Quer investir em imóveis, mas não tem dinheiro? Pense em fundo imobiliário

Faz parte da cultura do brasileiro investir em imóveis. Todos nós temos algum parente ou amigo próximo que possui uma boa parte do patrimônio, senão todo, investido em imóveis para aluguel, sejam eles apartamentos ou lojas. Trata-se de uma herança do período de hiperinflação no Brasil, que durou entre a década de 1980 e 1990, em que, devido às diversas tentativas de planos econômicos, os ativos financeiros acabaram sofrendo perdas massivas e, consequentemente, os imóveis se tornaram uma espécie de porto seguro ou reserva de valor, mais resiliente às oscilações da economia.

Contudo, esse hábito histórico do brasileiro é afetado por uma série de fatores, com destaque para liquidez, diversificação de risco e rentabilidade. Segundo o dicionário Michaelis, liquidez pode ser definida como o grau de negociabilidade de um título, ação ou bem, ou seja, sua possibilidade de conversão em dinheiro vivo a qualquer momento. Só quem já tentou vender um imóvel sabe da dificuldade que é conseguir vencer toda a burocracia para efetivar a transação e os custos envolvidos.

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Se o investidor não se preocupa com diversificação do risco e possui um imóvel alugado, quando o inquilino rescinde o contrato, a renda obtida imediatamente cai a zero, ou seja, o risco de redução da renda fica concentrado em apenas um locatário, sem contar eventuais dores de cabeça de ter que lidar com benfeitorias e reformas do imóvel.

É preciso ainda avaliar a rentabilidade sobre o valor recebido com os aluguéis dos imóveis. Por fim, o investidor precisa recolher Imposto de Renda, o que gera uma redução da rentabilidade obtida com o aluguel. Além disso, normalmente ainda são devidas taxas à imobiliária que faz a gestão da locação, que também acaba por reduzir a remuneração obtida.

Diante desse cenário, os investidores devem ter em mente que o mundo mudou e as circunstâncias requerem novas visões sobre a forma como investem suas economias. Em um ambiente com um cenário de inflação controlada e taxas de juros em níveis mais baixos, os investidores brasileiros estão começando a buscar alternativas de investimento e a construir carteiras que ofereçam ao mesmo tempo uma rentabilidade atraente e proteção contra a volatilidade dos mercados.

Dentre todas as possibilidades disponíveis para atender a esses novos paradigmas no universo dos investimentos pessoais, os fundos imobiliários se apresentam como uma alternativa interessante, pois conseguem oferecer exposição ao mercado imobiliário, que historicamente atraiu muitos investimentos, mas sem as inconveniências de ter o imóvel físico e ainda por cima entregar uma rentabilidade atraente.

Para termos uma referência da dimensão desse mercado, nos Estados Unidos, o equivalente aos fundos imobiliários listados em bolsa, os REITs, valem pouco mais de US$ 1,3 trilhão na Bolsa norte-americana, ou seja, valem quase R$ 7 trilhões! Colocando em perspectiva, isso equivale a aproximadamente o PIB do Brasil em 2019, que foi de R$ 7,3 trilhões segundo o IBGE.

Apesar de ser bem menor no Brasil, o mercado de fundos imobiliários, os FIIs, listados em bolsa vem apresentando crescimento exponencial desde 2019 e continuou crescendo mesmo durante o período de pandemia da covid-19. Segundo dados da B3, em dezembro de 2019, o número de investidores em FIIs listados na Bolsa era de aproximadamente 645 mil, enquanto no fechamento de junho de 2020, o número bateu pouco mais de 901 mil, e especialistas do mercado aguardam com grande expectativa o momento para o atingimento da marca histórica de 1 milhão de investidores.

O crescimento desse mercado é atribuído principalmente à queda da taxa Selic, que fez a rentabilidade da renda fixa tradicional, como os CDBs dos grandes bancos ou os títulos públicos, reduzir substancialmente. Além disso, dadas as raízes históricas do brasileiro, os fundos imobiliários normalmente servem como porta de entrada para os brasileiros ao mundo da renda variável. Com os FIIs, o investidor consegue obter a mesma exposição ao mercado imobiliário, sem os inconvenientes citados anteriormente de deter um imóvel diretamente.

A vantagem que acredito ser mais clara nos FIIs é a liquidez. Basta ter uma conta em qualquer corretora habilitada na bolsa para negociar cotas de fundos imobiliários. No caso da vontade e/ou necessidade de venda do ativo, o preço da transação é dado a todo momento por outros investidores e a negociação é efetivada com crédito na conta do investidor em dois dias úteis, sem complicações, filas no cartório ou comissões (em boa parte das corretoras).

Além disso, o investidor pode vender sua posição investida em um determinado FII aos poucos, não precisando necessariamente vender todo seu investimento naquele fundo de uma só vez. Obviamente, essa transação em pedaços seria impossível para um investimento direto em um imóvel, ou você já ouviu falar de alguém que conseguiu vender o banheiro de um apartamento e permanecer proprietário do restante do imóvel?

Outro ponto positivo dos FIIs é a diversificação de risco, uma vez que a gestão da carteira de ativos dos fundos é feita por profissionais especializados no setor e, na maioria dos casos, os fundos possuem mais de um imóvel e diversos locatários ou devedores, o que diminui em muito o impacto da renegociação de um aluguel ou da redução da renda em caso de vacância de um imóvel.

Por último, mas não menos importante, a rentabilidade dos FIIs sob a forma de dividendos, que pode ser proveniente de aluguéis de imóveis residenciais, corporativos, logísticos, entre outros, conhecidos como "fundos de tijolo", ou proveniente de juros de financiamentos imobiliários, conhecidos como "fundos de papel", é isenta de imposto de renda, o que melhora a atratividade dos FIIs como produto de investimento. A explicação da diferença entre os fundos de papel e fundos de tijolo fica para uma próxima oportunidade.

O cenário atual oferece uma oportunidade de repensar paradigmas nas carteiras de investimentos e essas mudanças devem ser feitas após análise detalhada das opções, bem como expectativas de cada investidor quanto ao retorno que deseja buscar e tamanho dos riscos que está disposto a correr para alcançar seus objetivos.