Os 11 passos obrigatórios para escolher um fundo imobiliário com segurança

Mas os FIs possuem riscos e é preciso saber mitigá-los. Na coluna de hoje eu mostro quais são os 11 passos que qualquer pessoa precisa seguir se quiser investir em fundos imobiliários com a maior segurança possível.

1. Escolha o segmento

Investimentos em FIIs são seguros apenas a longo prazo, pois o preço da cota varia muito no curto prazo. Não recomendo aplicar se não puder deixar na carteira por pelo menos cinco anos.

Sendo assim, considerando que você vai ficar com o fundo por muito tempo, o ideal é que ele seja de um segmento com o qual você se sinta à vontade.

Eu, particularmente, prefiro fundos do setor de logística, pois esse ramo se mostrou altamente resiliente diante da pandemia. Não há, hoje, alguma ameaça de que esse setor venha a perder força.

Não é o caso, na minha visão, dos fundos de shopping. O comércio online não para de crescer, ao mesmo tempo em que as lojas físicas perdem espaço. Ainda que os shoppings sejam espaços de lazer, não só de compras, o e-commerce não deixa de ser uma ameaça.

Além de logística e shopping, outros segmentos relevantes de fundos imobiliários são o de lajes corporativas (prédios de escritório) e o de varejo, além dos fundos de papel.

Já que você vai casar com um FII, escolha segmentos nos quais você confia ou que gostará de estudar.

2. Veja o histórico de dividendos

O segundo passo é verificar se o fundo tem um histórico de distribuir rendimentos de forma estável.

O indicador que precisa ser olhado, nesse caso, é o valor do rendimento por cota. Se um fundo frequentemente dobra ou reduz à metade esse indicador, você já sabe que não pode esperar estabilidade de recebimento da sua renda.

3. Verifique o histórico do preço da cota

Fundos imobiliários possuem riscos, mas não devem ser tão arriscados como as ações de empresas.

Se um fundo teve uma variação muito forte no preço da cota (por exemplo, de 50% de um ano para o outro), você também já sabe que dali não se pode esperar estabilidade. Variação de até 20% por ano, para cima ou para baixo, podem ocorrer com mais frequência.

4. Exija liquidez

Antes de investir, procure saber se o fundo tem alta liquidez, ou seja, se ele é muito negociado na Bolsa.

Se não houver oferta e demanda significativas por esses fundos, você pode ter dificuldade de comprar e vender cotas.

Fundos com volume de negociações inferior a R$ 500 mil podem lhe trazer problemas nesse sentido quando você acumular um patrimônio acima de R$ 100 mil, por exemplo.

5. Diversifique a carteira

Nenhum fundo imobiliário é livre de risco. Por conta disso, diversificar é imprescindível para quem busca segurança.

Existem três principais formas de diversificar em FIIs. A primeira é dividindo o seu investimento em fundos diferentes.

A segunda é escolhendo FIIs que possuem mais de um ativo na carteira. Por exemplo, se você investir R$ 10 mil em um fundo que possui dez ativos, estará diversificando mais do que se dividir esse valor entre dois fundos que possuem um ativo cada.

A terceira forma de diversificar é pelo locatário. Procure fundos cuja receita não está concentrada em uma ou duas empresas locatárias.

Os três tipos de diversificação são importantes. Se possível, divida o investimento em diversos fundos, cada um com vários imóveis e com uma receita proveniente de diferentes locatários.

6. Verifique o histórico de vacância

Como a receita de um FII, em geral, vem do aluguel dos seus imóveis, é importante saber qual é a taxa de vacância, ou seja, quantas das suas propriedades estão alugadas e quantas estão vagas.

Mas isso tem que ser visto em seu histórico. Se a taxa de vacância estiver alta por muito tempo, pode ser um sinal de que não há demanda por aqueles imóveis. Mas se a taxa estiver alta há pouco tempo, pode ser apenas uma curta fase de troca de locatário.

7. Escolha a localização

Não basta que o FII tenha uma baixa taxa de vacância há muito tempo. Pode ser que, assim que vencerem os atuais contratos de aluguel, os locatários saiam e o imóvel fique vago por longo período.

Para evitar esse tipo de mico, verifique se os imóveis são atraentes para o mercado. Isso significa que eles devem estar em bom estado para locação, mas, principalmente, estar bem localizados.

8. Veja o risco do fundo de papel

A maior parte das orientações até agora vale para fundos de tijolo. Mas se você optar por fundos de papel, verifique qual é o risco oferecido.

Existem fundos considerados "high grade" ("alta qualificação", em uma tradução livre). São FIIs que investem em papéis de risco mais baixo.

Por outro lado, há os fundos "high yield" ("alto retorno"), que buscam uma rentabilidade maior, mas ao mesmo tempo oferecem mais riscos.

9. Veja quais fundos investem no seu FII

Existem fundos imobiliários que investem em outros fundos imobiliários. São os chamados FoFs (sigla em inglês para "fundos de fundos").

Antes de investir em um FII, procure saber se outros fundos investem neles. Se um fundo está na carteira de muitos outros grandes fundos, significa que vários gestores confiam nele.

10. Identifique se o fundo está caro

Às vezes, se você somar o preço de todas as cotas de um fundo, não dá o valor total de todos os imóveis que pertencem a ele.

Por exemplo, se um FII possui 1 milhão de cotas e cada uma está custando R$ 100 , o valor de mercado desse fundo é de R$ 100 milhões. Mas talvez os imóveis que ele possui, juntos, valham mais do que isso.

Nesse caso, pode-se considerar que o fundo está barato. Por outro lado, se os imóveis desse fundo valem apenas R$ 80 milhões, o preço da cota está muito alto.

O indicador que mede isso é o P/VP (preço da cota sobre valor patrimonial por cota). Se o indicador for maior do que 1, é um indício de que o fundo pode estar caro no momento.

Mas veja: eu disse apenas que é um indício. O patrimônio líquido de um fundo de tijolo é sempre impreciso. Às vezes, o patrimônio está em R$ 100 milhões, mas, na prática, se o fundo for vender seus imóveis, talvez não consiga R$ 90 milhões.

Então, acompanhe esse indicador com cautela.

11. Pesquise sobre a equipe gestora

Finalmente, é preciso saber quem são as pessoas que estão administrando o fundo que você escolheu.

Veja a qual grupo pertence a empresa gestora e se eles fazem a gestão de outros fundos. Pesquise na internet sobre essas empresas e verifique se eles têm histórico de terem gerido algum fundo que foi um fiasco, com perdas consideráveis.

Resumindo

Bom, você viu que existe muita coisa para ser analisada para montar uma carteira de fundos imobiliários com segurança.

Por outro lado, você viu também no começo do texto, que a rentabilidade dos FIIs pode fazer uma diferença positiva enorme na vida de quem investe.

A questão é: você está disposto a aprender o que for preciso para ter as vantagens de um FII?

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