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Fundos imobiliários ainda valem a pena ou você vai perder dinheiro?

Como ver se fundos imobiliários ainda valem a pena em ambiente de juros e inflação em alta - Getty Images/iStockphoto/Zephyr18
Como ver se fundos imobiliários ainda valem a pena em ambiente de juros e inflação em alta Imagem: Getty Images/iStockphoto/Zephyr18
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João José Oliveira

Do UOL, em São Paulo

16/11/2021 04h00

90% dos brasileiros que investem em fundos de investimento imobiliário (FIIs) atualmente entraram nesse negócio justo no momento em que os juros no país estavam em queda. Desde 2017, o número de cotistas desse tipo de aplicação na Bolsa B3 foi multiplicado por 12, saltando de 121 mil para 1,5 milhão.

Ao mesmo tempo, a taxa básica de juros no Brasil, no mesmo período, cedeu de 14% para 2%, enquanto a inflação oficial do governo medida pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) recuou, dos 10% para perto de 2% até o fim do ano passado.

O problema agora é que a situação mudou. A inflação está nos maiores patamares desde 2015 e, para retomar o controle sobre os preços, o Banco Central começou a subir a taxa básica de juros Selic. De 2% essa taxa já subiu a 7,75% e deve seguir em elevação até bater 11% ano que vem, segundo projeções de mercado.

Será então que os fundos imobiliários deixaram de ser vantajosos? Veja abaixo o que dizem especialistas ouvidos pelo UOL.

Busca por mais rendimentos

O crescimento dos fundos imobiliários representou um movimento de pessoas insatisfeitas com os rendimentos cada vez menores nas aplicações de renda fixa - como poupança, Tesouro Selic, Fundos DI. Os investidores partiram em busca de alternativas com retornos mais apetitosos em um ambiente de inflação controlada admitem profissionais desse mercado.

Os fundos imobiliários apareceram como uma opção porque pagam um dividendo mensal, com um rendimento superior ao que a renda fixa estava oferecendo. Quanto menor os juros, maior a vantagem dos fundos imobiliários.

Em 2020, por exemplo, enquanto a Selic caía de 4,5% para 2%, o dividend yield (rendimento do cotista do fundo) médio mensal dos FIIs na Bolsa se manteve na casa de 7%.

A verdade é que a grande maioria de quem investe em fundo imobiliário hoje no Brasil só conhecia juros em queda e pode ter se assustado agora com a alta da Selic.
Rodrigo Cardoso de Castro, ceo do ClubeFii

Fundo Imobiliário perde da renda fixa?

Hoje, na média, os fundos imobiliários estão dando aos investidores um dividend yield de 9% ao ano. Portanto, ainda acima da Selic, de 7,25%. Mas como o mercado projeta uma Selic de 11% ano que vem, tem investidor de fundo imobiliário temendo ficar para trás.

Rodrigo Cardoso Castro, sócio fundador da maior plataforma de informações sobre fundos imobiliários do país, a ClubeFii, reconhece que houve um movimento de saída de aplicadores agora com a alta da Selic, que acabou levando a uma desvalorização das cotas dos fundos na Bolsa.

Neste ano, o Ifix, índice de ações das cotas dos fundos imobiliários mais negociados na Bolsa B3, acumula baixa de 6%.

Fundos de tijolos sofrem mais

Nesse mercado, os fundos imobiliários de tijolos - que compram participação em imóveis já construídos e prontos - estão sofrendo mais que os fundos imobiliários de papel, aqueles que investem em títulos como os CRIs, que financiam projetos imobiliários.

Os fundos de papel aplicam em títulos que acompanham a inflação, seguindo o IPCA ou o IGP-M, ou os juros, atrelados à taxa Selic. Por isso, esses fundos estão agora pagando um retorno anual na casa de 11%, contra uma média de 6% nos fundos de tijolos.

Castro, do Clube Fiio, diz que os fundos de papel conseguem acompanhar as variações da inflação e de juros mais rapidamente. Nos fundos de tijolos, essa recomposição demora para acontecer, na medida em que os contratos dos imóveis vão sendo reajustados, ou seja, dependendo do ciclo de cada negócio.

