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Fundos imobiliários são opção para ter dinheiro caindo na conta em 2024

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Se o ano de 2023 foi desafiador para os fundos imobiliários (FIIs), a perspectiva para 2024 é mais otimista. O movimento de queda da Selic pelo Banco Central pode aquecer novamente a busca pelos FIIs, sobretudo os fundos de tijolos, por quem busca ter um dinheiro pingando de forma recorrente na conta. Apesar dos desafios, o Ifix (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários) teve crescimento de 15,50% no ano passado, de acordo com Einar Rivero, diretor da Elos Ayta consultoria.

Fundos imobiliários podem crescer no ano

Queda dos juros é principal fator. De 13,75% ao ano no final de 2022, a Selic encerrou em 11,75% em 2023. Para 2024, economistas entrevistados pelo Banco Central acreditam que a taxa será de 9%. Isso faz com que os FIIs (e outros ativos da renda variável) voltem a ter competitividade na disputa pelo capital dos investidores.

Com crescimento do PIB, fundos podem crescer, já que o mercado imobiliário e, especificamente, o segmentos de escritórios estão relacionados à economia. Uma atividade forte, sobretudo nos grandes centros, é importante para a expansão do setor, diz Caio Nabuco de Araujo, analista da Empiricus Research.

Pagamento de dividendos continuará isento do Imposto de Renda (IR). Ao sancionar no final de novembro a Lei (14.754) para taxas os fundos fechados exclusivos, o governo visava equipará-los aos fundos abertos convencionais. Especulava-se que os dividendos de FIIs e fundos de investimento do agronegócio (Fiagros) pudessem ser taxados, mas as isenções foram mantidas, desde que os fundos tenham pelo menos cem cotistas. As isenções também incentivam os investidores, afirma Eduardo Mekbekian, sócio-fundador da Manatí Capital.

O PIB tem uma correlação com o desempenho [dos FIIs], a busca das empresas por expansão, por novos investimentos, e isso acaba impactando diretamente os preços dos valores de locação, tanto de ativos corporativos quanto dos logísticos.
Eduardo Mekbekian, sócio-fundador da Manatí Capital

E onde colocar o dinheiro

Fundos de tijolo ganham força. O segmento representa metade dos fundos imobiliários e inclui fundos de logística, de shoppings, escritórios e híbridos. Por conta da queda do juros e da inflação, existe a perspectiva de aumento das locações e estabilidade nos dividendos pagos aos investidores, diz Ricardo Vieira, sócio sênior e head de real estate securities da VBI Real Estate.

FIIs de shoppings centers chamam mais atenção. Eles tendem a ter resultados melhores que os demais. As vendas tendem a melhorar, e os shoppings podem ter mais eficiência em suas operações. Araujo, da Empiricus, diz que há cada vez menos descontos, ocupação estabilizada, mesmo com a mudança de mix nos negócios, do varejo para serviços e alimentações. Com a possibilidade de aumento no consumo das famílias, esses espaços acabam sendo favorecidos, segundo Vieira.

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FIIs de logística também podem ir bem. Puxado por plataformas de e-commerce como Amazon e Mercado Livre, o segmento está aquecido, com uma demanda crescente por galpões. Existe uma pequena margem para que o valor das cotas suba, mas a expectativa de um momento mais favorável já foi precificada pelo mercado, ou seja, a valorização já aconteceu, diz Angelo Ferraretto, diretor de gestão da Integral Brei.

Escritórios corporativos têm grande potencial. Essa é a classe de fundos que apresenta maior defasagem sobre as demais. Há um nível de vacância superior em relação à média, e os fundos estão mais descontados (com preços inferiores ao que valem de fato). Pelo potencial de ganho, é possível que o setor surpreenda em 2024, diz Araujo.

Há incertezas sobre o desempenho dos fundos de papel. Geralmente, esses FIIs possuem as suas dívidas indexadas ao IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, que mede a inflação no país) ou ao CDI (Certificado de Depósito Interbancário, que serve de base para títulos atrelados à Selic). Por isso, diz Vieira, eles tendem a ver seus rendimentos diminuírem, o que afasta os investidores.

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