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ANÁLISE

Texto baseado no relato de acontecimentos, mas contextualizado a partir do conhecimento do jornalista sobre o tema; pode incluir interpretações do jornalista sobre os fatos.

Empréstimo de cota de fundo imobiliário: como funciona e quais os riscos?

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Lucas Elmor

Lucas Elmor

Sócio-diretor de Gestão da Hectare Capital, formado em Engenharia de Produção pela Universidade Federal de Juiz de Fora e Chartered Financial Analyst pelo CFA Institute, com experiência em estruturação e gestão de investimentos nos setores de logística, agronegócio, energia e imobiliário.

15/02/2021 04h00

A realização da primeira operação financeira conhecida como venda a descoberto (quando você vende um ativo esperando que o preço dele caia para poder recomprá-lo e ter lucro) de que se tem notícia ocorreu na Holanda, em 1609, envolvendo as ações da Dutch East India Company, um conglomerado cujos negócios envolviam o comércio de tecidos, especiarias e outros diversos produtos com o Oriente. A transação foi orquestrada por Isaac Le Maire, um antigo acionista da companhia que foi excluído do quadro societário por não cumprir algumas obrigações. Por vingança, ele tentou forçar para baixo o preço das ações via contratos derivativos na Bolsa de Ações de Amsterdã, mas o tiro acabou saindo pela culatra, e o Sr. Le Maire teve grandes prejuízos.

Uma transação dessa natureza, conhecida como "short sell", ou no jargão do Brasil, venda a descoberto, consiste em resumo, em duas etapas. Na primeira, ocorre a operação de empréstimo, que é um acordo entre dois investidores: o doador, que empresta seus ativos financeiros, e o tomador, que aluga os ativos financeiros e passa a ter o direito de utilizar esses papéis em operações no mercado financeiro. Todas essas operações são realizadas a uma taxa de aluguel pré-definida entre os dois investidores e por um prazo também acordado previamente.

Para o doador, a operação faz sentido pois pode ser uma forma de aumentar o ganho na carteira de investimentos ao receber uma taxa de aluguel, sem precisar se desfazer do ativo.

Para o tomador, existe a possibilidade ganhos relevantes para o portfólio, mas também muitos riscos associados, conforme descrito mais abaixo neste artigo e vivenciado na pele pelo Sr. Le Maire, que teve que honrar prejuízos pesados contra o próprio patrimônio.

Na segunda etapa da venda a descoberto, o tomador utiliza os direitos que possui sobre o ativo financeiro para "apostar" na queda da cotação para lucrar. Isso é feito da seguinte forma: ele aluga uma ação a R$ 50 e a vende pelo mesmo valor. Se o preço do ativo cai, digamos, para R$ 40, ele recompra o ativo a R$ 40 e devolve a ação para o doador, ficando com um lucro de R$ 10. Importante mencionar que ainda são deduzidas as taxas de aluguel, emolumentos da Bolsa e eventuais custos de corretagem e depósito de margem para o doador chegar ao lucro líquido final da transação.

Apesar de ser uma prática relativamente comum no mercado de ações listadas em Bolsa, somente a partir de novembro de 2020, a B3 autorizou o empréstimo de cotas de fundos de investimento imobiliários (FIIs) e fundos de investimento em participações (FIPs), o que na prática deixa aberta a possibilidade de realizar operações do tipo short sell, tais como aquelas realizadas pelo Sr. Le Maire na Holanda no século 17.

Para o investidor iniciante, existem algumas dúvidas mais comuns, que se concentram basicamente em três grandes temas: risco, tributação e rendimentos.

Do ponto de vista do risco, caso não seja bem estruturada e controlada, a venda a descoberto pode resultar em perdas massivas, podendo gerar prejuízos superiores ao patrimônio total do investidor. Suponha que, no exemplo acima, ao invés de cair para R$ 40, o preço do ativo financeiro subisse para R$ 80. Nesse caso, o investidor teria uma perda de R$ 30 (R$ 50 - R$ 80), antes de todos os outros custos da operação. Trata-se, portanto de uma operação de alto risco caso o investidor não possua os controles adequados.

Outra dúvida comum do investidor iniciante é a tributação de operações envolvendo aluguel. Para o aluguel de cotas de fundos imobiliários, as pessoas físicas contam com isenção de Imposto de Renda para os valores recebidos a título de rendimento, mas todos os investidores estão sujeitos ao Imposto de Renda na alíquota de 20% para ganhos de capital.

Por fim, para os proventos, ou dividendos, a principal dúvida está relacionada a quem é o detentor dos direitos (doador ou tomador) sobre eles durante o prazo da operação de aluguel. Na prática, o doador mantém todos os direitos relativos aos proventos.

Adicionalmente, uma possibilidade interessante que essa estratégia permite é o "long-short", que permitiria, por exemplo, que o investidor estivesse "comprado" em FIIs de recebíveis (CRIs) e "vendido" em FIIs de shopping, tendo assim a oportunidade de ganhar (ou perder) nas duas pontas da operação e/ou operar um ganho relativo entre as duas posições.

A sofisticação do mercado financeiro ocorreu ao longo dos anos para resolver problemas reais na economia, como padronizar negociação de commodities agrícolas ou metálicas, prover proteção a determinados riscos financeiros, entre outras aplicações.

De qualquer forma, a utilização de instrumentos cada vez mais sofisticados deve ser precedida de uma análise criteriosa do investidor acerca dos benefícios e dos riscos implícitos em cada operação. Isso evita que a transação seja motivada por um movimento puramente emocional em busca de ganhos fáceis ou até mesmo por motivos mais caricatos, como a vingança mal sucedida do Sr. Le Maire.

Este material é exclusivamente informativo, e não recomendação de investimento. Aplicações de risco estão sujeitas a perdas. Rentabilidade do passado não garante rentabilidade futura.

** Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do UOL