Investe em fundos imobiliários? Mercado deve ir bem mesmo com alta de juros

O Comitê de Política Monetária (Copom), do Banco Central, deu sinais da sua preocupação com as perspectivas para a inflação brasileira na reunião de janeiro e o mercado precifica a alta na taxa básica de juros muito em breve. Alguns agentes acreditam que o movimento de política monetária pode acontecer já na próxima reunião, em março, e outros esperam a alteração para junho. Mas é certo que a normalização está próxima.

Diante da possível alta dos juros, hoje na mínima histórica de 2% ao ano, como os investimentos são impactados? Como fica o mercado imobiliário brasileiro, geralmente muito sensível ao avanço da Selic? Estas são algumas dúvidas frequentes de investidores de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) diante do cenário de curto prazo.

A primeira consideração importante a se fazer é que a alta dos juros não significa um aperto nas condições financeiras do Brasil. Isso porque atualmente os juros básicos estão em um patamar extremamente estimulativo e o avanço da Selic nada mais será do que a volta ao seu patamar neutro. Em outras palavras, os juros não terão a função de frear a expansão da economia, mas apenas voltar para o equilíbrio de forma a evitar o avanço da inflação.

Este efeito está diretamente ligado ao patamar projetado da Selic - a taxa sobe, mas não muito. O boletim Focus da semana de 15 de fevereiro projeta o indicador em 3,5% no fim de 2021 e em 5% no fim de 2022. Mais pessimista com o avanço da atividade, o Santander espera 2,5% para a Selic no fim deste ano e 4,5% para o próximo, enquanto o Bradesco, mais otimista com o crescimento, projeta 4% e 5,25%, respectivamente, para o juro básico. Independentemente do patamar esperado, é certo que a alta não será tão intensa a ponto de colocar o Brasil de volta ao elevado patamar histórico.

A partir deste cenário, as condições favoráveis ao mercado imobiliário continuam presentes. Para a pessoa física que quer financiar a compra de seu imóvel, as circunstâncias permanecem muito favoráveis: os empréstimos bancários continuam disponíveis e as taxas são acessíveis. Para o desenvolvimento de empreendimentos, o mercado de capitais está aberto para a obtenção de recursos, o que reflete a boa saúde financeira das empresas apesar do cenário macroeconômico adverso.

Em análise recente, o Bradesco afirmou que o desempenho do mercado de capitais tem surpreendido e as empresas encontram-se relativamente pouco endividadas, com elevado nível de caixa e com o número de recuperações judiciais em linha com a média histórica, apesar da contração do PIB.

No lado dos investidores, as condições também vão permanecer atrativas. A alta nos juros não será suficiente para mitigar o apetite ao risco e não devemos ver uma fuga de capital para as alternativas mais tradicionais de investimento, como poupança, CDB, LCI e LCA. Portanto, instrumentos como CRIs e FIIs devem continuar por muito tempo a ser boas opções para rentabilizar o capital e este apetite casa com a busca, pelos empreendedores, por recursos para financiar os seus projetos.

Para 2021 e 2022, mesmo com a pequena alta dos juros, as perspectivas são muito positivas. O IFIX, índice de fundos imobiliários da B3, está próximo dos patamares pré-pandemia e tem espaço para valorização e o apetite por risco permanece: o número de investidores dessa categoria saiu de 645 mil em dezembro de 2019 para 1,1 milhão no mesmo período de 2020, alta de mais de 75%.