Elon Musk acha que home office deve acabar; isso afeta fundos imobiliários?

O retorno aos escritórios, depois de anos de quarentena, não afeta apenas os trabalhadores. Os fundos imobiliários, principalmente aqueles que investem em lajes corporativas, também serão impactados.

Um empurrão para a volta ao trabalho presencial veio do homem mais rico do mundo, o bilionário Elon Musk, dono da Tesla e da SpaceX. Ele se posicionou de forma contrária ao home office no Twitter e em suposto email enviado a colaboradores da Tesla, fabricante de carros elétricos.

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Independentemente da polêmica, a opção das empresas pela adoção do sistema híbrido pode contribuir com a realocação dos escritórios e favorecer os FIIs, segundo analistas consultados pelo UOL.

Trabalho híbrido deve favorecer setor

Para o sócio da Brio Investimentos, Rodolfo Senra, o uso do escritório é fundamental para garantir a disseminação da cultura das empresas. Entretanto, com a tendência do trabalho híbrido, ou seja, que mistura o home office e o trabalho presencial, a demanda por aluguéis corporativos deve ser menor.

Senra diz que, como a pandemia causou o cancelamento e o adiamento de projetos no setor, tais iniciativas só devem ser retomadas quando os valores de locação atingirem um valor alto, que justifique o investimento.

"Como esses projetos levam alguns anos para serem desenvolvidos, teremos um período em que a oferta será bem menor que a demanda, impulsionando preços de locação e apreciando os ativos", afirma o sócio da Brio Investimentos. Também por conta da covid-19, a volta do setor tem sido puxada pela demanda por imóveis de maior qualidade, com espaços amplos e mais arejados.

A perspectiva é que novos projetos de construção saiam do papel apenas quando os valores de locação atingirem um patamar elevado, para justificar o investimento. Assim, segundo Senra, essa pode ser uma boa hora para apostar nos FIIs, já que os preços das cotas estão descontados na Bolsa, ou seja, abaixo do que realmente valem.

Fundos estão baratos

Desde o final de novembro, o Ifix (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários), que representa a média de desempenho dos fundos imobiliários negociados na B3, registra alta de 9%. Na última terça-feira (28), estava cotado a 2.793 pontos. No entanto, diante de problemas macroeconômicos como a guerra na Ucrânia e inflação em alta, o sobe e desce tem sido presente na performance do indicador.

Segundo Senra, o atual cenário, combinado com os descontos atuais nas cotas dos fundos de prédios já construídos, aponta para um momento favorável para investimentos nessa classe de ativos. "Desde que o investidor tenha uma visão de longo prazo e frieza para aguentar alguma instabilidade", declara.

A analista da casa de análises Top Gain, Bruna Amalcaburio, afirma que a mudança na rotina do trabalho tem impulsionado a demanda por lajes corporativas de maior qualidade. "Alguns FIIs estão sendo negociados com bastante desconto, inclusive com valor de cota abaixo do seu valor patrimonial", afirma.

O preço da cota ou de ações sobre o valor patrimonial é uma importante métrica utilizada no mercado para entender se aquele ativo está "barato" ou valorizado. No entanto, Bruna afirma que, antes de tomar a decisão, o investidor precisa avaliar a situação específica de cada fundo, seus ativos e verificar se está de acordo com a sua estratégia de investimentos.

"Mesmo tendo ativos descontados no mercado, cabe lembrar que o perfil do investidor de FIIs é focado, principalmente, nos rendimentos dos imóveis, e não na valorização das cotas", afirma a analista da Top Gain.

Em uma situação hipotética, vale o seguinte exemplo:

A empresa 'x' tem 20 bilhões de cotas e um patrimônio líquido de R$ 400 bilhões. Logo, a conta seria dessa forma: R$ 400 bilhões / 20 bilhões.

Ao fazer o cálculo, o resultado será R$ 20. Portanto, se a cota tiver um preço superior a R$ 20, significa que o valor do ativo está muito alto. Mas, se estiver abaixo deste patamar, pode valer o investimento, uma vez que o ativo pode ser considerado barato.

No entanto, Amalcaburio afirma que antes de tomar a decisão, o investidor precisa verificar a situação específica de cada fundo, seus ativos e se está de acordo com aquela estratégia de investimentos. Neste sentido, vale avaliar a tese de investimentos dos gestores (mais conservadora ou agressiva) e se os fundamentos do negócio para o futuro justificam a entrada na carteira.

Outro ponto é entender se a gestão é ativa - quando o investidor tem mais liberdade para selecionar os ativos do fundo com o objetivo de alcançar maior rentabilidade - ou passiva - que acompanha um índice de referência do mercado, como o próprio IFIX ou o Ibovespa, por exemplo.

É um bom momento para FIIs de escritório?

Com ressalvas por conta dos aspectos econômicos, Senra, da Brio Investimentos, diz que é um bom momento para FIIs investirem em aquisições de imóveis existentes, já que é possível fazer negócios de ativos com baixo custo de reposição —o custo de desenvolver o imóvel, como obras e investimentos no terreno.

"Estamos claramente em um momento de baixa. É difícil acertar o momento ideal de entrada no investimento, quando começará a escalada em direção ao pico do ciclo. Se não houver grandes surpresas em relação à pandemia ou às projeções do mercado para o PIB nos próximos anos, essa escalada não deve estar longe", diz.

Os fundos de tijolos são aqueles que investem diretamente em imóveis residenciais, rurais ou comerciais, como escolas, prédios e shoppings centers. Esses fundos visam adquirir imóveis em lugares com potencial de valorização. Enquanto isso não acontece, o ganho será por meio do pagamento dos aluguéis dos locatários.

Já os fundos de papéis, também conhecidos como fundos CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), investem em títulos de dívida - o investidor faz uma espécie de empréstimo às empresas do setor imobiliário, para receber juros no futuro.

Para os investidores, Amalcaburio diz que quem procura maiores rendimentos deve investir em fundos de papéis. É que os CRIs aplicam o IGP-M, IPCA ou a Selic na correção do dinheiro aplicado pelo investidor. Porém, enquanto os fundos de tijolos correm o risco de aumento da vacância, o perigo dos fundos de papéis está concentrado na eventual falta de pagamento da dívida pelos credores

Para quem está dando os primeiros passos na renda variável, pode ser interessante olhar para os fundos de fundos (fundos imobiliários que investem em cotas de outros fundos). Esse movimento ajuda a diversificar o risco.

Bruno Komura, analista da Ouro Preto Investimentos, entende que o aporte em FIIs continua sendo uma boa ideia. "A gente gosta de alguns fundos de lajes corporativas, outros se tornarão oportunidades no futuro", diz.

Diante do novo cenário no mundo corporativo, Komura afirma que, em São Paulo, ativos na região da Avenida Faria Lima e dos bairros Vila Olímpia e Itaim Bibi, devem apresentar baixa taxa de vacância, dada a procura por imóveis nesses locais.

Em um segundo momento, ele entende que a demanda deve aquecer os negócios na Avenida Berrini e na Paulista, além das locações em Alphaville - bairro nobre dos municípios de Santa de Parnaíba e Barueri, na Grande São Paulo.