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ANÁLISE

Texto baseado no relato de acontecimentos, mas contextualizado a partir do conhecimento do jornalista sobre o tema; pode incluir interpretações do jornalista sobre os fatos.

2 fundos imobiliários que podem render no longo prazo, segundo analista

Fundos imobiliários passam por momento difícil, mas são boa aposta para longo prazo, afirma analista - Shutterstock
Fundos imobiliários passam por momento difícil, mas são boa aposta para longo prazo, afirma analista Imagem: Shutterstock
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17/11/2021 04h00

Os preços de fundos de investimento imobiliários (FIIs) estão caindo. Por que isso está acontecendo? Que oportunidades esse mercado oferece diante da situação atual da economia?

Este tema é tratado por Felipe Bevilacqua, analista da Levante Ideias de Investimentos em seu relatório desta semana de carteira recomendada para investidores. Conheça mais abaixo dois fundos imobiliários que constam da carteira e têm potencial de valorização, segundo o analista.

Renda variável, sem garantia de ganhos

Fundos imobiliários são renda variável, ou seja, a rentabilidade é imprevisível. Ainda assim, são menos instáveis do que ações.

O objetivo dos fundos é fornecer uma renda passiva ao investidor, como se fosse um aluguel de um imóvel.

Os FIIs, se dividem em diferentes segmentos. Há quatro grandes categorias: fundos de tijolo, fundos de desenvolvimento, fundos de papéis e fundos de fundos (FOF).

Os fundos de tijolo investem na compra de imóveis para obter renda com o aluguel desses ativos.

Os fundos de desenvolvimento investem em projetos imobiliários para lucrar com a venda ou arrendamentos dos imóveis depois de prontos.

A estratégia dos fundos de papéis consiste em aplicar seu patrimônio em ativos financeiros ligados ao mercado imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Letras Hipotecárias (LH).

Por fim, os fundos de fundos compram cotas de outros fundos e buscam trazer mais diversificação para a carteira do investidor.

A ascensão dos FIIs

Os investidores brasileiros se acostumaram com taxas de juros altas durante muito tempo, o que tornava a renda fixa bastante atrativa e incentivava estratégias de investimento mais conservadoras.

Nos últimos anos, entretanto, essa realidade começou a mudar, e os juros mais baixos forçaram o brasileiro a sair de sua zona de conforto. Entre outubro de 2016 e agosto de 2020, a taxa Selic, considerada a taxa básica de juros da economia brasileira, caiu de 14,25% para 2% ao ano, fazendo com que os investimentos em renda fixa se tornassem cada vez menos atrativos.

"Um dos efeitos colaterais dessa queda dos juros foi uma migração de investidores para a Bolsa brasileira, em busca de opções de investimento que oferecessem a possibilidade de retornos mais altos", diz Bevilacqua.

Conforme esses investidores passaram a buscar por mais diversificação para suas carteiras, os fundos imobiliários começaram a ganhar força, sendo beneficiados pela isenção de cobrança de Imposto de Renda sobre os dividendos distribuídos aos cotistas.

A volta da inflação e dos juros

Após permanecer na mínima histórica entre agosto de 2020 e fevereiro de 2021, a taxa Selic voltou a subir após a reunião do Comitê de Política Monetária (Copom) de março deste ano, indo a 2,75% ao ano.

O aumento dos juros se deu em virtude da alta da inflação, em um momento no qual as economias globais ensaiavam uma reabertura diante do avanço da vacinação contra a covid-19.

No início, a medida não gerou pânico no mercado de fundos imobiliários, uma vez que as projeções indicavam que os juros se manteriam em um patamar baixo, o que não seria nenhum estímulo para que os investidores se sentissem tentados a voltar para a renda fixa.

Todavia, diante da inflação cada vez mais alta, o mercado começou a elevar suas projeções para os juros no Brasil. O Banco Central sobe os juros para tentar frear a inflação (com juros mais altos, haveria menos consumo e menos inflação, em tese).

Com os juros em alta, muitos investidores começaram a migrar seu capital da renda variável para a renda fixa, e os fundos imobiliários foram duramente punidos nos últimos meses. O Índice de Fundos de Investimento Imobiliário (IFIX) da B3, utilizado para medir o desempenho médio dos FIIs, recuou de 2.870 pontos no início do ano para 2.622 pontos no dia 11 de novembro.

Preço abaixo e oportunidade de investir agora

As quedas vertiginosas sofridas pelo mercado imobiliário fizeram com que muitos FIIs passassem a ser negociados por preços inferiores ao valor de mercado dos ativos que compõem suas carteiras.

