Condomínios tentam proibir aluguel de temporada com Airbnb; pode?

Serviços como Airbnb ou HomeAway permitem que você ponha facilmente seu apartamento para alugar por curta temporada e fature um dinheiro extra. Mas muitos condomínios querem restringir e até mesmo proibir o negócio.

Eles reclamam de problemas de segurança, barulho e desrespeito às normas internas do prédio, disse Omar Anauate, diretor de condomínios da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo).

Insegurança por não saber quem virá

"Os aplicativos fizeram o volume de aluguéis de temporada aumentar muito, e as pessoas ficam inseguras por não saber quem frequenta o prédio ou por quanto tempo vai ficar", disse Anauate.

Um levantamento feito pela Aabic com administradoras de condomínios da cidade de São Paulo apontou que quase a metade dos prédios da capital (47%) já colocou o assunto em discussão em suas assembleias. Entre esses, 64% decidiram por proibir ou restringir a locação por aplicativos.

Proibir fere direitos do proprietário

O grande problema é que não há uma conclusão única sobre se o aluguel de curta duração pode ou não ser proibido. A lei é controversa. Isso significa disputas judiciais, e o desfecho vai depender de cada juiz.

O aluguel por temporada (até 90 dias) é previsto pela lei dos aluguéis (Lei 8.245/1991), e, a princípio, nenhuma decisão do condomínio poderia proibi-lo, já que é um direito do proprietário.

"A locação por temporada é prevista em lei, seja por aplicativo ou não, e não cabe ao condomínio proibi-la", disse Angélica Arbex, gerente de relacionamento com clientes da administradora de condomínios Lello. "Isso fere o direito da propriedade; a pessoa tem o direito de destinar a propriedade dela como quiser."

Uso residencial x comercial

Por outro lado, cresce a corrente que entende que o aluguel de curta duração pode ser entendido como um tipo de serviço de hotelaria, o que foge do fim residencial.

"Se a convenção do condomínio determina que o uso do prédio deve ser exclusivamente residencial, os moradores não podem botar comércio ou um escritório lá", disse o advogado especializado em direito imobiliário Jaques Bushatsky, do escritório Bushatsky Advogados.

"Alguns juízes vão entender que aquele também é um serviço remunerado, de hotelaria, e que também não pode acontecer ali", afirmou.

Regras para visitantes

No lugar de proibir totalmente, o que muitos condomínios têm feito é criar regras que disciplinem as entradas e saídas dos hóspedes temporários.

Algumas das sugestões mais citadas pelos especialistas são:

• Exigir registro prévio e apresentação de documentos dos hóspedes
• Solicitar a presença do proprietário na chegada e/ou na saída dos hóspedes
• Entregar uma cópia das normas internas para os visitantes, como horários de barulho, retirada de lixo e regras de uso de garagem
• Notificar e multar as unidades onde haja desrespeito das regras (a multa vai para o proprietário)
• Regrar o acesso à piscina e áreas comuns (com exame médico ou limite máximo de visitantes por unidade, por exemplo)

Bushatsky afirmou, porém, que proibir totalmente o uso das áreas comuns pode gerar problemas. "É como se cada proprietário fosse dono de uma pequena porcentagem da área comum. Seria uma heresia jurídica dizer que ele ou seu inquilino (mesmo de curta temporada) não podem usar essa propriedade", disse.