Quanto você ganha por mês investindo R$ 50 mil em fundos imobiliários?

Você tem ideia de quanto pode pingar na sua conta todo mês se você investir em fundos imobiliários?

Para responder essa pergunta, preparei uma série de simulações mostrando qual tende a ser o rendimento mensal de um aporte de R$ 50 mil.

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O levantamento considerou os 100 fundos de investimento imobiliário (FIIs) mais negociados do país. Abaixo, veja os retornos separados por tipo de fundo.

Mediana de todos os fundos: R$ 433 por mês

Os 100 fundos imobiliários mais negociados estão atualmente com um retorno mediano de 10,39% ao ano, o que equivale a um ganho de R$ 433 por mês para um investimento inicial de R$ 50 mil.

Isso significa que, dos FIIs analisados, metade paga um rendimento acima de R$ 433 mensais e a outra metade paga abaixo.

Portanto, dependendo da região onde você mora, pode ser que consiga pagar a taxa do seu condomínio para sempre, somente com o rendimento dos FIIs. Ou, talvez, o IPTU e a conta de luz.

Vamos ver, no detalhe, quais fundos pagam mais e quais pagam menos?

Fundos de papel: R$ 613 por mês

Os chamados "fundos de papel" são hoje os que mais pagam dividendos. Esse tipo de FII aloca o seu patrimônio em contratos de recebíveis imobiliários. É como se você se tornasse o credor, por exemplo, de pessoas ou empresas que financiaram um imóvel.

O retorno mediano dessa categoria está em nada menos que 14,72% ao ano. Um investimento de R$ 50 mil teria um rendimento de R$ 613 por mês.

No entanto, existe um ponto importante a ser observado em relação a esse FIIs. Os proventos que eles pagam todos os meses são indexados à inflação. No primeiro semestre de 2022, tivemos uma inflação alta, que chegou a superar 10% nos 12 meses acumulados até junho.

O caso é que a partir de julho tivemos deflação, o que derrubou o rendimento desses FIIs desde então.

A taxa de 14,72%, portanto, tende a não se manter nos próximos 12 meses, a não ser que tenhamos uma inflação alta no período novamente.

Fundos de fundos: R$ 405 por mês

Os fundos de fundos (ou FOFs, na sigla em inglês) são, como diz o nome, FIIs que investem em outros FIIs. Essa categoria está com um retorno mediano de 9,73% ao ano, ou R$ 405 por mês para um investimento de R$ 50 mil.

O problema dessa classe de FII é que ela é muito heterogênea. Não é possível saber, de cara, onde o patrimônio desses FIIs está alocado.

Por exemplo, um FOF pode investir em diversos fundos de papel. Outro pode aplicar mais em fundos de tijolo.

O que se pode observar, de forma geral, é que os FOFs mais focados em fundos de papel são os que apresentam maior retorno no momento.

Portanto, a observação que fiz sobre os fundos de papel também vale para muitos FOFs: o alto retorno dos últimos 12 meses pode ser um ponto fora da curva. Se a inflação não voltar aos patamares do início do ano, é provável que esses ativos tragam um rendimento menor daqui em diante.

Fundos de lajes corporativas: R$ 385 por mês

Os fundos de lajes corporativas são aqueles que investem em imóveis para escritórios de alto padrão.

Atualmente, o retorno mediano desses FIIs está em 9,25% ao ano, ou seja, R$ 385 por mês para um aporte de R$ 50 mil.

Eu, particularmente, não tenho nenhum fundo desse tipo na minha carteira. O motivo é que achei que esses ativos ficaram muito arriscados desde o início da pandemia. Me parece que ao menos uma parte dos funcionários em home office não voltará nunca aos escritórios, o que representaria uma mudança definitiva no setor.

No entanto, a alta taxa de retorno está me fazendo repensar. Pretendo olhar mais detalhes sobre esse segmento e avaliar minha entrada nele. Novos insights que eu tiver devo compartilhar com você nesta coluna.

Fundos de logística e indústria: R$ 345 por mês

Os fundos de imóveis industriais e de logística são os meus preferidos para longo prazo. Atualmente, eles estão com um retorno de 8,29% ao ano, ou R$ 345 por mês para um investimento de R$ 50 mil.

Talvez você se pergunte por que eu gosto desse segmento, sendo que ele está pagando menos que os demais citados acima.

A resposta é que eu gosto porque são um setor imprescindível para a economia, que dificilmente sofrerão um abalo forte. Na pandemia, essa categoria foi uma das primeiras a se recuperarem.

Será que um dia a sociedade vai poder abrir mão de ter galpões logísticos em locais estratégicos, como o interior de São Paulo? Existem milhões de pessoas consumindo produtos diariamente na capital paulista e arredores. Essas mercadorias precisam chegar nas cidades de alguma forma e, para isso, passam por centros de distribuição.

Não importa se os produtos serão vendidos em lojas, no shopping ou pela internet. Em geral, eles precisarão passar por centros de distribuição de uma forma ou de outra.

Fundos de shopping: R$ 315 por mês

Os FIIs que investem em shoppings estão hoje com um retorno de 7,55% ao ano, ou R$ 315 por mês, para um investimento inicial de R$ 50 mil.

Não considero um rendimento ruim, apesar de ser o mais baixo entre os segmentos que levantei.

Mesmo assim, eu evito esse setor porque acho arriscado investir em comércio presencial em um momento em que cada vez mais pessoas compram pela internet.

Muitos dizem que o crescimento do comércio online não vai acabar com os shoppings, pois estes seriam, mais do que centros comerciais, espaços de lazer. Ainda assim, investir nesses estabelecimentos parece arriscado demais para um retorno de 7,5% ao ano, na minha visão.

Riscos

Quero reforçar o que sempre falo em minhas colunas sobre fundos imobiliários: nenhum desses retornos citados aqui é garantido.

É como se você fosse dono de imóveis que estão alugados. Você tem uma expectativa de quanto vai ganhar por mês. Mas, a qualquer momento, um dos seus inquilinos pode sair do imóvel, de modo que você passaria a ganhar menos nos meses seguintes, até reocupar o espaço.

Todas essas projeções só irão se confirmar se os fundos analisados continuarem pagando proventos no mesmo ritmo dos últimos 12 meses. Antes de investir em um determinado FII, procure análises sobre eles elaboradas por especialistas.

Alguma dúvida?

Se você tiver alguma dúvida sobre FIIs ou investimentos em geral, me siga no Instagram e envie sua pergunta por lá. É possível que eu a responda nesta coluna em breve.