Fundos imobiliários podem quebrar ou deixar de pagar investidores? Entenda

No acumulado de 12 meses até outubro, o Ifix rendeu 7,03%. Isso é superior à inflação, que foi de 4,82% no período, segundo o consultor Einar Rivero. Mas foi abaixo de outros investimentos, principalmente da renda fixa. Como comparação, a poupança rendeu 8,43% no último ano.

O que pode fazer um FII despencar?

O valor dos FIIs é relacionado ao potencial de geração de renda. Em outras palavras, o dividendo é fundamental para o valor do FII. "Logo, qualquer redução ou expectativa de redução do fluxo futuro de dividendos de um FII gera uma pressão de venda do papel, jogando seu preço para baixo", afirma Cassiano Jardim, diretor de investimentos da Barzel Properties.

Pressão sobre o papel passa por produtos concorrentes. Investimentos como LCI, LCAs e debêntures incentivadas também são isentos de IR. Se a performance dessas alternativas for melhor que a dos FIIs, os investidores tendem a mudar de escolha.

Alguns fatores principais podem afetar a análise dos investidores. Um deles é a inadimplência por parte dos inquilinos, o que afeta a receita do fundo e a distribuição dos rendimentos aos cotistas. Causada por problemas no imóvel, a localização desfavorável e a vacância elevada também podem afetar a distribuição de proventos. É o que diz Sidney Lima, analista da Ouro Preto Investimentos.

Gestão ineficiente e desafios macroeconômicos também geram incertezas. Segundo Lima, uma má administração ou decisões equivocadas dos gestores podem prejudicar o desempenho do fundo. Da mesma forma, crises econômicas tendem a gerar altas taxas de juros ou cenários adversos para o mercado imobiliário.

A principal variável que os investidores acabam olhando é para o dividend yield [dividendo por cota/valor por cota]. No entanto, a análise isolada dessa variável, sem entender o que está por trás dos movimentos nos dois valores que a compõe [dividendo e valor da cota], pode fazer o investidor tomar decisões precipitadas.
Cassiano Jardim, diretor de investimentos da Barzel Properties

O que protege os FIIs de falirem?

FIIs não podem tomar empréstimo diretamente. Isso está na resolução 175 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

Mas há outras maneiras de um FII ficar endividado. No entanto, Jardim diz que o mercado utiliza estratégias criativas para gerar efeitos similares a um empréstimo na tentativa de alavancar o potencial de geração de renda dos fundos. As estruturas mais comuns envolvem aquisição de ativos mobiliários com pagamentos a curto prazo ou a antecipação de recebíveis imobiliários.

Um FII pode deixar de pagar dividendos?

Qualquer fundo pode deixar de pagar proventos. Essa possibilidade depende de alguns fatores que podem preocupar investidores. Se houver inadimplência, vacância alta ou outros problemas que afetem a receita, os dividendos podem ser reduzidos ou até mesmo não serem pagos em determinado período, diz Lima, da Ouro Preto.

FIIs podem deixar de pagar dividendo no mês a mês. Mas, pela Resolução 175, os gestores devem distribuir no mínimo 95% do resultado caixa a cada período de seis meses.

Que números eu devo acompanhar para saber se o FII está indo bem ou não?

Investidor deve acompanhar o portfólio do fundo. Isso envolve verificar ativo a ativo e, com isso, comparar o portfólio de diferentes fundos, diz Jardim, da Barzel Properties.

Investidores podem checar o percentual de vacância dos ativos. E também se o valor da locação por metro quadrado está adequado para aquele ativo e na região em que se encontra.

É importante verificar a concentração de renda do FII por inquilino. Se a renda de um FII está muito concentrada em um único inquilino, ele pode sair do imóvel e causar uma queda abrupta na renda do FII.

Entender valores de avaliação dos ativos é fundamental. Isso passa por verificar os valores dos imóveis pelo menos a cada 12 meses, para mensurar o preço por metro quadrado.

Distribuição de dividendos também é importante. Para Lima, isso mostra a recorrência do pagamento, que dá maior segurança ao investidor.

A solidez de um FII pode ser avaliada considerando a diversificação dos ativos, já que fundos com múltiplos imóveis ou inquilinos tendem a ser menos arriscados do que aqueles concentrados em poucos ativos ou locatários. Além disso, a experiência e histórico da gestora do fundo são indicativos de sua capacidade.
Sidney Lima, analista da Ouro Preto Investimentos

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