Reforma Tributária: riscos e oportunidades para os fundos imobiliários

Uma das promessas de campanha do atual presidente, Jair Bolsonaro (sem partido), a proposta de reforma tributária apresentada pelo governo ao Congresso, apesar de muito aguardada, suscitou uma série de questionamentos no mercado. Diversos setores se sentiram mais ou menos impactados do que esperavam pelo projeto, incluindo o de fundos imobiliários, que, segundo a versão inicial da proposta de reforma, iria sofrer mudança na tributação.

A proposta inicial previa tributação dos dividendos distribuídos pelos FIIs, que atualmente são isentos para investidores pessoa física nos fundos que atendem determinados requisitos, o que gerou um desconforto para os investidores e demais players envolvidos no mercado.

Como resultado, houve uma queda generalizada nas cotações dos fundos listados em Bolsa. A título de exemplo, o Ifix, principal índice de referência da B3 para FIIs, composto por uma carteira teórica de 96 fundos, apresentou uma queda de quase 3% no período entre os dias 24 e 28 de junho. O motivo foi a forte onda de venda por parte de investidores que temiam perdas em suas carteiras por causa da tributação iminente.

Todo esse movimento se mostrou exagerado, "overreaction" no jargão do mercado financeiro.

Poucos dias depois da apresentação da proposta, Arthur Lira, presidente da Câmara, e Paulo Guedes, ministro da Economia, anunciaram algumas mudanças no texto, retirando a tributação sobre os fundos imobiliários.

Segundo eles, as alterações foram resultado de conversas com investidores e incorporadoras e de estudos internos que levaram à conclusão de que tributar os FIIs provocaria uma diminuição das alternativas de financiamento da construção civil —setor de grande representatividade no PIB nacional e que gera muitos empregos— e um consequente aumento da concentração bancária.

Além disso, o relator da reforma na Câmara, deputado Celso Sabino (PSDB-PA), retirou essa taxação da proposta, o que acalmou os investidores, e as cotações dos fundos imobiliários ganharam tração novamente, retomando, em sua maioria, os níveis de preço pré-anúncio da reforma. O risco de novas alterações ainda está no radar, mas os investidores parecem enxergar como remota a possibilidade de voltarmos ao texto original.

De toda forma, a despeito de qualquer mudança na tributação que esteja no radar, na minha humilde opinião, o mercado de fundos imobiliário é uma excelente ferramenta para exposição do investidor ao mercado imobiliário, superior em quaisquer cenários a aquisição direta de imóveis. Veja algumas vantagens:

Liquidez: as cotas da maior parte dos FIIs podem ser negociadas na Bolsa, com liquidez em dois dias úteis na conta do investidor, a custo zero de corretagem na maioria das grandes corretoras. Por outro lado, a venda de um imóvel pode levar meses ou anos e ainda implica em maiores custos de transação com corretagem, entre outros.

Gestão profissional: os FIIs contam com equipes multidisciplinares especializadas na análise e gestão no mercado imobiliário, com larga experiência em diversos formatos de investimento. Portanto, aplicações em FIIs tendem a gerar retornos melhores do que os obtidos com a aquisição direta pelo investidor.

Propriedades premium: FIIs têm acesso a empreendimentos de alta qualidade e valor de mercado que não estariam acessíveis a investidores pessoa física diretamente.

Diversificação de risco: os fundos imobiliários possuem uma carteira diversificada de imóveis em termos de localização e inquilinos, o que reduz o risco de vacância dos imóveis e de diminuição dos rendimentos obtidos mensalmente. Para atingir mesmo nível de diversificação via aquisição direta de imóveis, seriam necessárias grandes quantias investidas, ao passo que as cotas de fundos imobiliários estão disponíveis em sua maioria a valores próximos de R$ 100.

A conclusão, portanto, é que os FIIs devem seguir atrativos, com ou sem impacto da reforma tributária.

Isenção de IR para operações de FOFs

Além dos itens citados acima, é importante destacar como risco na área tributária outra discussão que vem sendo travada por fundos imobiliários no Judiciário.

Trata-se da possibilidade de isenção do Imposto de Renda sobre ganhos de capital auferidos na venda de cotas de outros fundos imobiliários, o que afetaria, sobretudo, os Fundos de Fundos Imobiliários (FoFs), ou seja, aqueles FIIs cuja política de investimento consiste em comprar e vender cotas de outros produtos similares.

Atualmente, essas operações são tributadas a uma alíquota de 20%. Decisões recentes do Judiciário têm enfraquecido a tese que alguns gestores vinham tentando emplacar de que essas operações deveriam ser isentas de IR quando realizadas pelos fundos.

O que os advogados dos fundos argumentam é que haveria uma bitributação, uma vez que o cotista do fundo também paga imposto no caso de vendas de cotas dos fundos. O caso deverá seguir para discussão no TRF, e muitas novidades sobre o tema deverão surgir nos próximos meses.

O ambiente regulatório, que engloba também o sistema tributário, pode trazer surpresas positivas e negativas na rentabilidade esperada das carteiras e, portanto, deve ser encarado como um risco potencial no radar dos investidores.

Como forma de proteção às oscilações advindas de cada nova decisão ou texto de reforma apresentado, vale a boa e velha regra da diversificação. Dessa forma, os investidores protegem suas carteiras de volatilidade significativa caso o ambiente regulatório afete um ou outro setor de forma específica.