Sendo assim, o preço das cotas do fundo não seria suficiente para comprar ou construir os imóveis ou papéis que o fundo detém.

Tendo em mente que os fundos imobiliários são investimentos de longo prazo, momentos como o atual, nos quais as cotas desses fundos estão baratas, podem representar uma oportunidade para os investidores.

Também é importante saber que, por causa do objetivo de oferecer renda passiva no longo prazo, a rentabilidade dos FIIs não deve ser comparada com a taxa Selic, mas sim com o retorno oferecido pelo título público do tipo Tesouro IPCA+ com vencimento em 2035.

Dois fundos que prometem bom desempenho

Felipe Bevilacqua diz que os dois fundos a seguir têm boas perspectivas para 2022:

XPML11
O XP Malls (XPML11) é um fundo imobiliário de tijolo que investe em shopping centers, e detém participação em 12 empreendimentos geridos por empresas que são referência no setor. O fundo é administrado pelo banco BTG Pactual, e tem como gestora a XP Investimentos.

Após um período de incertezas e desafios causados pela pandemia de covid, o setor de shopping centers vem experimentando uma vigorosa recuperação, o que beneficia também os fundos que investem no setor.

O fundo distribuiu R$ 0,57 por cota em dividendos em outubro, acima da média dos últimos 12 meses, de R$ 0,44. Além disso, a captação de mais de R$ 47 milhões com a sexta emissão de cotas do fundo é mais um fator positivo para o XP Malls.

Além dos imóveis que já integram o seu portfólio, o XPML11 detém um Certificado de Recebíveis Imobiliários conversível em participação em um empreendimento que será construído pela JHSF na esquina da avenida Faria Lima com a Rua Leopoldo Couto de Magalhães, uma das regiões mais nobres de São Paulo.

TEPP11
O Tellus Properties (TEPP11) é um fundo imobiliário de tijolo do segmento de lajes corporativas, também chamado de fundo de escritórios, que possui participação em cinco imóveis situados na cidade de São Paulo.

Um grande atrativo para o fundo é a discrepância entre o valor de seu portfólio e o valor de suas cotas no mercado secundário.

O Tellus Properties fechou o mês de outubro sendo negociado a R$ 70,13 por cota, enquanto o valor patrimonial por cota no mesmo período era de R$ 94,14.

O TEPP11 distribuiu dividendos de R$ 0,48 por cota em outubro, e conta com um dividend yield, métrica utilizada para calcular a relação entre a rentabilidade de um investimento e o seu preço, de 8,53% ao ano.

Conclusão

"O mercado de fundos imobiliários enfrenta um momento desafiador, mas os riscos esperados para os próximos anos, como inflação e juros mais altos, crescimento econômico mais baixo e uma deterioração da situação fiscal do país, já estão embutidos nos preços baixos dos ativos", afirma Bevilacqua.

Segundo ele, "os FIIs ainda podem apresentar um certo grau de volatilidade nos próximos meses, mas aqueles que possuem ativos de qualidade e boa gestão devem se mostrar resilientes às turbulências de 2022 e têm potencial para oferecer rendimentos atrativos no longo prazo".

Veja aqui o relatório completo preparado pelo analista sobre fundos imobiliários

Para quem ainda não pegou as recomendações de investimentos, elas estão a seguir:

- Carteira para quem não aceita risco algum

- Carteira para quem tem perfil mais conservador, mas aceita um pouquinho de risco

- Carteira para quem é mais moderado

- Carteira para quem aceita mais risco

- Carteira para quem aceita alto risco

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Este material foi elaborado exclusivamente pela Levante Ideias e pelo analista Felipe Bevilacqua (sem qualquer participação do Grupo UOL) e tem como objetivo fornecer informações que possam auxiliar o investidor a tomar decisão de investimento, não constituindo qualquer tipo de oferta de valor mobiliário ou promessa de retorno financeiro e/ou isenção de risco . Os valores mobiliários discutidos neste material podem não ser adequados para todos os perfis de investidores que, antes de qualquer decisão, deverão realizar o processo de suitability para a identificação dos produtos adequados ao seu perfil de risco. Os investidores que desejem adquirir ou negociar os valores mobiliários cobertos por este material devem obter informações pertinentes para formar a sua própria decisão de investimento. A rentabilidade de produtos financeiros pode apresentar variações e seu preço pode aumentar ou diminuir, podendo resultar em significativas perdas patrimoniais. Os desempenhos anteriores não são indicativos de resultados futuros.

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** Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do UOL