Fundo imobiliário: nova regra que afeta rendimentos pode ser boa no final?
Resumo da notícia
- Questionamento da CVM sobre distribuição de rendimento de fundos imobiliários causou reclamações
- Regra vale apenas para um fundo por enquanto, mas pode atingir todo o mercado
- Analistas dizem que, no fim, a mudança pode trazer mais transparência para investidores
A CVM (Comissão de Valores Mobiliários) mexeu com o mercado dos fundos de investimento imobiliários (FIIs) ao sinalizar uma possível mudança de regras sobre distribuição de rendimentos. Segundo analistas, os fundos de fundos e os fundos de papel são os que mais sofreriam. A mudança pode obrigar a pagar imposto em alguns casos e causar um intervalo maior na periodicidade de recebimento de dividendos.
Apesar de dizerem que haverá maior instabilidade nas cotas dos FIIs, especialistas ouvidos pelo UOL dizem que o esclarecimento do assunto será positivo para os investidores porque tornará a aplicação mais transparente. Veja abaixo.
O que fez a CVM abrir esse assunto
Segundo profissionais de mercado, o tema já vinha sendo discutido desde 2014, quando a CVM perguntou aos administradores do fundo Maxi Renda por que eles estavam distribuindo dividendos mesmo dando prejuízo no fim do ano. A CVM tem o poder de fazer esses questionamentos porque é o órgão do governo responsável pelo mercado de capitais no país
O Maxi Renda, administrado pelo BTG Pactual, é um dos maiores fundos imobiliários do país. Tem valor patrimonial de R$ 2,3 bilhões, valor das cotas em Bolsa (MXFR11) atualmente em R$ 2,1 bilhões, com negócios de R$ 3,8 milhões por dia, reunindo 489 mil cotistas. Isso representa quase um terço de todos os cotistas que compram e vendem cotas de fundos na Bolsa B3.
O BTG Pactual alega que segue a regra, no caso, a Lei 8.668/1993, que determina que os fundos imobiliários devem pagar aos cotistas pelo menos 95% do lucro caixa -ou seja, do ganho entre o que entra em receitas e do que sai em despesas.
O debate entre CVM e o Maxi Renda continuou desde então, por trocas de comunicados, julgamentos e recursos entre os dois lados.
Ao longo de todo esse período, o Maxi Renda continuou dando prejuízo no balanço a cada ano e ainda assim distribuindo dividendos. De 2014 a 2020 foram sete anos de prejuízos acumulados -com a distribuição de dividendos sempre superando o lucro passível de distribuição do ano corrente.
Na soma final, segundo dados da CVM, o fundo distribuiu R$ 267,5 milhões aos cotistas, mas o lucro líquido passível de distribuição nesse período tinha sido de R$ 75,1 milhões.
No decorrer da análise da documentação periódica do fundo, encaminhada a esta CVM, verificamos que o fundo vem distribuindo, desde 2014, rendimentos aos cotistas em montantes substancialmente superiores aos lucros auferidos no exercício corrente somados aos lucros acumulados.
Luiz Alfredo Rangel, analista da Superintendência de Supervisão de Securitização (SSE), e Bruno de Freitas Gomes, superintendente da SSE, em ofício à CVM em 17/2/21
Por que a CVM tomou essa decisão
A CVM determinou então neste ano que a distribuição de dividendos nos fundos imobiliários deve ter como base apenas o lucro contábil. Segundo a entidade, é preciso deixar claro a cotistas e demais investidores de mercado a real situação de cada fundo.
Como escreveram Luiz Alfredo Rangel e Bruno de Freitas Gomes, "generosas distribuições de rendimentos, quando indevidas ou incorretamente realizadas", podem induzir a erro os cotistas os novos investidores, além de "afetar de forma significativa a avaliação do valor de mercado das cotas de fundos negociadas na B3".
Risco de ter que pagar imposto
Os membros da CVM também dizem que a transparência na distribuição dos dividendos é importante para que o investidor não descubra, mais tarde, que tem imposto a pagar sobre os proventos recebido.
No entendimento da CVM, se não há lucro acumulado no balanço, o fundo não está distribuindo lucros. Nesse caso, a distribuição seria na verdade uma amortização. Em outras palavras, uma redução do valor do que existe dentro da carteira.
E, nesse caso, o investidor teria imposto a pagar porque a isenção só vale para os dividendos da carteira.
