter mais algumas semanas de más notícias para esse setor", afirmou.

Aposta em galpões de logística

A XP Investimentos, maior plataforma independente de investimentos do país, por exemplo, revisou este mês a carteira recomendada de fundos imobiliários, diminuindo a exposição a fundos imobiliários com aplicações em shoppings e em lajes corporativas (prédios de escritórios), e aumentou a aposta em fundos que têm participação em galpões de logística.

"Vamos viver um período de recessão econômica. Isso é um fato. Mas alguns ativos sofrerão mais que outros", afirma o chefe do banco de investimento da XP, Pedro Mesquita. Segundo ele, o comércio eletrônico está crescendo e isso é positivo para os imóveis usados como centros de distribuição das empresas que vendem pela Internet.

Vacância é um risco maior

Os gestores de recursos destacam que os fundos podem perder mais receitas se o avanço da covid-19 no país continuar, e as medidas de restrição à circulação de consumidores e empresas se prolongar. Nesse cenário, haverá maior vacância nos empreendimentos.

"A vacância pode ser um risco maior caso a crise se prolongue e algumas empresas não tenham o acesso apropriado a linhas de crédito e refinanciamento", afirma a analista Rafaela Vitória, do Banco Inter.

Segundo ela, no caso de aumento da vacância, a renda dos fundos tende a reduzir por um prazo maior que no caso da inadimplência, pois a procura por novos locatários se torna mais difícil em um cenário de crise econômica prolongada.

Melhor não tirar o dinheiro agora

Os gestores de recursos dizem que a forte desvalorização sofrida pelos fundos imobiliários neste trimestre não deve ser usada como motivo para decisões de resgate por parte dos aplicadores. O mais indicado é o aplicador aguardar.

"No momento da retomada econômica, esses ativos vão recuperar o valor, até porque não temos um estoque de imóveis prontos ou em construção", afirma o ceo da RBR Asset, Ricardo Almendra.

Ele admite que a crise está sendo maior que o que era esperado, mas pondera que a maior parte do impacto já está nos preços. "Vejo espaço para recuperação porque os preços das cotas dos fundos que investem em imóveis ficaram baixos agora", afirmou.

Para quem está fora, os gestores dizem que há espaço para investir nesse momento, desde que o investidor leve em conta que fundo imobiliário é uma fatia da carteira que deve ser voltada para o longo prazo, algo para além de três anos.

"Ressaltamos que o horizonte de investimento é de longo prazo. Apesar da liquidez diária oferecida pela B3 na negociação das cotas, não se trata de um investimento de liquidez para a alocação de caixa", afirma Rafaela Vitória, do Banco Inter, que recomenda uma fatia de 10% a 15% da carteira do investidor alocada em fundos imobiliários.

O chefe de investimentos da XP concorda. "Não sabemos em quanto tempo o mundo e vai conseguir estancar o vírus e quando a gente vai voltar a ter uma vida normal para que a economia volte a funcionar. Então não sei se está na hora de comprar. Mas sei que quem ganha dinheiro investindo no longo prazo compra quando os preços estão baixos", afirmou Pedro Mesquita.

Novas ofertas em suspenso

Para o diretor-executivo da Ourinvest Real Estate, Rossano Nonino, o mercado de fundos imobiliários deve ter uma estagnação na oferta pública de novos ativos.

E isso pode ajudar o desempenho das carteiras que estão abertas hoje. "A gente não deve cumprir aquela expectativa de R$ 20 bilhões em ofertas públicas de novos fundos",disse o executivo.

Dessa forma, o dinheiro novo que for entrar pode ajudar uma recuperação das cotas que se desvalorizaram neste primeiro trimestre. "Mercado deixa de crescer este ano, mas não acredito que caia mais a partir do ponto em que ele está hoje. O fundo está barato, e por isso há espaço para uma recuperação", afirmou Nonino.

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