Como ver se fundos imobiliários ainda valem a pena

Profissionais de mercado ouvidos pelo UOL admitem que os fundos imobiliários estão enfrentando concorrência mais dura da renda fixa, mas afirmam que essa categoria de aplicação ainda vale a pena, desde que o aplicador tenha objetivo de longo prazo, para mais de cinco anos. Veja abaixo.

Comparando com a inflação: Especialistas desse mercado dizem que a melhor referência para o mercado de fundos imobiliários são as taxas pagas pelos títulos do governo indexados à inflação, no caso, o Tesouro IPCA e não a Selic.

Isso porque FIIs e títulos do Tesouro indexados à inflação são ativos de longo prazo com objetivo de gerar renda ao investidor já protegida da inflação, apontam.

De fato, a inflação acumulada em 12 meses bateu agora os 10,25%, mas as projeções são de recuo do IPCA ano que vem, para 4,3%.

Nesse ambiente, a analista de real estate e fundos imobiliários da XP Investimentos, Maria Fernanda Violatti, diz que o rendimento médio anual de 9% que fundos imobiliários estão pagando atualmente é competitivo ante o Tesouro IPCA 2035, por exemplo, que está pagando inflação mais 5,2% ao ano.

Os fundos estão com patamares de retorno hoje saudáveis e atrativos, apesar desse cenário macro desafiador. E eles são isentos do IR nos dividendos.
Maria Fernanda Violatti, XP Investimentos

O valor patrimonial também tende a aumentar. O investidor do fundo imobiliário tem uma reserva de valor quando aplica nessa carteira, ou seja, mantém patrimônio mesmo quando vai sacando os dividendos mensais. E, apesar da queda recente, o patrimônio do fundo tende a se valorizar com o tempo. O valor patrimonial dos FIIs negociados na Bolsa B3, por exemplo, cresceu 43% desde julho de 2020, atingindo R$ 153 bilhões, mesmo com a crise econômica durante a pandemia.

Quem investe em fundo imobiliário tem que entender que está investindo em patrimônio, que isso vai se valorizar com o tempo e gerar renda no futuro, independentemente das oscilações de curto prazo.
Marcos Baroni, Suno Research

O que fazer?

Profissionais de mercado apontam que o investidor tem que considerar o objetivo que tinha ao aplicar em fundo imobiliário e o preço que pagou quando entrou na aplicação antes de tomar uma decisão sobre mudar ou não a estratégia.

Rebalancear a carteira: O gestor da Valora Investimentos, Alessandro Verdossi, diz que o aplicador deve fazer um rebalanceamento da carteira, para ver se vale, por exemplo, aumentar a posição em fundos imobiliários de papel para diminuir a exposição aos fundos de tijolos.

Eu defendo um rebalanceamento da carteira, desde que isso não signifique realizar o prejuízo, o que depende por exemplo do ponto de entrada de cada aplicador.
Alessandro Verdossi, Valora Investimentos

Realizar prejuízo é vender uma cota por um valor abaixo do que a pessoa havia comprado, por exemplo.

Já Marcos Baroni, da Suno Research, diz que faz sentido hoje ter na carteira de fundos imobiliários uma fatia de 40% em fundos de papel e 60% em fundos de tijolos.

Aumentar a fatia: Para quem entrou em fundo imobiliário com objetivo de viver de renda no futuro, dentro de 15 a 20 anos, por exemplo, o momento é de aumentar os investimentos, dizem os profissionais ouvidos pelo UOL.

Tem cota com 50% de desconto. Para o investidor de longo prazo é um mar de oportunidades. E o rendimento mensal no futuro não será afetado pelas oscilações de preços atuais.
Marcos Baroni, da Suno Research

Aguardar ou mudar a estratégia: Já no caso do aplicador que entrou em fundo imobiliário com foco apenas na valorização da cota, a orientação desses profissionais de mercado é fazer esse movimento se não estiver no prejuízo. Ou mudar a estratégia, focando agora no rendimento mensal, mas para saques daqui a alguns anos.

Este material é exclusivamente informativo, e não recomendação de investimento. Aplicações de risco estão sujeitas a perdas. Rentabilidade do passado não garante rentabilidade futura.

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