Fundos imobiliários de tijolo ou de papel? Na dúvida, fique com os dois

Navegar pela sopa de letrinhas e jargões do mundo financeiro talvez seja uma das maiores dificuldades do investidor iniciante. Para construir um entendimento sobre as diferentes opções disponíveis e tomar uma decisão sobre qual caminho seguir, muitos ficam perdidos com tanta informação e não conseguem discernir entre o que é bom ou ruim. E, em um ambiente de taxa de juros reduzidas como o que estamos vivenciando atualmente no mercado brasileiro, o número de investidores iniciantes que enfrenta essa situação aumenta a cada dia.

Esse problema se torna ainda mais relevante no mercado de fundos imobiliários (FIIs) listados em Bolsa. Enquanto nos mercados de ações, câmbio e derivativos, o volume de negócios está concentrado nas mãos de investidores profissionais e institucionais, com os FIIs ocorre o oposto. Segundo dados do boletim mensal divulgado pela B3 em agosto, 73,8% das cotas eram detidas por pessoas físicas e pouco mais de dois terços do volume financeiro também foi negociado por pessoas físicas. Se considerarmos ainda que a maior parte dos investidores de FIIs começou a aplicar há pouco tempo, a necessidade de explicar os diferentes termos para esse produto é ainda mais latente.

No último artigo, escrevi sobre a atratividade dos FIIs no cenário atual e, para ajudar o investidor iniciante, gostaria de esclarecer aqui uma das perguntas mais frequentes que recebo de amigos e familiares que estão estreando no mundo dos investimentos: qual tipo de fundo imobiliário é melhor?

Como quase tudo na vida, não existe receita mágica que acerte todas as previsões, mas o investidor bem informado, equipado com um mapa geral dos mercados, vai ser capaz de evitar as armadilhas mais comuns e identificar oportunidades. Antes de responder à pergunta, é preciso entender os diferentes tipos de fundo e como cada um se comporta ao longo do tempo. De forma bastante simplificada, classifico os FIIs em dois tipos principais:

- Fundos de Tijolo: Investem parte substancial de seu patrimônio diretamente em ativos imobiliários e obtêm renda para distribuição de dividendos aos cotistas majoritariamente por meio do aluguel das propriedades. Os tipos mais comuns de fundos de tijolo são aqueles que investem em edifícios comerciais, shoppings e galpões logísticos.

Ao analisar esses tipos de fundo, é importante que o investidor entenda o perfil dos imóveis (localização e qualidade), dos contratos de locação (prazo para renovação, cláusulas de rescisão etc.) e dos inquilinos dos imóveis. Existem, ainda, outros tipos de FII de tijolo, mas com menor representatividade no mercado.

Contudo, um tipo de fundo que vem ganhando espaço nas rodas de conversa no mercado financeiro é o FII de renda residencial, ou seja, que investe em imóveis residenciais (apartamentos ou casas) para aluguel. Mais detalhes sobre os fundos residenciais ficam para um próximo artigo.

- Fundos de Papel: Investem parte substancial de seu patrimônio em títulos de crédito lastreados em financiamentos imobiliários e/ou com imóveis em garantia. A maior parte da carteira dos fundos de papel está investida em CRIs, mas eles também podem investir em LCIs e debêntures.

Ao analisar esse tipo de fundo, o investidor deve se atentar ao perfil dos créditos e ao apetite a risco do fundo. De uma maneira geral, quanto maior a taxa de remuneração dos títulos que compõem a carteira, maior o risco percebido das operações. Outro fator importante a ser analisado são as garantias dos créditos, pois são elas que vão remunerar o investimento caso ocorra inadimplência nos títulos e o fundo tenha que executá-las.

Outro tipo são os fundos híbridos, que investem tanto em papéis quanto em tijolo e, por isso, sua análise pode parecer um pouco mais complexa. Mas, se o fundo oferecer um relatório com transparência nas informações, é possível, sim, tirar boas conclusões.

Existem também os Fundos de Fundos (FoFs, do termo em inglês fund of funds), que investem parte substancial do seu patrimônio em outros fundos. O objetivo é aproveitar oportunidades de valorização, diversificação de carteira com exposição a vários tipos de fundo e/ou participar de ofertas restritas a investidores profissionais, dando acesso ao investidor de varejo a estratégias de investimento mais elaboradas.

Uma vez definidos os tipos de fundos imobiliários, retomamos a pergunta inicial sobre qual tipo de fundo é melhor: tijolo ou papel? Na dúvida, fique com os dois! O investidor deve buscar diversificar sua carteira ao obter exposição a vários tipos de fundo para se proteger de eventuais riscos concentrados em um setor específico. E seja via compra direta dos FIIs, seja via fundos de fundos, ele sempre deve analisar as informações oferecidas pelo administrador e pelo gestor do fundo antes de iniciar os aportes.

É importante notar, ainda, que não se deve olhar somente os dividendos pagos nos últimos meses, mas também entender o racional do gestor na análise das oportunidades e na construção da carteira de investimentos do fundo. Os relatórios gerenciais dos fundos e entrevistas do gestor são uma fonte de informação excelente para isso.

Para continuar se mantendo informado, existem boas opções disponíveis nas mídias sociais, no Youtube e até podcasts direcionados para o investidor iniciante. Mas é preciso ter cuidado com propagandas que "vendem" receitas infalíveis para obter ganhos elevados.