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Fundos imobiliários: entenda o que são e como investir

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Fernando Damasceno

Fernando Damasceno

Especialista em fundos na área de research do banco digital modalmais. Possui mais de 15 anos de experiência no mercado financeiro. Iniciou sua carreira na consultoria de riscos Riskoffice. Foi riskmanager e gestor de fundo quantitativo da Mapfre investimentos. Foi gestor de riscos em gestoras renomadas do mercado financeiro e é atuário pela Pontifícia universidade Católica (PUC)

23/11/2020 04h00

O mercado financeiro é um ambiente bastante amplo, e cada vez mais surgem opções de diversificação de investimentos. E o mercado de fundos imobiliários é uma modalidade de investimentos que teve franca recuperação iniciada em 2016, com grande desempenho no ano de 2019, consolidando-se cada vez mais na carteira dos investidores.

Entretanto, com a chegada da crise causada pela pandemia do coronavírus, as revisões de recuo do crescimento mundial e do Brasil fizeram com que o segmento imobiliário também sofresse com toda a volatilidade do mercado, tendo uma performance negativa nos primeiros meses de 2020, pegando muitos investidores de surpresa.

Enxergamos essas perdas como frutos da alta volatilidade causada pela apreensão e incerteza do cenário atual. Apesar de o setor imobiliário não possuir exposição direta ao mercado externo, também foi impactado pelo contágio em grande escala nos diversos setores da economia e, por isso, a importância de entender os ativos que compõem a carteira dos fundos na hora de efetuar as alocações.

Afinal, o que é um fundo imobiliário?

Os imóveis sempre foram considerados uma forma de investimento mais seguro, visto que seus valores devem ser corrigidos pela inflação ao longo do tempo. Assim, podem ser encarados como ativos de segurança ou de diversificação para investidores brasileiros.

Investir diretamente em imóveis traz algumas implicações que podem gerar, ao invés de lucros, possíveis prejuízos, o que traz a necessidade da busca assertiva na escolha da propriedade, a gestão e manutenção do local e o risco de ausência de receitas devido à falta de inquilinos.

Os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) são uma opção para aqueles que desejam ter ativos atrelados a imóveis, podendo ter participação em uma quantidade maior de imóveis, sem necessidade de efetuar a gestão das propriedades.

Dão a possibilidade de investir, por exemplo, em shoppings centers, edifícios comerciais, galpões logísticos e industriais, hotéis, hospitais, entre outros. É possível também adquirir títulos privados ligados ao setor, como o CRI, CRA, LCI, LCA e LH. Futuramente, abordaremos esses títulos.

Além disso, os fundos imobiliários permitem que investidores com pouco capital invistam no segmento, além de terem maior liquidez quando comparados à liquidação de um imóvel.

Uma das vantagens dos fundos imobiliários é serem negociados na Bolsa de Valores, tendo o método de aquisição de maneira semelhante ao de uma ação. Levando isso em consideração, é possível ganhar dinheiro por meio da valorização das cotas do fundo. Isso pode se dar por várias razões, como pela valorização da região na qual o imóvel se encontra, pelos rendimentos obtidos com aluguéis e comercialização e pela gestão qualificada dos empreendimentos.

Caso o investidor tenha ganho de capital em operações de compra ou venda de cotas, pagará IR à alíquota de 20%. Os cotistas também rentabilizam o seu investimento por meio dos dividendos pagos mensalmente pelos fundos. Aqui é importante destacar que esse segundo rendimento é isento de Imposto de Renda, o que o torna muito mais atrativo.

Para finalizar, as receitas geradas pelos imóveis ou ativos que compõem a carteira dos fundos são periodicamente distribuídas aos cotistas, geralmente os rendimentos são pagos mensalmente. De acordo com a legislação, os fundos devem distribuir, no mínimo, 95% do lucro líquido aos cotistas, o que traz para esse tipo de investimento uma renda recorrente.

Tipos de fundos imobiliários

Fundos de papel

Também conhecidos como fundos de títulos e valores mobiliários. São fundos que investem majoritariamente em recebíveis imobiliários (CRI, CRA, LCI e LCA), ou seja, investimentos de renda fixa voltados ao setor imobiliário. Esse tipo de fundo é interessante, pois investe em ativos de renda fixa atrelados a índices de inflação (IPCA e IGP-M) ou pós-fixados atrelados ao CDI.

