Financiar a casa própria ou investir para comprar à vista? Fizemos a conta

Pagar a conta de uma vez só, à vista, costuma ser mais barato do que arcar com os juros de um financiamento. Mas essa regra vale para a compra de imóveis também? Ter dinheiro para pagar à vista um bem com valor tão alto não é para todos. Será que vale financiar ou é melhor esperar um pouco mais, investir o dinheiro da entrada e pagar tudo numa só tacada?

Nos dois casos, há oportunidades e riscos. Tudo depende de como o comprador vai se planejar. À pedido do UOL, a planejadora financeira Deise Matos fez uma simulação dos dois casos e mostra em quanto tempo um investimento rende o suficiente para realizar o sonho da casa própria pagando à vista.

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Financiamento pode dobrar o valor do imóvel

Para a simulação, Deise usou como exemplo um imóvel de R$ 290 mil e um valor de entrada de R$ 58 mil.

No caso do financiamento, a taxa de empréstimo levada em conta no cálculo é de 8% ao ano, taxa da Caixa Econômica.

A amortização da dívida vai ser pela tabela Price, também a escolha mais comum, o que significa que o valor da parcela vai ser praticamente o mesmo durante todo o período do financiamento. A prestação inicial será de R$ 1.770 e a última de R$ 1.682.40, ao final de 30 anos.

Nos cálculos da planejadora financeira, a compra da casa própria nessas condições mais que dobra o valor original do imóvel. Ao quitar o empréstimo, o comprador teria desembolsado em torno de R$ 637 mil. Veja os valores abaixo:

Valor do imóvel: R$ 290 mil
Entrada: R$ 58 mil
Valor a financiar: R$ 232 mil
Juros efetivos do financiamento: 8% ao ano
Tabela de amortização: Price
Prazo do financiamento: 360 meses (30 anos)

Valor total pago pelo comprador: R$ 637,2 mil

"É importante lembrar que o valor de entrada não deve passar de 30% da renda líquida [de quem está comprando]. Ele também tem a possibilidade de utilizar o saldo do FGTS para dar na entrada ou amortizar os juros, antecipando as parcelas", afirma Deise.

Quanto maior for o valor da entrada, menor será o pagamento de juros, pois o valor financiado diminui.

Investir para comprar imóvel requer menos tempo e mais disciplina

Agora vamos supor que o comprador do imóvel decidiu colocar dinheiro em uma aplicação para comprar o imóvel à vista. O investimento escolhido é da renda fixa e oferece pelo menos 5% ao ano de rendimento, acima da inflação, o que pode mudar conforme a variação dos juros da economia.

Nessa aplicação, além dos R$ 58 mil da entrada, o comprador vai depositar todo mês o valor correspondente à parcela do financiamento, de R$ 1.770. Pelos cálculos de Deise Matos, em oito anos, menos de um terço do prazo do financiamento, o investidor conseguiria acumular R$ 293,1 mil.

"Desse total, R$ 65 mil são gerados pelo poder dos juros compostos", afirma a planejadora financeira.

Aqui, foi considerado que o valor do apartamento é o mesmo, de R$ 290 mil. Contudo, em oito anos, esse mesmo apartamento pode estar mais caro. Essa valorização não é simples de calcular, porque depende do estado, do bairro, do desempenho do setor de construção civil, da renda população, de como está a economia do país.

Então esperar para comprar à vista é a melhor opção?

Ainda que juntar dinheiro para comprar um imóvel à vista tome menos tempo e dinheiro do que uma compra financiada, a escolha deve ser baseada na realidade financeira do comprador.

"O dinheiro utilizado na compra não pode ser a reserva financeira da pessoa e não pode comprometer todas as economias dela", afirma Deise.

No financiamento, o pagamento da parcela é uma obrigação do comprador. Mas ao optar por investir o dinheiro para pagar à vista, ele precisa ter disciplina para fazer aplicações mensais e não acabar gastando.

Para Miguel Ribeiro de Lima, diretor-executivo da Anefac (Associação dos Executivos de Finanças), ao escolher investir para adquirir o imóvel à vista, o comprador corre o risco de perder condições favoráveis de mercado.

"Com a pandemia, muita gente foi obrigada a vender imóveis e esse 'boom' de ofertas fez os preços caírem. Mas a tendência agora é que os preços subam", afirma Lima.

Assim sendo, um imóvel que vale R$ 290 mil hoje pode estar bem mais caro daqui a oito anos, quando o investidor conseguir juntar esse mesmo valor com uma aplicação financeira. E se lá na frente ele optar pelo financiamento, provavelmente vai encontrar juros mais altos também.

"É provável que os imóveis estejam mais caros e as condições de financiamento estejam piores", diz o executivo.

Onde investir para comprar um imóvel?

Na simulação, Deise Matos usou como referência aplicações em renda fixa que rendem pelo menos 5% ao ano, acima da inflação. É o investidor quem escolhe onde o dinheiro vai ser colocado, de acordo com o seu perfil.

"Existem opções para perfis mais conservadores, como CDB, LCI, LCA e fundos de investimentos, até os mais arrojados, com maior risco, como ações, fundos de ações e multimercados", diz a planejadora financeira.

Já o diretor-executivo da Anefac diz que é preferível evitar colocar o dinheiro da casa própria em ações ou aplicações mais arriscadas.

"Dívidas que você vai assumir não podem ser compartilhadas com investimentos de risco", afirma Lima.