O que acontece se um fundo imobiliário é vendido e acaba? Perco o dinheiro?

Muitos fundos imobiliários perderam valor, por causa dos problemas macroeconômicos afetando a economia brasileira. Ruim para alguns, esse cenário favorece outros fundos, que estão indo às compras para se consolidar e fortalecer. Uma dessas compras foi realizada pelo Pátria Investimentos. O grupo, um dos maiores na gestão de ativos em toda a América Latina, confirmou o acordo para a aquisição de 50% da VBI Real Estate, gestora 100% focada no mercado imobiliário brasileiro.

Pelo menos outros seis fundos estudam seguir caminhos parecidos. CSHG Prime Offices (HGPO11), FII Edifício Ourinvest (EDFO11B), BM Brascan Lajes Corporativas (BMLC11) e Europa 105 (ERPA11). Já o FII BTG Pactual Terras Agrícolas (BTRA11), que assim como o BM Brascan Lajes Corporativas é administrado pelo BTG, pode se desfazer de uma de suas fazendas. O que acontece para o investidor se o fundo imobiliário vender um imóvel ou ativo importante, ou mesmo for inteiramente vendido para outra gestora? O investidor perde o dinheiro? Ou ganha com a venda? Veja abaixo.

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Investidor deve estar atento

Para o analista de investimentos da casa de análises Empiricus, Caio Araújo, um processo de compra por outra gestora exige atenção dos investidores para alguns detalhes. É importante verificar o que vai mudar na gestão do fundo, quem são as pessoas, se existe uma mudança de estratégia ou no regulamento ou proposta.

"Exigir uma transparência das gestoras nessa linha é essencial para que o investidor tenha ciência das mudanças. É algo que deve ser bom para quem adquire, para quem vende e para o cotista", afirma Araújo.

Já nos casos em que a venda determina o fim de um fundo de investimentos, o valor é distribuído entre os investidores - com descontos. Segundo o sócio fundador da Guardian Gestora, Gustavo Asdourian, em caso da venda e fim de determinado fundo, o valor total do negócio entra para o caixa e deve ser dividido entre os investidores. Isso após a dedução de despesas, como taxas de gestão e administração.

Normalmente, os fundos costumam negociar seus patrimônios com um prêmio sobre o valor investido, ou seja, o investidor pode ter lucro. "Então, o investidor poderá receber mais do que o preço de mercado. Entretanto, o preço tende a convergir para o valor patrimonial, conforme os ativos são vendidos e a carteira do fundo fique composta apenas pelo caixa", diz Asdourian.

O especialista de fundos imobiliários da casa de análises Spiti, Ricardo Figueiredo, traça o seguinte exemplo:

Se o fundo comprou o imóvel a R$ 200 milhões e negociou o espaço por R$ 300 milhões, os R$ 100 milhões de lucro são distribuídos isentos de Imposto de Renda. Mas os R$ 200 milhões que estão no caixa serão utilizados para abater as despesas. Assim, o valor líquido, depois dessas despesas, é o que será distribuído aos investidores no encerramento do fundo.

Crise pressiona fundos menores, que podem ser vendidos

Para Figueiredo, o mercado de fundos imobiliários está amadurecendo. Assim, é natural que gestoras menores sejam adquiridas por players maiores.

Mas ele reconhece que o aumento da taxa básica de juros, a Selic, que passou de 2% para 13,25% ao ano em pouco mais de um ano, acelera esse processo. "É óbvio que o cenário de taxas de juros menores possibilita a criação de novas gestoras e de projetos que gerem um menor retorno. Já quando há um aumento da Selic, a competição fica mais acirrada. Se você é pequeno, há mais dificuldades. Aí vem o grande e consolida o pequeno", declara o especialista da Spiti.

Com o passar do tempo, essa atuação mais agressiva das grandes casas deve diminuir de intensidade. Mas o panorama de redução da participação de fundos com um ativo só ou de gestão passiva é algo que deve continuar nos próximos anos, segundo Figueiredo.

De acordo com Araújo, da Empiricus, o estresse no mercado de capitais, sobretudo na renda variável, levou os fundos a atuarem com valores descontados, ainda mais aqueles com gestões menos sofisticadas. Além disso, algumas gestoras enfrentam um momento de dificuldade financeira e disponibilidade de dinheiro. Assim, os cotistas, com destaque para aqueles que possuem uma parcela maior das cotas dos fundos, pressionam pela venda de certos ativos.

O que está em negociação

Com uma área bruta locável de 7,3 milhões de metros quadrados, a Brascan Century Corporate é detentora de um edifício no bairro do Itaim (SP) e outro no bairro de Botafogo (RJ). O FII BM Brascan Lajes Corporativas, administrado pelo BTG Pactual, recebeu uma oferta de R$ 98 milhões da 7 Bridges Brasil Empreendimentos e Participações no início de junho. A proposta ainda está sendo avaliada pelos cotistas.

Outra oferta do Grupo Náutica Comunicação, mais recente, visa a compra dos conjuntos 1501, 1502, 1503 e 1504 do edifício do BM Brascan Lajes Corporativas na capital paulista, por R$ 8,1 milhões. Neste caso, a proposta ainda precisa do aval da administradora, do comitê de investimentos e da gestora, para só então ser discutida em assembleia.

Já no caso do fundo FII BTG Pactual Terras Agrícolas (BTRA11), também administrado pelo BTG, há um processo de recuperação judicial feito pelo locatário da fazenda Vianmancel em Nova Maringá (MT), Milton Paulo Cella. O banco informou que está tomando as medidas necessárias e que as execuções foram suspensas por 180 dias, por conta de uma decisão judicial. Com 3,1 mil hectares, a fazenda responde por cerca de 30% da área do fundo (pouco mais de 10 mil hectares). Uma das possibilidades é a venda da propriedade.

Focado na compra de empreendimentos imobiliários comerciais, o CSHG Prime Offices, administrado pela Credit Suisse Hedging-Griffo, afirmou ter recebido mais de 25 propostas para a venda de dois imóveis no Jardim Europa, em São Paulo. O valor mínimo ficou estabelecido em R$ 491 milhões, cerca de R$ 39 mil por metro quadrado, por uma área bruta locável de 12,5 mil metros quadrados.

Em abril, o FII Edifício Ourinvest recebeu uma proposta para se desfazer de nove andares de lajes corporativas na Avenida Paulista. Com 4,1 mil metros quadrados, a área teve preço fixado em R$ 51 milhões. O processo foi aprovado em assembleia pelos cotistas no final do mesmo mês.

Desde o final de 2021, o Europa 105, administrado pela Oliveira Trust, vem recebendo ofertas para negociar o seu único ativo na carteira, o edifício Torre Capital Building, na Avenida Europa, em São Paulo. O fundo possui 50% de participação no edifício. Em novembro, uma das propostas avaliou o local em R$ 150 milhões.