Fundos de tijolo

São fundos que possuem a maior parte alocada em empreendimentos físicos e buscam remunerar os cotistas por meio de aquisição, construção ou aluguéis.

Existem imóveis voltados para diferentes setores de atividades, como lajes corporativas, galpões de logística, galpões industriais, agências bancárias, shoppings centers, lojas e supermercados, hospitais, universidades, entre outros.

Dessa maneira, é possível diversificar entre diversos setores da economia, mitigando seu risco ou equilibrando-o de acordo com sua expectativa de mercado.

Fundos de Fundos

São fundos que compram cotas de outros fundos imobiliários. Esse tipo de fundo pode ser interessante para quem está começando a investir e não possui tanto conhecimento, pois transfere ao gestor do fundo de fundos a escolha pelas melhores oportunidades no mercado de fundos imobiliários.

Depois de entender as características de cada tipo de fundo imobiliário, em resumo, as principais vantagens de investir em FIIs que você precisa ter em mente são as seguintes:

  • Menor burocracia
  • Começar com pouco capital de investimento
  • Possibilidade de investir em grandes empreendimentos
  • Ter uma gestora de investimentos especializada na performance do fundo
  • Rendimentos via dividendos isentos de Imposto de Renda
  • Possibilidade de reinvestir os dividendos em novas cotas ou outros investimentos

Deu vontade de investir em fundos imobiliários? Para escolher a carteira mais adequada, o investidor precisa prestar atenção a pelo menos oito aspectos. Confira:

  • Portfólio: um fundo imobiliário não é diferente de um fundo de ações ou outro tipo de investimento financeiro. É necessário avaliar com atenção quais imóveis ou papéis pertencem ao fundo e quais são as perspectivas para cada um deles.
  • Localização: no mercado imobiliário, a localização é um dos elementos mais importantes.
  • Inquilinos: a qualidade dos inquilinos de um imóvel é importante porque são eles que asseguram os rendimentos periódicos do fundo. Há uma relação direta entre a qualidade dos imóveis e a qualidade dos inquilinos. Por isso, é necessário se atentar a esses dois itens ao avaliar um fundo. Procure descobrir um pouco mais sobre o histórico de locação dos imóveis da carteira. Essa informação vai ajudar você a entender melhor os riscos envolvidos no investimento.
  • Gestão e performance: essa análise permite identificar como a carteira se comporta em períodos distintos de mercado e em situações diversas.
  • Liquidez: os fundos imobiliários são fechados e, por isso, suas cotas precisam ser vendidas para que o investidor recupere o dinheiro que aplicou. Essa negociação depende de haver interessados em comprá-las. É mais fácil encontrá-los quando os fundos são listados na Bolsa de Valores.
  • Preço: o preço das cotas reflete tanto o valor dos ativos incluídos em um fundo imobiliário quanto a perspectiva dos investidores para o desempenho da carteira. Por isso, é recomendável fazer algumas análises sobre ele antes de investir. Uma avaliação simples e bastante usada é a comparação do preço de negociação com o valor patrimonial das cotas --ou, simplesmente, P/VP. Se as cotas de um fundo imobiliário são negociadas abaixo do valor patrimonial, isso pode sinalizar duas situações. Indica que os investidores não estão avaliando corretamente quanto vale o fundo (uma situação que pode se equilibrar no futuro, e aí está uma oportunidade de investimento); por outro lado, podem também sugerir problemas com a carteira --e você é que talvez ainda não os conheça.
  • Dividend Yield: costuma ser chamada assim a taxa de retorno que um fundo imobiliário proporciona com as distribuições periódicas de rendimentos. O cálculo é simples: basta dividir o valor dos rendimentos pela cotação das cotas do fundo. O indicador é importante para que o investidor possa, por exemplo, comparar os fundos em que está avaliando investir.
  • IFIX: é o índice que mede a performance dos principais fundos imobiliários. Na hora de avaliar a performance do fundo, serve para analisar e comparar com a rentabilidade média que os fundos vêm obtendo.

Este material é exclusivamente informativo, e não recomendação de investimento. Aplicações de risco estão sujeitas a perdas. Rentabilidade do passado não garante rentabilidade futura.