Como escolher fundos imobiliários para ter renda todo mês?

O que eu mais gosto nos fundos de investimento imobiliário (FIIs) é que eles depositam todo mês um dinheiro na minha conta corrente.

Atualmente, diversos FIIs estão pagando 1% ao mês. Ou seja, você investe R$ 100 mil uma vez e passa a receber R$ 1.000 mensalmente por tempo indeterminado.

Nesta coluna eu compartilho com você todos os passos que eu sigo obrigatoriamente para escolher um fundo imobiliário. Desde a pesquisa inicial até a observação de detalhes que possam me livrar de uma roubada. Vamos lá?

1. Encontrar os fundos com maior retorno em dividendos

Como eu invisto em FIIs com o objetivo de ganhar os proventos (dividendos) mensais, minha triagem começa listando aqueles que estão com melhor retorno nesse aspecto.

O indicador de mercado que mede esse retorno é o "dividend yield" (DY), ou retorno em dividendos. Quando um fundo tem um DY de 12% ao ano significa que os proventos pagos nos últimos 12 meses, somados, equivalem a 12% do preço atual do FII.

Ontem mesmo, antes de investir, eu fiz um levantamento filtrando apenas os fundos com DY acima de 10% ao ano e liquidez diária acima de R$ 1 milhão. Prefiro definir essa liquidez mínima para não ter dor de cabeça se um dia eu precisar vender o fundo rapidamente.

O levantamento desses dados, e de todos os outros que vou citar na coluna de hoje, você pode fazer em sites como Status Invest, Fundamentus e FIIs.com.br, entre outros.

2. Conferir o histórico dos proventos por cota

Um fundo com retorno em dividendos de 20% ao ano pode ser um péssimo negócio. Imagine um FII que pagava bons proventos porque é dono de um imóvel alugado para uma indústria de autopeças, por exemplo.

Então a empresa resolve não renovar o contrato de aluguel porque está mudando o local da sua produção. O FII então não tem mais inquilino e por isso não está mais pagando proventos.

Nesse caso, quando você levantar o histórico de proventos por cota, verá que nos últimos meses o fundo não pagou mais proventos. Quando isso acontece, eu pesquiso notícias e análises para saber o que pode ter acontecido.

Como eu busco estabilidade, em geral eu procuro os fundos que pagam quase sempre o mesmo valor em proventos.

3. Analisar a variação do preço da cota

Outro indicador que eu olho é a variação do preço das cotas do fundo nos últimos meses. O objetivo é verificar se o papel está variando de forma muito diferente do mercado como um tudo.

Nestes tempos de pandemia, é normal que alguns fundos tenham sofrido uma queda fortíssima em março e abril de 2020, depois tenham se recuperado aos poucos e, mais recentemente, voltado a cair, com a proposta do governo de taxar dividendos.

Então eu pego a lista dos fundos com maior DY, como expliquei no item 1, e vejo como o preço das cotas variou. Se ele subiu ou caiu muito mais do que o mercado em geral, é bom procurar saber por que isso aconteceu.

4. Entender o portfólio

É fundamental conhecer o portfólio do fundo, ou seja, onde ele aplica o seu dinheiro.

Um FII pode investir em imóveis residenciais, lajes corporativas, galpões, fábricas, shoppings etc.

Já faz um tempo que eu não compro fundos que detêm shoppings. Não tenho certeza sobre o futuro desse tipo de estabelecimento, dado o imenso avanço do comércio eletrônico. Cada vez mais pessoas comprando sem sair de casa.

Muito veem um futuro promissor para shoppings como centros de entretenimento. Na dúvida, prefiro ficar fora.

Lajes corporativas eu também tenho evitado, desde o início da pandemia. Já em relação a galpões, fábricas e outros tipos de imóveis que não foram diretamente afetados pela covid-19 eu não tenho objeções.

O problema é que em muitos FIIs não é possível saber em quais imóveis você está investindo. São os chamados fundos de papel. Eles aplicam em títulos que representam centenas, ou mesmo milhares, de contratos imobiliários.

Nesses casos, eu me atento em dobro para o item cinco desta lista.

5. Conhecer o gestor do fundo

Depois que eu passei pelos quatro passos anteriores, eu procuro saber qual é a empresa gestora dos fundos que sobraram na lista.

Deixo esse passo por último porque ele é o mais subjetivo e às vezes pode ser demorado. Aqui é bom verificar se a gestora é ou faz parte de uma empresa tradicional no mercado financeiro. Se for uma casa recém criada, vale a pena pesquisar o currículo dos fundadores no LinkedIn.

Também é interessante pesquisar notícias sobre outros fundos da mesma gestora, principalmente para saber se a empresa tem alguma mancha no seu histórico.