Fundos de renda residencial são opção para receber aluguel sem ter imóvel

Investir em imóveis para renda de aluguel, especialmente aqueles advindos de casas ou apartamentos residenciais, é um hábito do brasileiro, conforme comentei no primeiro artigo, publicado em agosto. Contudo, apesar da segurança desse tipo de investimento direto, a aquisição de imóveis para renda carrega consigo alguns inconvenientes, também já citados em artigos anteriores.

Mas há uma solução para investir em aluguéis residenciais sem ter todas as desvantagens de possuir o imóvel diretamente.

Isso pode ser feito por meio dos fundos imobiliários de renda residencial, que alugam apartamentos ou casas para indivíduos e famílias que não possuem e/ou não desejam ter o imóvel próprio. Após os custos, o fundo distribui, então, a renda líquida desses aluguéis aos investidores, tal como acontece com fundos de shopping, logísticos, lajes corporativas etc.

Além da estrutura similar em termos de fluxo de pagamentos, os fundos imobiliários de renda residencial contam também com benefícios similares aos dos demais fundos imobiliários. São eles:

• Liquidez maior e custo de transação menor: É possível negociar diariamente as cotas dos fundos imobiliários listados em Bolsa e com custo zero em boa parte das corretoras, ao contrário do que acontece na compra direta dos imóveis, quando há a necessidade de um tempo maior para conclusão das transações e altas taxas de corretagem para intermediação da compra/venda do imóvel.
• Gestão profissional: Os fundos imobiliários contam com gestores que acompanham o mercado imobiliário diariamente à procura das melhores opções de investimento disponíveis.
• Mitigação de riscos: Em vez de adquirir alguns poucos imóveis diretamente, o investidor pode ter acesso a uma carteira diversificada de imóveis cuidadosamente selecionados pelos gestores através de um fundo imobiliário. Isso diminui o risco de vacância e os respectivos impactos na renda mensal gerada pelos aluguéis.

Os fundos imobiliários de renda residencial possuem ainda algumas particularidades em relação aos demais, pois são considerados um tipo de fundo com rendimentos mais estáveis. São, por isso, uma excelente alternativa para investidores com perfil mais conservador ou que preferem um portfólio balanceado com diferentes opções e, portanto, alocam uma parte de sua carteira em investimentos considerados mais seguros.

Esse tipo de fundo ainda é muito novo no Brasil, mas já é um produto bastante consolidado no mercado norte-americano de fundos imobiliários; são os chamados REITs.

Para termos uma noção do tamanho desse mercado, segundo dados divulgados pela Nareit, uma espécie de associação dos REITs lá nos Estados Unidos, os fundos residenciais alcançaram um valor de mercado total de aproximadamente US$ 150 bilhões em setembro de 2020.

Dados da CBRE, uma das maiores consultorias do setor, também mostram que uma fatia de apenas aproximadamente 8% do mercado americano de imóveis residenciais para renda está nas mãos de grandes fundos imobiliários listados, ou seja, o mercado total é muito maior!!! E, além de terem um valor de mercado expressivo, as cotas dos fundos residenciais são normalmente negociadas a prêmios altos devido à grande procura pelos investidores em busca de dividendos mais estáveis.

Apesar de serem ainda nascentes no mercado de fundos imobiliários brasileiro, os fundos de renda residencial, acredito eu, têm grande potencial de expansão no Brasil, nas suas mais diversas formas. A combinação de déficit habitacional, diminuição do tamanho das famílias e mudança de hábitos da população nas grandes cidades favorece o crescimento dessa indústria por aqui.

Segundo dados da FGV, o déficit habitacional no Brasil é de aproximadamente 8 milhões de moradias. E o desafio torna-se ainda maior para os governantes e para a economia em geral, pois a população brasileira continua crescendo, mesmo que em um ritmo menor do que o registrado em períodos anteriores.

Adicionalmente, o número de indivíduos por domicílio tem diminuído no mundo todo, inclusive no Brasil. Aqui, segundo dados do IBGE, a média caiu de cinco habitantes por domicílio na década de 1960 para 2,9 atualmente e deve atingir a marca de 2,5 em 2035, segundo estimativa da consultoria EY. Dado o crescimento previsto para a população mundial, a diminuição da quantidade de pessoas por residência implica em um aumento ainda maior na demanda por novos domicílios.

Por fim, o dinamismo da vida nas cidades médias e grandes gerou mudanças de hábitos de consumo. Carreiras menos lineares e maior mobilidade estão levando a população mais jovem a se estabelecer em um local mais tarde na vida. O casamento e a constituição de família, importantes gatilhos para compra de imóvel, também estão sendo postergados.

Do ponto de vista do investimento de recursos no setor, a redução da taxa básica de juros no Brasil, a Selic, deve também impulsionar investimentos. As aplicações tradicionais, tais como poupança e CDBs oferecidos pelos grandes bancos, estão oferecendo rendimentos baixos comparados a períodos anteriores, e, por isso, à procura de rentabilidades melhores, os investidores estão migrando uma parcela ou a totalidade dos recursos aplicados para outras modalidades de investimento, entre elas os fundos imobiliários.