É hora de investir em fundos imobiliários com cortes na Selic?

Momento agora é o oposto. Com a inflação em 5,19% nos últimos 12 meses até setembro, o Banco Central iniciou um movimento de redução da Selic. Segundo o boletim Focus, economistas ouvidos pelo BC acreditam que a taxa deve ser de 11,75%, ao final de 2023, e de 9%, no próximo ano. A ideia é incentivar a atividade econômica.

É hora de investir em FIIs?

Cenário é propício para apostar em fundos imobiliários. É o que dizem os especialistas consultados pelo UOL. Guilherme Maziero, sócio da Guardian Gestora, afirma que a redução dos juros vai levar o investidor a buscar alternativas para além da renda fixa.

Redução da taxa incentivou a procura por fundos no passado. Entre 2011 e 2012 e de 2016 a 2018, quando a Selic operou em queda, houve aumento na demanda pelos FIIs, segundo Maziero.

Valorização dos FIIs é quase nula. No período de 12 meses até outubro, o retorno médio mensal dos FIIs que integram o Ifix, o índice dos fundos imobiliários listados na B3, foi de 0,65%.

Mas rendimentos são altos. Além da valorização do preço das cotas, quem investe em FIIs também ganha com os dividendos, que são a distribuição do lucro dos fundos aos acionistas. Esse pagamento normalmente é mensal, cai diretamente na conta da corretora, e é isento de imposto de renda. No mesmo período, o dividend yield ponderado do índice ficou em 10,96%. As informações são da Economatica em levantamento feito a pedido do UOL.

Na nossa visão, entendemos que é um bom momento para se investir em ativos de risco, de uma forma geral. No que diz respeito aos fundos imobiliários, nos parece um bom momento, especialmente porque a gente está exatamente no começo do ciclo do afrouxamento monetário.
Eduardo Mekbekian, sócio fundador da Manati Capital Management

Quais fundos podem ganhar mais com a queda dos juros?

FIIs de papel não devem ter altas tão grandes. É que esses fundos investem em títulos de dívida - empresas fazem empréstimos para construir empreendimentos imobiliários, por exemplo, e o fundo ganha com os juros pagos por essas empresas. Normalmente esses rendimentos estão atrelados à taxa de juros ou ao CDI, ou à inflação. Portanto, eles se beneficiam de juros altos, diz Fernando Siqueira, gerente sênior de análise da Guide Investimentos, o que pode não ser tão positivo nesse momento de queda da Selic. Por outro lado, eles pagam dividendos melhores.

Já fundos de tijolo podem se valorizar mais. Esses fundos têm como ativos imóveis de shoppings, escolas, hotéis e escritórios. E os ganhos desses FIIs é pelo aluguel pago pelo uso desses imóveis. Desde o início da pandemia, houve uma queda na demanda, principalmente para espaços alugados por empresas, o que pode começar a mudar agora, dizem os especialistas.

FIIs de shoppings e logística com bom potencial. Maziero, da Guardian, diz que um aumento de consumo das vendas nos shoppings, com os juros menores, pode melhorar o desempenho desses fundos. O mesmo vale para os FIIs de galpões logísticos, que estão em um mercado aquecido.

Fundos híbridos podem ser alternativa. Esses fundos mesclam seus ativos entre FIIs de papel e de tijolo. Por isso, podem se adaptar bem à mudança de cenário, tanto para uma Selic mais alta quanto mais baixa.

Quais os riscos de investir em FIIs agora?

Maior risco é a queda da Selic ser menor do que o esperado. É a opinião de Siqueira, da Guide. Isso geraria um retorno inferior para os investidores em FIIs de tijolos. O mesmo pode acontecer se o setor imobiliário não se recuperar com tanta força quanto o esperado - isso dificultaria a redução da vacância e o reajuste no valor dos aluguéis e, consquentemente, os dividendos.

Risco para fundos de papel é de crédito. Os juros elevados encarecem bastante as operações que já foram fechadas no passado, quando a Selic estava bem inferior ao nível atual. Os investidores podem ter que lidar com o risco de inadimplência desses credores, o que pode diminuir os dividendos pagos. Esse cenário pode resultar em algum tipo de renegociação. Mesmo assim, o investidor dificilmente fica sem rceber nenhum dividendo, diz Mekbekian, da Manati.

No que diz respeito a crédito, é um investimento para a carteira de longo prazo. A gente passa por diversos ciclos da economia real e do prazo da operação. Quando você tem um forte aumento dos juros, isso pode causar alguma dificuldade por parte das empresas com a manutenção daquela despesa.
Eduardo Mekbekian, sócio fundador da Manati Capital Management

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