A amortização, ao impactar o custo de aquisição do investidor, afeta o valor do ganho de capital no momento da alienação das cotas e, portanto, a base para apuração do Imposto de Renda devido pelos cotistas. Nesse quesito, posteriormente à análise deste colegiado, avaliaremos a necessidade de comunicação do caso à Receita Federal do Brasil.
Luiz Alfredo Rangel e Bruno de Freitas Gomes, CVM
Impacto na renda mensal regular
Embora todas as análises da CVM sobre o assunto estejam relacionadas especificadamente ao Maxi Renda, a CVM já avisou que o entendimento, se mantido, pode valer para todos os fundos na mesma situação.
Para profissionais de mercado, se isso passar a valer mesmo, alguns fundos terão que mudar a forma de distribuir dividendos.
Uma possibilidade será mudar a periodicidade de pagamentos, que seriam semestrais ou anuais em vez de mensais, afirmam.
Segundo Thiago Otuki, economista do Clube Fii, plataforma de informações de fundos imobiliários, essa alternativa pode funcionar, mas afetaria um dos principais atrativos dessa aplicação.
No extremo, se valer o entendimento de que o valor patrimonial dos ativos do fundo impacta a distribuição de rendimentos, isso quebra um dos principais pilares que atraem os investidores para os FIIs, ou seja o esse fluxo mensal, regular e relativamente previsível.
Thiago Otuki, Clube Fii
Fundos que mais sofrem
Para profissionais de mercado, os fundos imobiliários que mais sofrerão caso esse entendimento da CVM seja mantido e valha para todos, seriam os fundos fundos de fundos.
O sócio diretor de gestão da Hectare, Lucas Elmor, especialista no setor, diz que os fundos imobiliários de fundos que investem em cotas de outros fundos imobiliários têm variações de preços muito maiores que os imóveis físicos, que fazem parte dos fundos de tijolos.
Segundo ele, o administrador desses fundos teria que ficar calculando, a cada mês, o valor patrimonial da carteira e, a partir disso, definir se há lucro líquido contábil ou não e, só então, calcular e distribuir os dividendos.
Do ponto de vista tributário e do ponto de vista operacional, seria um caos.
Lucas Elmor, Hectare
Os ativos dos fundos de papel, aqueles que investem em títulos imobiliários, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), também apresentam oscilações de preços diárias, mas com menor intensidade que as cotas de fundos, diz o gestor da Fator Administração de Recursos, Rodrigo Possenti.
Para Possenti, os ativos dos fundos de tijolos sofrem menor volatilidade de preços, mas a distribuição de dividendos também seria afetada. Um eventual prejuízo na carteira provocado por uma reavaliação patrimonial demoraria mais para ser revertido, diz.
Resultado final positivo para mercado
Para os profissionais ouvidos pelo UOL, se mantido o entendimento da CVM, o investidor precisa estar preparado para uma fase de adaptação do mercado, que pode durar meses.
Alguns fundos vão optar por manter a distribuição mensal, mas poderão cobrar taxas de administração maiores para cobrir custos operacionais maiores.
Outros fundos poderão optar pela distribuição semestral para manter dividendos baseados em lucro e evitar a possibilidade de que o pagamento seja enquadrado como amortização.
Independentemente da decisão, teremos no final desse filme uma coisa positiva que será a padronização, um melhor entendimento do que deve ser feito. Ficará mais claro o que ainda está com entendimento fragmentado.
Rodrigo Possenti, da Fator Administração de Recursos
Mesmo que no curto prazo isso possa gerar insegurança e dúvidas, a definição desse tema é justificável e positiva, porque a regra do jogo, ficando clara, favorece a todos: investidor e gestor.
Lucas Elmor, Hectare Capital
Reviravolta nos próximos capítulos?
A decisão final sobre o assunto foi adiada, depois que o BTG Pactual apresentou pedido de suspensão da decisão para mais análises - o que foi aceito pela CVM.
Profissionais de mercado destacaram um fator que pode mudar a votação na CVM.
Um dos quatro membros do colegiado -formado pelo presidente e mais três diretores- deixou o órgão em dezembro último. E ele deu justamente o voto que definiu a decisão de novembro. Fernando Galdi foi substituído por Otto Lobo.
Alexandre Rangel, que votou a favor da argumentação do BTG Pactual, segue no colegiado.
Procurada, a CVM disse que só se manifesta sobre o assunto nos documentos oficiais e notas.
Procurado pela reportagem, o BTG Pactual não quis comentar o tema.
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