Por que as multipropriedades vieram para ficar
Após um período de incertezas, motivadas ainda pelos reflexos de uma pandemia mundial, as multipropriedades imobiliárias se encaminham para encerrar um excelente ano de 2023. É uma expressão de resiliência dessa modalidade de investimento, ainda pouco compreendida pelo mercado brasileiro, mas que vem provando ser viável e vantajosa dia após dia.
Acompanho as multipropriedades há alguns anos, desde que o conceito de timeshare desembarcou no Brasil, após conquistar Europa, Estados Unidos e América Central, principalmente o México. Em 2015, por exemplo, estruturamos na Fortesec uma operação de um CRI de multipropriedade, três anos antes de ser sancionada a Lei das Multipropriedades (nº 13.777/2018), que trouxe segurança jurídica às transações desse tipo. Ou seja, pude participar desse mercado antes mesmo de seu início formal no Brasil e tirar importantes lições.
E o que aprendi ao longo desses anos? Para uma securitizadora, a atividade à qual me dedico no mercado de capitais, as multipropriedades, quando bem estruturadas, são uma ótima pedida porque têm uma carteira de recebíveis com liquidez e garantias robustas para uma operação de crédito, que pode ser o próprio imóvel —como hotéis e parques. Com essa nova linha de financiamento, o resultado não poderia ser outro: atingiram a marca de 180 empreendimentos no país neste ano, segundo a Caio Calfat Consulting, e não param de crescer, atraindo players internacionais.
Para estruturar a primeira operação de CRI com multipropriedades, estudamos muito. Visitamos empreendimentos nos Estados Unidos e pesquisamos a fundo como se fazia naquele país, que, segundo o Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim), detém 31% do share mundial. Em estados como a Flórida, por exemplo, dos parques às casas de condomínio, uma parte relevante é multipropriedade.
Além da cessão fiduciária de recebíveis oriundos das parcelas que serão pagas pelos compradores e da garantia fiduciária da edificação construída, é importante analisar outros dois pontos das multipropriedades: o setor para o qual se destina o empreendimento e a performance de vendas.
Sobre o primeiro quesito, a análise parecerá óbvia. O setor turístico detém um espaço absurdo para crescer no Brasil, fato que vem sendo cantado em verso, prosa e artigos acadêmicos há décadas. Difícil de explicar é o turismo não figurar com maior percentagem do nosso PIB.
A comparação entre países como o Brasil e o México, com economias semelhantes e características parecidas, como clima tropical e belas praias, nos dá algumas pistas. Há vantagens de ambos os lados: enquanto um é vizinho de um mercado fundamental, que são os Estados Unidos, o outro é continental de tão extenso e oferece muito mais atrações naturais. No entanto, enquanto o Brasil comemorava a entrada de 4,4 milhões de visitantes estrangeiros de janeiro a setembro deste ano, o México registrava a entrada de 30,8 milhões no mesmo período.
Há várias razões para explicar o fenômeno, mas há um argumento imbatível: os turistas costumam escolher seus destinos pela infraestrutura de hotéis e parques que o local oferece para uma estadia confortável, combinando essa escolha com o clima agradável e as belezas naturais. Fechada a equação, fica fácil de entender o que nos falta: infraestrutura.
Por isso, negócios bem planejados e executados oferecem retorno significativo. Não à toa que a Disney planeja investir US$ 60 bilhões na divisão de parques temáticos nos próximos dez anos. No Brasil, a tendência dos parques aquáticos vem ganhando corpo com os recordes de visitação e o desempenho excelente das atrações brasileiras em rankings nacionais e internacionais. Até mesmo em Gramado, o frio rivaliza as atenções dos turistas com os parques Snowland e Acquamotion. Este ficou em primeiro lugar em sua categoria no Prêmio Melhores Destinos 2023, que ouviu cerca de 15 mil pessoas.
No entanto, para que o fenômeno descrito acima aconteça de fato, um ponto é imprescindível: que o brasileiro goste da ideia de ser dono da fração de um hotel, resort ou parque aquático. O produto tem de ser bom para performar em vendas, e convenhamos que a multipropriedade exige um tempo considerável para que o vendedor explique as vantagens. Trata-se de um ativo que combina férias com patrimônio.
Porém, feitas as contas entre o que se paga mensalmente pela cota e o que se gasta em estadia com as férias anuais da família, as multipropriedades têm levado vantagem, resultando em boa performance de vendas. Os empreendimentos para os quais emitimos CRIs bateram recorde histórico de vendas no mês de julho deste ano.
Ao contextualizarmos todos esses dados na tendência mundial da economia do compartilhamento, percebemos que as multipropriedades são um negócio longevo, que veio para ficar. Batizada por um ex-executivo da Microsoft em 2011, a crowd economy vem se desdobrando em diversas novas e famosas empresas, na maioria digitais, que deslocam a matriz do negócio da posse do bem para o uso dele.
Opinião
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