O que é pior para FIIs: cobrança de IR ou rendimento deixar de ser mensal?

A posição da CVM (Comissão de Valores Mobiliários) sobre distribuição de dividendos pelos fundos de investimento imobiliário (FIIs) deixou investidores preocupados, pois pode haver cobrança de imposto e mudanças na frequência de rendimentos. A decisão foi suspensa por enquanto e não está claro se de fato a regra valerá para todos os fundos ou apenas um.

Profissionais de mercado destacam como uma consequência negativa dessa decisão da CVM a cobrança de Imposto de Renda nos fundos imobiliários. Mas há outros impactos que ameaçam os investidores. Uma deles seria um aumento do intervalo de pagamento dos rendimentos aos cotistas: em vez de mensal, a distribuição de ganhos poderia passar a ser semestral ou até anual.

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O que vai afetar mais a atratividade dos FIIs? A cobrança de imposto sobre os dividendos ou espaçamento maior para o recebimento desse dinheiro? Por que o maior espaçamento seria necessário? O investidor vai ganhar menos ou fica igual no final das contas? Leia a seguir o que dizem especialistas entrevistados pelo UOL sobre o assunto.

Entenda o caso

A Lei 8.668/1993 trata da constituição dos fundos imobiliários determina que o pagamento dos dividendos aos cotistas deve ser, no mínimo, de 95% dos lucros levantados pelo fundo.

Mas na compreensão recente da CVM, ao julgar o caso do fundo Maxi Renda MXRF11, o órgão apontou que o valor da distribuição de dividendos não pode ser maior do que o lucro acumulado pelo fundo. Caso contrário, a distribuição deve ser interrompida e/ou estar sujeita a impostos.

Impactos nos fundos imobiliários

O head de equity research e economia do PagBank, Marcio Loréga, afirma que a CVM ainda precisa esclarecer em detalhes essa situação.

Segundo ele, se esse entendimento for adiante, uma alternativa seria o pagamento trimestral, semestral ou até anual dos dividendos aos cotistas. Mas nesse caso também haveria prejuízos para o investidor.

Interesse por FIIs pode diminuir

Um maior intervalo de pagamento dos rendimentos pode deixar os fundos menos atrativos.

O aplicador que busca a renda mensal não vai mais se sentir contemplado. Um dos grandes atrativos dos FIIs é justamente a renda mensal, além da isenção tributária.
Marcio Lorega, PagBank

O que afeta mais: imposto ou intervalo maior para pagar?

Para o especialista em fundos imobiliários da Suno Research Marcos Baroni, a nova dinâmica de distribuição pode afetar um dos principais atrativos dos fundos imobiliários, que ter uma renda mensal que permite um complemento regular.

Para o analista de fundos imobiliários da casa de análises Empiricus, Caio Araujo, a tributação é um ponto de atenção porque pode impactar o investidor não só pelo imposto pago mas também pela complexidade do cálculo e da declaração das movimentações.

No caso do espaçamento do pagamento, o pior é a imprevisibilidade para o cotista, que não sabe exatamente quando vai receber. Mas, com o passar do tempo, acredito que os gestores e administradores sejam capazes de fazer uma distribuição recorrente, seja mensal, trimestral ou até anual.
Caio Araujo, Empiricus

Por que o maior espaçamento seria necessário?

Como tem que associar a distribuição de dividendos ao lucro contábil, o administrador do fundo precisa ter um fechamento semestral para que a apuração dos valores seja mais exata e que o fundo siga dentro da lei e enquadrado, diz Marcos Baroni

Ele destaca que, por lei, o fundo imobiliário precisa distribuir o resultado pelo menos semestralmente. Na prática, hoje é mensal. Porém, o administrador que não queira correr o risco de antecipar dividendos para depois ter que retificar o valor deve aumentar esse intervalo.

Por isso, um espaçamento no pagamento de dividendos pode ser uma consequência tributária dessa decisão, caso ela realmente alcance toda a indústria.
Marcos Baroni, Suno Research

O investidor vai ganhar menos ou fica igual?

Caio Araujo afirma que essa questão depende de várias circunstâncias do mercado que afetam o lucro contábil. Ele cita, por exemplo, que, quando há certas expectativas com juros no futuro, isso reflete no valor dos imóveis.

Ele aponta ainda que a questão mais problemática é a imprevisibilidade de quando o investidor vai receber, e não o quanto.

Por isso mesmo, ainda é muito precoce fazer estimativas de quanto poderiam ser as perdas do cotista dos fundos sujeitos a esse entendimento da CVM.
Caio Araujo, Empiricus

Se houver perda de ganho, de quanto seria?

Marcio Loréga afirma que, no caso de espaçamento do pagamento dos dividendos, o cotista pode receber um valor nominal igual, mas o valor líquido e real (descontado imposto e inflação) poderão ser menores.

Para ter uma ideia dessa perda, o especialista do PagBank propõe um exemplo apenas ilustrativo, de alguém que hoje receba R$ 1.000 por mês e passe a receber R$ 6.000 por semestre, considerando que todas as variáveis que influenciam o valor das cotas não mudem.

Se o rendimento pago for resultado de amortizações e não de lucro contábil, o aplicador receberá R$ 4.800, já descontado o IR de 20% sobre os R$ 6.000.

Além disso, o aplicador precisa considerar a perda provocada pela inflação, que corrói o valor ao longo do tempo.

E mesmo que o valor pago seja gerado por lucro contábil e isento de imposto, o pagamento semestral em vez de mensal vai afetar o fluxo. Isso leva a uma perda provocada pela inflação já que receber R$ 1.000 em janeiro é diferente de receber em junho.
Marcio Loréga, PagBank

O lucro contábil não é sempre atingido?

Segundo profissionais de mercado, o lucro contábil pode ser afetado por causa das oscilações de mercado que impactam o valor patrimonial, e isso pode limitar o pagamento de rendimentos.

Uma parte dos rendimentos vai sempre pagar IR?

Profissionais de mercado destacam que esse é o grande desafio dos administradores dos fundos, já que isso vai depender de diversos fatores, como a constante atualização do valor dos imóveis, para se saber exatamente o que será rendimento e o que será amortização.

Como vamos saber, por exemplo, qual o laudo de avaliação de um imóvel no fim do ano que vem, qual vai ser de fato a flutuação da taxa de juros, qual vai ser o preço de fechamento dos fundos de fundos?
Marcos Baroni, Suno Research

Não dá para manter o pagamento mensal se cobrarem IR?

Para o analista Caio Araujo, a escolha de mudar a periodicidade do pagamento dos dividendos pode ser tomada justamente para haver mais segurança de que poderá distribuir dividendos sem pagamento de impostos.

Não é o caso de escolher uma ou outra opção, mas de buscar adaptar-se à nova regra e evitar que haja tributação dos investidores. E se o gestor quiser correr o risco de pagar os proventos mensalmente, ele terá essa opção.
Caio Araujo, Empiricus

Também para Marcio Loréga, o gestor do fundo pode ser levado a optar por espaçar os dividendos justamente para ter maior segurança na distribuição dos proventos sem impostos.

O administrador deve optar por espaçar os dividendos para ter mais segurança na distribuição dos proventos.
Marcio Loréga, PagBank