Fundos imobiliários estão se recuperando; é melhor de tijolo ou de papel?

O impacto da crise do novo coronavírus sobre os fundos imobiliários (FIIs) não foi o mesmo para todas as modalidades. Por isso, dizem gestores de recursos, a recuperação que já está em curso no setor também tem ritmos diferentes, de acordo com a classificação do fundo e da área em que a carteira investe.

As carteiras que aplicam diretamente em pedaços de imóveis, os chamados fundos de tijolo, sofreram mais do que os produtos que investem em títulos imobiliários, os conhecidos fundos de papel.

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E é a partir dessas diferenças que o investidor pode identificar boas oportunidades.

O desempenho dos tipos de fundo pode ser percebido pelos índices que acompanham os valores das cotas na Bolsa.

Impacto da crise em cada tipo de fundo

Fundo de tijolo: Compra participação direta em imóveis, como conjuntos residenciais, shopping centers, prédios de escritórios ou galpões logísticos. O aluguel pago pelos locatários desses imóveis é que remunera o fundo.

"Alguns segmentos do setor imobiliário foram mais atingidos pela crise, caso dos shopping centers. Isso também se refletiu em perdas maiores para os fundos de tijolo que aplicam nesse setor. Já fundos de galpões de logística sofreram menos, porque o aumento do comércio eletrônico, por exemplo, elevou a procura pela locação de centros de distribuição", disse o analista do BTG Pactual Daniel Marinelli.

Fundo de papel: Compra títulos de dívida de projetos imobiliários lançados por construtoras e incorporadoras, como LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Essas empresas pagam ao fundo um rendimento pelo título.

Esses fundos perdem se o emissor dos títulos der um calote e não pagar os juros acertados. Mas os papéis têm algum tipo de garantia, vinculados ao pagamento de aluguéis, por exemplo.

"Por causa dessas garantias, o emissor evita não cumprir o fluxo de pagamento dos investidores. Por isso, não tivemos calotes, o que ajudou a preservar esses fundos", afirmou o analista de fundos imobiliários da XP Investimentos Renan Manda.

Fundo de fundos: Compra cotas de outros fundos. Nesse caso, o comportamento da carteira na crise tem sido melhor para quem diversificou mais a aplicação.

"Fundos mais diversificados conseguiram reduzir o risco da volatilidade", disse a economista-chefe do banco Inter, Rafaela Vitória.

Tombo maior significa mais espaço para subir

Segundo Vitória, o pior ficou para trás, mas a retomada está sendo lenta. "Não é linear, da mesma forma que a recuperação da própria economia como um todo também não tem sido", afirmou.

Ok, a recuperação ainda não zerou as perdas, mas o setor ainda acumula valorização quando o levantamento leva em conta períodos mais longos.

Profissionais de mercado dizem que as oportunidades de ganho daqui para a frente estão relacionadas ao desempenho dos fundos durante a crise. Setores que sofreram mais teriam maior espaço para reação.

Fundos de tijolo

• Shopping center: Têm espaço para uma valorização maior até o fim do ano, mas sujeita a maior oscilação de preços na Bolsa. Isso porque ainda há dúvidas sobre o impacto da crise em alguns indicadores, como vacância, o que pode afetar o faturamento.

"Há um potencial maior de ganhos nessas barganhas, mas o investidor precisa ser seletivo. Mesmo havendo pressão sobre o rendimento dos empreendimentos, isso não quer dizer que se deve evitá-los. É preciso ver a qualidade dos ativos", diz Manda, da XP Investimentos.

• Galpões Logísticos: Como tiveram melhor desempenho na crise, há menos espaço para valorização. Seguem como opção para aplicadores que consideram o longo prazo e são mais conservadores.

Fundos de papel

Para os gestores, essas carteiras estão muito próximas do seu valor patrimonial, ou seja, têm menor espaço para valorização. "Mas ainda há espaço para recuperação", afirma Vitória, do Banco Fibra.

Crise deixou lições

A crise deixou algumas lições que podem ser úteis a quem quer aplicar em fundo imobiliário, dizem os especialistas.

Avaliar a qualidade do ativo: Dois fundos que aplicam em um mesmo setor, shopping center, por exemplo, podem ter desempenhos totalmente diferentes. Não basta avaliar o setor, também é preciso analisar mais de perto o empreendimento.

O aplicador precisa entender qual é o tipo de imóvel no qual o fundo está aplicando, o perfil do locatário e a localização do empreendimento. Quanto melhor o ativo, menor o risco de ele ficar vazio e, assim, de perder rendimento mensal.

Diversificar: Um fundo que aplica em poucos projetos imobiliários ou mesmo em um único ativo fica muito dependente desse negócio. Já as carteiras que têm diversos ativos conseguem equilibrar eventuais perdas de um lado com ganhos de outro.

Além disso, fundos mais diversificados têm maior liquidez na Bolsa. As cotas tendem a ser mais negociadas, o que facilita a vida de quem precisar resgatar recursos com urgência.

Proteger da inflação: Investimentos de longo prazo devem ter uma parte da carteira protegida da inflação. Por isso, no caso de fundos de papel, são recomendados fundos imobiliários que têm títulos indexados a índices de preços. Os CRIs, por exemplo, podem ser corrigidos pelo CDI ou por índices de preços, como IPCA ou IGP-M.