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2021 traz um mar de oportunidades e riscos para os fundos imobiliários

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Lucas Elmor

Lucas Elmor

Sócio-diretor de Gestão da Hectare Capital, formado em Engenharia de Produção pela Universidade Federal de Juiz de Fora e Chartered Financial Analyst pelo CFA Institute, com experiência em estruturação e gestão de investimentos nos setores de logística, agronegócio, energia e imobiliário.

18/01/2021 04h00

Sir Ernst Shackleton e sua equipe de 27 tripulantes a bordo do navio Endurance naufragaram em 1915 na baía de Weddell, na costa da Antártida. Depois de quase 18 meses sobrevivendo em bancos de gelo, se alimentando de carne de foca e pinguins e sofrendo devido a intempéries climáticas tais como nevascas, temperaturas de até 30 graus negativos e escassez total de infraestrutura, os náufragos conseguiram resgate de volta para a civilização.

A vida no mar, sobrevivendo em bancos de gelo, era sofrida e altamente incerta, não sendo possível realizar planejamentos precisos de médio e longo prazos. Diversas vezes, o grupo precisou mudar de um lugar para outro ou porque o gelo estava derretendo, ou o suprimento de comida estava acabando ou simplesmente porque morreriam congelados se permanecessem onde estavam, sem falar que estavam boiando à deriva, ao sabor das marés de um dos trechos de água mais inóspitos do planeta Terra.

A conquista da terra firme novamente foi possível somente devido a uma série de riscos calculados (alguns nem tão calculados assim) que foram tomados sempre que uma oportunidade aparentemente boa se colocava à frente do grupo de náufragos. Após muitas idas e vindas, a odisseia terminou com a chegada de três deles a uma estação de pesca na Ilha Geórgia do Sul para pedir socorro aos demais membros da equipe do navio que zarpara da Inglaterra em busca de aventura, fama e riqueza na exploração do continente Antártico.

Assim é a vida, cheia de oportunidades e riscos, seja você um investidor ou um náufrago na Antártida. Há quem diga que 2020 foi um ano de naufrágio da economia global, e a alta nos mercados no final do ano foi apenas euforia, uma vez que uma segunda onda de lockdowns e restrições estão sendo impostas ao redor do mundo.

Adicionalmente, tensões globais entre EUA e China, incerteza sobre o cronograma de vacinação e efetividade real das respectivas vacinas, além de tensões na política local adicionam alguns riscos adicionais no já revolto mar de perigos que é o mercado financeiro.

No mercado de fundos imobiliários, o momento atual também oferece riscos e oportunidades. No lado mais revolto desse mar, a preocupação mais óbvia dos investidores é a imposição de uma segunda quarentena e o consequente fechamento de lojas, shoppings e redução da renda gerada por esses ativos.

Outro tema relevante no radar do investidor imobiliário é a inflação, que pode tanto beneficiar os investimentos, no caso de fundos com ativos fortemente indexados ao IPCA ou IGP-M, mas também atrapalhar os FIIs que não estiverem adequadamente protegidos.

No campo das oportunidades, algumas novidades do segundo semestre de 2020 e outras que estão na agenda regulatória da CVM para 2021 devem trazer um pouco mais de tempo aberto e visibilidade para os investidores navegarem nos mercados.

No final de 2020 foi autorizada a possibilidade de ficar vendido em FIIs, ou no jargão do mercado financeiro ficar "short", o que já é uma prática comum no mercado de ações, mas impossível nos fundos imobiliários até pouco tempo atrás. Essa operação consiste basicamente em prometer uma venda futura de cota de um FII a um preço pré-determinado antecipadamente e pode ser utilizada tanto para especulação, quanto para proteção das carteiras de investimentos. Falamos mais sobre esse tema em um artigo no futuro próximo.

Para 2021, uma das mudanças mais aguardadas é aquela relacionada à revisão das regras de ofertas públicas e consolidação das Instruções CVM nº 400, 471 e 476, o que promete uma simplificação nas regras para novas emissões de cotas de FIIs e outros tipos de ativos no mercado. O tema está na agenda para 2021 e é aguardado com grande ansiedade por investidores, gestores e consultores envolvidos na indústria.

Em meio a esse mar de oportunidades e perigos associados, vale a regra geral de sempre: autoconhecimento para conhecer o seu apetite a risco, muitas horas de estudo para conhecer os ativos disponíveis e diversificação para mitigar momentos de estresse. Para os investidores navegando nesse mercado fica a pergunta: Será que 2021 será finalmente nosso porto seguro ou seria apenas a ponta do iceberg?

Este material é exclusivamente informativo, e não recomendação de investimento. Aplicações de risco estão sujeitas a perdas. Rentabilidade do passado não garante rentabilidade futura.

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